南京地王閑置暴利：4年翻一番
本報記者 賀高 上海報道
地王輩出，閑置地王卻依然難獲新生。
在南京為數(shù)不少的閑置地塊中，當(dāng)年的地王——“鐵管巷”地塊知名度最高，雖然難稱“燙手山芋”，但無疑是塊“難啃的骨頭”。
本報記者從核心知情人士處獲得最新消息，繼上海泰龍房地產(chǎn)發(fā)展有限公司(以下簡稱“上海泰龍”)、重慶國際信托投資公司(以下簡稱“重國投”)、愛爾蘭財富控股集團(以下簡稱“愛爾蘭財富”)，盛高置地(0337.HK)近期開始與相關(guān)方面接觸，正在討論接盤的可行性及相關(guān)細節(jié)。
“其實正在接觸的意向接盤方還包括新加坡等背景的實力型企業(yè)，轉(zhuǎn)讓金額成為最直接的障礙，上海泰龍方面報出的價位約是12億元，加上項目規(guī)劃審批不暢和長期閑置帶來的諸多負(fù)面因素，地王重生還需多方齊心推動。”
本報獨家獲得一份該地塊最新規(guī)劃及建筑設(shè)計方案，地塊原先頗受關(guān)注的南京超高層新地標(biāo)建筑已經(jīng)消失，居然變成了1500平方米的綠化。這一變化背后的原因讓人費解。
不可否認(rèn)，這塊處于南京市中心鉆石地段的地王出讓至今已超過4年，當(dāng)?shù)卣渤雒娼槿雽ふ医颖P方，但目前來看進展緩慢。
易主：沒有“救世主”？
在南京當(dāng)?shù)厝搜壑�，鐵管巷地塊處在南京的“鉆石通道”，鐵管巷寬不過數(shù)米的巷子，一口氣串起金鷹國際商城、友誼華聯(lián)商廈、東方商城、大洋百貨、中央商城、新街口百貨商店、新街口蘇寧電器，巷子?xùn)|頭連接地鐵地下通道。
這樣一幅土地，讓不少投資者垂涎，也遭遇到不少投機者。
“但是上海泰龍其實也沒有實力開發(fā)該地塊，泰龍高層隨后通過一些渠道拉來了重國投入股，重國投在該項目公司——南京龍鳳置業(yè)有限公司中據(jù)絕對控股地位，占股超過70%�！鄙鲜鲋槿耸客嘎�，在項目公司中，重國投扮演的是一個投資方的角色，希望泰龍進行運作，但泰龍方面也未能拿出成熟的團隊。
時間一拖就是四年，上海泰龍和重國投最終也開始分裂，重國投決定退出，要求將在項目公司的股權(quán)退轉(zhuǎn)給上海泰龍，轉(zhuǎn)讓金額約4億元。
問題是，雙方的這一轉(zhuǎn)讓并沒有順利實施，也包括上海泰龍方面一時無法支付約4億元資金的原因。重國投隨即在重慶當(dāng)?shù)靥崞鹬俨�，要求泰龍履行相關(guān)合同約定。
本報記者獲得的一份由重慶市仲裁委員會在10月作出的仲裁，要求上海泰龍繼續(xù)履行股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同相關(guān)約定，支付3億多元的轉(zhuǎn)讓款和超過6000萬元的拖延支付利息。
“仲裁是下來了，但雙方的股權(quán)轉(zhuǎn)讓至今并未完成，在工商登記資料中，重國投依然是該項目的絕對控股股東�！敝槿耸恐赋�。
在項目公司股東方糾結(jié)的同時，該項目尋求轉(zhuǎn)讓的工作則在推進中，而且包括兩條線，南京市當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)方面和上海泰龍方面都各自在尋找接盤方。
今年9月，南京市白下區(qū)權(quán)威部門對外聲稱，愛爾蘭最大的房地產(chǎn)公司——愛爾蘭財富控股集團極有可能接盤。不過，雙方至今未能有實質(zhì)性進展宣布。
但這位核心人士直言，“由于存在多方的介入和利害關(guān)系，加上買賣雙方在交易金額上的拉鋸，最終該地塊是否能重生，目前還很難說。需要政府、泰龍、意向買家統(tǒng)一起來才能最終解決問題，從泰龍和南京市政府部門的角度，雙方也都希望盡快解決這個問題，但雙方似乎并沒有因此行動一致�！�
閑置“暴利”：4年翻一番
另外一個敏感的話題是，閑置四年，隨著地價水漲船高，鐵管巷閑置地王目前的市場價值理論上已經(jīng)飆升，但事實也并不盡然，當(dāng)年要造“亞洲第一高樓”的部分現(xiàn)在已經(jīng)變成了綠化，地塊價值需要重新確認(rèn)。
不過，在本報記者最新獲得的這份名為“鳳凰大廈——南京市鐵管巷A、B、C地塊規(guī)劃及建筑設(shè)計方案”顯示，相關(guān)數(shù)據(jù)已經(jīng)有些調(diào)整，其中A地塊的用地面積為11375平方米，總建筑面積84490.77平方米，包括24722.64平方米的商業(yè)物業(yè)和42218.4平方米住宅物業(yè)，建筑高度上限100米；C地塊用地面積7098.2平方米，總建筑面積114221.4平方米，包括34452.8平方米辦公物業(yè)和19704.9平方米商業(yè)物業(yè)，建筑高度上限150米。
事實上，上海泰龍當(dāng)年提出的“亞洲第一高樓”規(guī)劃方案一直未能通過南京市規(guī)劃部門審批，該方案的容積率需要在目前容積率基礎(chǔ)上增加一倍，除了資金原因外，規(guī)劃問題其實也導(dǎo)致地塊長期閑置。
不過，以泰龍方面目前12億元的報價和地上總建筑面積120648平方米計算，樓面地價不足10000元/平方米，在南京市這樣的地段，依然屬于低價。可即便如此，地塊價格已經(jīng)翻一番有余。
“以地王價格拿地，閑置四年，寸土未動，無異于坐等漲價，最終要翻一番的價格轉(zhuǎn)手，這很難讓公眾在感情上接受�！蹦暇┊�(dāng)?shù)氐囊晃粯I(yè)內(nèi)人士坦言。
上述知情人士也指出，即使順利易主，鐵管巷地王將難逃高額的土地增值稅，據(jù)初步測算，若以12億元左右價格轉(zhuǎn)讓，土地增值稅將近4億元�！斑@一交易成本最終如何分?jǐn)�，也可能成為左右轉(zhuǎn)讓能否順利進行的關(guān)鍵因素�！�
出讓4年、閑置至少2年，為何該地塊至今沒有依法收回？南京當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門此前曾在媒體上表示“由于規(guī)劃還在調(diào)整”。本報獲知的最新情況是，目前土地出讓金已經(jīng)全數(shù)繳清，龍鳳置業(yè)已經(jīng)獲得了C塊土地證，但A塊至今未獲得土地證。
“出讓金政府已經(jīng)收了，C塊土地項目公司取得土地證，政府要收回去，基本是不可能了，目前似乎也只有易主一條路可走�！边@位知情人士直言。
在采訪中，鐵管巷地塊附近的一位居民告訴記者，“在老百姓看來，一塊地閑置四年，是很難接受的，要么政府收回去重新走出讓流程，不能讓投機分子鉆空子，要么找一家有實力的誠信企業(yè)盡快開發(fā)。南京眼前還有一批閑置的土地，今年又出了這么多地王，不能讓開發(fā)商閑置拖延成習(xí)慣，要不然今年出讓的地塊不知道又會如何。”
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