本報記者 董映頡 北京報道

　　 　　決策層調(diào)控樓市的錘子終于直接砸在了開發(fā)商身上。12月17日，財政部等五部委聯(lián)合發(fā)出通知，要求開發(fā)商土地出讓金首付比例至少達(dá)到50%。相比于此前的營業(yè)稅優(yōu)惠政策減免，這項政策更加直接地考驗開發(fā)商的資金鏈。

　　 　　然而，明年信貸收緊或許更會讓開發(fā)商感覺雪上加霜。據(jù)《華夏時報》記者了解，明年的信貸增量的總體規(guī)模和增速都會比今年有所減少，而銀監(jiān)會已經(jīng)以窗口指導(dǎo)的形式將這一基調(diào)傳達(dá)到了各銀行。而目前已經(jīng)有多家銀行不同程度地調(diào)高了房企申請貸款的門檻，在操作層面提高了項目的資本金比例。

　　明年房地產(chǎn)信貸約1萬億

　　 　　近期從中央經(jīng)濟工作會議到央行、銀監(jiān)會等諸多決策層會議，“適度寬松”再次成為定調(diào)明年信貸政策的關(guān)鍵詞。而各方對明年信貸規(guī)模的預(yù)估也隨之而來。

　　 　　據(jù)悉，銀監(jiān)會主席劉明康在11月末一次演講中表示，今年的信貸規(guī)模約為9.7萬億元，主要是“因災(zāi)而需”，明年肯定會減少，但不會戛然而止，預(yù)計在6萬億-7萬億元。

　　 　　而這是近期高層對于明年信貸投放最為權(quán)威的表述。“明年的信貸增量的總體規(guī)模和增速都會比今年有所減少，”交通銀行信貸經(jīng)濟學(xué)家鄂永健告訴《華夏時報》記者，“銀監(jiān)會已將這一基調(diào)以窗口指導(dǎo)的形式傳達(dá)到了各銀行。預(yù)計從年初起，監(jiān)管部門就會讓各家銀行上報信貸計劃，然后按季度控制信貸投放節(jié)奏。”

　　 　　在總體信貸規(guī)模減少的定調(diào)下，作為信貸中的主要部分的房地產(chǎn)信貸也難逃“縮水”的命運。中信證券一房地產(chǎn)金融分析師告訴《華夏時報》記者，按照2010年計劃新增貸款7萬億元、房地產(chǎn)信貸一般占貸款總量15%左右粗略估算，明年流入房地產(chǎn)市場的信貸資金將在1萬億元左右。

　　 　　而據(jù)國家統(tǒng)計局12月10日公布的全國房地產(chǎn)市場運行情況數(shù)據(jù)顯示，今年1-11月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中，國內(nèi)貸款8994億元，個人按揭貸款7009億元，由此計算，前11個月，流入房地產(chǎn)的信貸資金超過了1.6萬億元。如果明年房地產(chǎn)信貸控制在1萬億元，則將比今年減少三分之一還要多。

　　 　　同時，各主要銀行也在信貸投向上紛紛表態(tài)，明年將主要加強對國家重點工程、中小企業(yè)、保障性住房、重大科技專項、節(jié)能減排項目的信貸支持。而對房地產(chǎn)行業(yè)明年的信貸支持，各大行都緘口不談。

　　 招商銀行上述支行信貸部負(fù)責(zé)人告訴《華夏時報》記者：“目前的政策只能說是中性政策，還有些不明朗，但明年房地產(chǎn)行業(yè)的信貸額度肯定沒有今年那么寬松。”

　　銀行提高資本金比例

　　 　　而信貸一旦收緊，影響開發(fā)商杠桿效應(yīng)發(fā)揮的“資本金比例大限”也開始暗中提高。

　　 　　今年9月底，北京一民營房企融資部負(fù)責(zé)人陳浩所在企業(yè)向招商銀行申請2億元貸款用于在通州開發(fā)一處商業(yè)地產(chǎn)項目，企業(yè)自有資金1.1億元，資本金比例超過36%。近期，招商銀行一紙“自有資金不足，項目有一定風(fēng)險”的判決書，將陳浩的貸款申請拒之門外。

　　 據(jù)前述招商銀行支行信貸部門負(fù)責(zé)人告訴《華夏時報》記者：“最近一段時間銀監(jiān)會等監(jiān)管部門多次向部分商業(yè)銀行發(fā)出警惕房地產(chǎn)泡沫的信號，希望銀行理性經(jīng)營、嚴(yán)格審核項目。”

