賀高

　　 地王輩出，閑置地王卻依然難獲新生。

　　 在南京為數不少的閑置地塊中，當年的地王——“鐵管巷”地塊知名度最高，雖然難稱“燙手山芋”，但無疑是塊“難啃的骨頭”。

　　 本報記者從核心知情人士處獲得最新消息，繼上海泰龍房地產發展有限公司（以下簡稱“上海泰龍”）、重慶國際信托投資公司（以下簡稱“重國投”）、愛爾蘭財富控股集團（以下簡稱“愛爾蘭財富”），盛高置地(0337.HK)近期開始與相關方面接觸，正在討論接盤的可行性及相關細節。

　　 “其實正在接觸的意向接盤方還包括新加坡等背景的實力型企業，轉讓金額成為最直接的障礙，上海泰龍方面報出的價位約是12億元，加上項目規劃審批不暢和長期閑置帶來的諸多負面因素，地王重生還需多方齊心推動。”

　　 本報獨家獲得一份該地塊最新規劃及建筑設計方案，地塊原先頗受關注的南京超高層新地標建筑已經消失，居然變成了1500平方米的綠化。這一變化背后的原因讓人費解。

　　 不可否認，這塊處于南京市中心鉆石地段的地王出讓至今已超過4年，當地政府也出面介入尋找接盤方，但目前來看進展緩慢。

　　 易主：沒有“救世主”？

　　 在南京當地人眼中，鐵管巷地塊處在南京的“鉆石通道”，鐵管巷寬不過數米的巷子，一口氣串起金鷹國際商城、友誼華聯商廈、東方商城、大洋百貨、中央商城、新街口百貨商店、新街口蘇寧電器，巷子東頭連接地鐵地下通道。

　　 這樣一幅土地，讓不少投資者垂涎，也遭遇到不少投機者。

　　 “但是上海泰龍其實也沒有實力開發該地塊，泰龍高層隨后通過一些渠道拉來了重國投入股，重國投在該項目公司——南京龍鳳置業有限公司中據絕對控股地位，占股超過70％。”上述知情人士透露，在項目公司中，重國投扮演的是一個投資方的角色，希望泰龍進行運作，但泰龍方面也未能拿出成熟的團隊。

　　 時間一拖就是四年，上海泰龍和重國投最終也開始分裂，重國投決定退出，要求將在項目公司的股權退轉給上海泰龍，轉讓金額約4億元。

　　 問題是，雙方的這一轉讓并沒有順利實施，也包括上海泰龍方面一時無法支付約4億元資金的原因。重國投隨即在重慶當地提起仲裁，要求泰龍履行相關合同約定。

　　 本報記者獲得的一份由重慶市仲裁委員會在10月作出的仲裁，要求上海泰龍繼續履行股權轉讓合同相關約定，支付3億多元的轉讓款和超過6000萬元的拖延支付利息。

　　 “仲裁是下來了，但雙方的股權轉讓至今并未完成，在工商登記資料中，重國投依然是該項目的絕對控股股東。”知情人士指出。

　　 在項目公司股東方糾結的同時，該項目尋求轉讓的工作則在推進中，而且包括兩條線，南京市當地政府有關方面和上海泰龍方面都各自在尋找接盤方。

　　 今年9月，南京市白下區權威部門對外聲稱，愛爾蘭最大的房地產公司——愛爾蘭財富控股集團極有可能接盤。不過，雙方至今未能有實質性進展宣布。

　　 但這位核心人士直言，“由于存在多方的介入和利害關系，加上買賣雙方在交易金額上的拉鋸，最終該地塊是否能重生，目前還很難說。需要政府、泰龍、意向買家統一起來才能最終解決問題，從泰龍和南京市政府部門的角度，雙方也都希望盡快解決這個問題，但雙方似乎并沒有因此行動一致。”

　　 閑置“暴利”：4年翻一番

　　 另外一個敏感的話題是，閑置四年，隨著地價水漲船高，鐵管巷閑置地王目前的市場價值理論上已經飆升，但事實也并不盡然，當年要造“亞洲第一高樓”的部分現在已經變成了綠化，地塊價值需要重新確認。

　　 不過，在本報記者最新獲得的這份名為“鳳凰大廈——南京市鐵管巷A、B、C地塊規劃及建筑設計方案”顯示，相關數據已經有些調整，其中A地塊的用地面積為11375平方米，總建筑面積84490.77平方米，包括24722.64平方米的商業物業和42218.4平方米住宅物業，建筑高度上限100米；C地塊用地面積7098.2平方米，總建筑面積114221.4平方米，包括34452.8平方米辦公物業和19704.9平方米商業物業，建筑高度上限150米。

　　 事實上，上海泰龍當年提出的“亞洲第一高樓”規劃方案一直未能通過南京市規劃部門審批，該方案的容積率需要在目前容積率基礎上增加一倍，除了資金原因外，規劃問題其實也導致地塊長期閑置。

　　 不過，以泰龍方面目前12億元的報價和地上總建筑面積120648平方米計算，樓面地價不足10000元/平方米，在南京市這樣的地段，依然屬于低價。可即便如此，地塊價格已經翻一番有余。

　　 “以地王價格拿地，閑置四年，寸土未動，無異于坐等漲價，最終要翻一番的價格轉手，這很難讓公眾在感情上接受。”南京當地的一位業內人士坦言。

　　 上述知情人士也指出，即使順利易主，鐵管巷地王將難逃高額的土地增值稅，據初步測算，若以12億元左右價格轉讓，土地增值稅將近4億元。“這一交易成本最終如何分攤，也可能成為左右轉讓能否順利進行的關鍵因素。”

　　 出讓4年、閑置至少2年，為何該地塊至今沒有依法收回？南京當地政府有關部門此前曾在媒體上表示“由于規劃還在調整”。本報獲知的最新情況是，目前土地出讓金已經全數繳清，龍鳳置業已經獲得了C塊土地證，但A塊至今未獲得土地證。

　　 “出讓金政府已經收了，C塊土地項目公司取得土地證，政府要收回去，基本是不可能了，目前似乎也只有易主一條路可走。”這位知情人士直言。

　　 在采訪中，鐵管巷地塊附近的一位居民告訴記者，“在老百姓看來，一塊地閑置四年，是很難接受的，要么政府收回去重新走出讓流程，不能讓投機分子鉆空子，要么找一家有實力的誠信企業盡快開發。南京眼前還有一批閑置的土地，今年又出了這么多地王，不能讓開發商閑置拖延成習慣，要不然今年出讓的地塊不知道又會如何。”

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