朱益民

　　 在國務院房地產調控政策常務會議結束的三天之后，中國房地產終于迎來迄今最為猛烈地緊縮政策。

　　 12月17日，財政部、國土資源部等五部委聯合發布的《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》規定，今后在土地出讓中，首付款繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%，分期繳納全部價款的期限原則上不超過1年。

　　 提高土地出讓金首次付款繳納比例并縮短分期繳納全部價款期限措施的出臺大大超乎市場預期。12月18日，地產指數大跌7.38%名列當日市場指數跌幅榜首，深滬兩市108只房地產股全軍覆滅。

　　 光大證券房地產行業研究員趙強向記者表示，“盡管我在幾天前已經向客戶群發了‘政策山雨欲來風滿樓——地產股價已至強弩之末——君子不立危墻之下’的策略短信，但調控政策之來勢之猛、速度之快還是出人意料。”

　　 上海證券金融地產研究員沈莉在國務院12月14日召開房地產政策會議當天亦發布預警報告：僅靠市場力量，房價無法自我調整進入理性區域，現在政策的出臺已經超出預期，隨著市場的自行調整和政策力量的共同作用，房地產將進入調整期。

　　 夢幻破滅

　　 不久前，國內主流投資研究機構一致看好地產股，紛紛給出買入或增持的投資評級，光大證券研究員趙強亦發布了《房價泡沫是經濟復蘇的必經之路》的年度研究報告。

　　 在趙強看來，雖然無論從房價收入比還是租金收益率來看，當前的中國房地產市場已經出現了一些明顯的泡沫特征，然而短期內，這個泡沫不僅不會破滅，而且還有可能進一步發展。展望未來走勢，可能出現“先上后下”的大幅波動走勢，但是期間的階段性交易機會仍然值得把握。

　　 為數眾多的研究員基本上與趙強持有相同的觀點，其看多地產股的背后邏輯有三：第一，為追求更高的收益、并躲避美元貶值的風險，全球資本將加速流入新興市場國家，推高當地資產價格，中國房地產也將深受影響；第二，在經濟復蘇尚不穩固的背景下，當前中國政府也很難出臺嚴厲的政策來調控房地產市場；第三，房地產市場的供應缺口和處于保值目的的投資性需求將進一步推高房價。

　　 如果房地產調控政策沒有出臺，這自然是一個非常精致、完美的邏輯，然而政策風云突變則完全顛覆了上述投資邏輯。

　　 沈莉在其研究報告中指出，房地產政策將逐漸收緊，調控政策主要包括稅收、土地、金融方面，稅收、土地政策的調控空間不大，最有可能實施的比較有效的措施是金融方面的房貸政策的收緊，房貸政策收緊時間可能出現在明年一季度。

　　 從現如今的政策力度看，中央政府對房地產的調控已經沒有逐漸收緊的氣定神閑，大有追求地產調控產生立竿見影之功效。

　　 其實，市場對政府出臺地產宏觀調控政策早有警覺，12月8日，地產股開始結束狂歡，地產指數在隨后的交易日內接連走出八連陰的頹廢走勢。

　　 當記者就地產泡沫作為經濟復蘇之路能否繼續走下去時，趙強不無奈的表示，“地產調控政策如此超乎預期，看起來支撐經濟復蘇的地產泡沫之路有點欲戛然中止的味道！”

　　 12月18日地產股的集體暴跌，或為投資者渴望享受地產泡沫沸騰之夢的夢斷魂驚的開始。

　　 地產行業變局

　　 西南證券地產行業研究員肖劍認為，財政部、國土資源部等五部委通知發布，對那些土地資源儲備有限、流動資金不足且融資渠道有限的中小房地產上市公司構成嚴重沖擊，這些公司未來的可持續盈利能力存在很大不確定性。

　　 他預計，2010年我國地產施工面積增速將達到15%-20%，而土地購置面積增速將達到5%-10%；房地產投資同比增長12%-16%之間，行業景氣度依然會有所增加。2010年我國地產行業銷售金額增長率約為24%。地產行業貸款增速將下滑25%-28%。自有資金是否充足起到關鍵性作用。

　　 據萬德數據統計，截至2009年三季度，保利地產、萬科、首開股份、招商地產、金融街為深滬股市房地產上市公司現金流凈流量額排名的前五名，其中保利地產現金凈流量118.2億、萬科76.7億、首開股份75.1億、招商地產67.24億、金融街37.2億。原來被市場譽為地產五朵金花的金地集團，賬上擁有的現金金額為17.6億，在深滬兩市地產公司中排名第十一位。

　　 值得關注的是，在108家地產上市公司有27家公司的現金凈流量為負數，其中陸家嘴現金凈流量為-21.7億，福星股份-8.4億，中糧地產-6.5億，名流置業-4.3億，京能置業-3.8億。

　　 顯然，這些現金流不但不能增加反而減少的上市公司，其未來自有資金的充裕度讓人在地產調控政策將進一步出臺的2010年無法樂觀。

　　 盡管保利地產、萬科等一線地產上市公司資金充裕且融資渠道廣泛，但是這些公司的自由現金流指標卻并不樂觀。

　　 萬德數據顯示，保利地產2009年第三季度的企業自由現金流為-48.4億元，萬科為-81.3億，首開股份為-68.7億，金融街為-45.1億，金地集團為-72.3億。

　　 企業自由現金流為公司投資價值判斷的重要指標，顯示在不危及公司生存與發展的前提下可供分配給股東的最大現金額，單純從價值判斷角度講，中國一線陣營的地產上市公司給予股東投資回報的能力相當有限。

　　 如果連一線地產商給予投資者分紅回報的能力都不具備，那么其他中小地產商還有什么投資價值呢？2010年地產上市公司的投資格局注定要發生翻天覆地的變化。