　　 事實上，目前已經(jīng)有多家銀行不同程度地調(diào)高了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請貸款的門檻。

　　 　　《華夏時報》記者在北京各主要銀行的分、支行信貸部門了解到，目前工行、建行等國有銀行從房地產(chǎn)項目的選擇上就比較慎重，更多地傾向于選擇與國企或大型民企合作。

　　 而針對中小型的房地產(chǎn)開發(fā)商，招商、光大、興業(yè)等行都在信貸額度上有所壓縮，實行分期付貸，并根據(jù)申請企業(yè)的經(jīng)營狀況和項目競爭力情況提高了對企業(yè)資本金比例的要求。據(jù)記者統(tǒng)計，大部分商業(yè)銀行都已經(jīng)在使用最低35%的資本金比例，也有部分根據(jù)具體情況要求企業(yè)自有資金達(dá)到40%-50%。

　　 　　據(jù)了解，2009年5月27日國務(wù)院發(fā)出通知，決定將保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例下調(diào)為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例下調(diào)為30%。而這也是自2004年宏觀調(diào)控以來，房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例35%大限出現(xiàn)的首次松動。

　　 招商銀行上述信貸部門負(fù)責(zé)人告訴《華夏時報》記者：“現(xiàn)在我們一般都將申請貸款企業(yè)的資本金比例下限提高到35%，甚至有些企業(yè)的自有資金需要達(dá)到50%，而銀監(jiān)會設(shè)定的普通住宅20%、其他房地產(chǎn)項目30%的資本金比例下限，現(xiàn)在已經(jīng)幾乎不被適用了。”

　　 　　而在政策層面，資本金比例“上調(diào)”也隱現(xiàn)端倪。上述招行負(fù)責(zé)人向記者透露，在11月末的全國商業(yè)股份制銀行行長聯(lián)席會議期間，銀監(jiān)會就資本金比例是否上調(diào)征求了部分銀行的意見，但目前尚未有后續(xù)消息。

　　開發(fā)商至少再自付1500億

　　 　　當(dāng)然，這對開發(fā)商來說，并不是好消息。

　　 12月17日，財政部、國土部等五部委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強土地出讓收支管理的通知》（以下簡稱《通知》）稱，今后在土地出讓中，首付款繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%，分期繳納全部價款的期限原則上不超過1年。而在此前，地方多執(zhí)行二到三成的首付政策。

　　 　　這對于欲拿地的開發(fā)商來說，更加考驗其資本的雄厚程度。而在這個時候，銀行暗中上調(diào)資本金比例，無異于“雪上加霜”。

　　 北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強告訴《華夏時報》記者，上調(diào)資本金比例會縮小房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資的杠桿化效應(yīng)，控制信貸資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的規(guī)模和速度。

　　 　　根據(jù)統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，1-11月全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資31271億元，按照自有資金投資占20%-30%來計算，開發(fā)商僅用6000億-9000億元的資金就可以撬動3萬億的投資資金。如果資本金比例調(diào)回到35%，那么要完成3萬億的開發(fā)投資，開發(fā)商們則需多付出1500億-4500億元。

　　 換句話說，資本金比例如果調(diào)回到35%，將可能攔截1500億-4500億元的信貸資金流入房地產(chǎn)市場。而根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，今年1-11月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的國內(nèi)貸款共8994億元，4500億元則剛好是這個數(shù)字的一半。這無疑會給開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)增加巨大的壓力。

　　 　　金地集團(tuán)董事會秘書徐家俊表示，目前房地產(chǎn)市場雖然繁榮，但“融資結(jié)構(gòu)不合理，對銀行依賴度過高”仍然是房地產(chǎn)開發(fā)商面臨的首要問題。一旦銀行信貸有所收縮，開發(fā)商從拿地到開工各個環(huán)節(jié)都會受到牽制，無法保持今年四五月份以來充裕的流動性。

　　 易居研究院北京所副所長牟增彬向《華夏時報》記者表示，從目前的種種跡象來看，明年房地產(chǎn)企業(yè)在資金流動性方面會確實面臨一些阻礙。從銀行方面來看，預(yù)計對房地產(chǎn)的存量項目影響不大，但是新增的開發(fā)性貸款將會減少，會影響新開工項目的上馬，這與國家調(diào)控房價，增加供應(yīng)的目標(biāo)也存在矛盾，還需要決策層各部門協(xié)調(diào)、共同調(diào)控。

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