田新杰

　　在繼續實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策下，增加普通商品住房供給、支持自住和改善性購房需求、加強保障性住房建設以及加強中小城市和小城鎮建設，是2009年中央經濟工作會議為來年房地產業發展定下的基調。

　　 “幾乎和我們此前在有關部門的前期摸底調研中的建議完全一致，中央經濟工作會議對房地產提出了針對性、靈活性兼具的積極政策。”12月8日，中國房地產業協會副會長兼秘書長朱中一接受本報記者電話采訪時表示。

　　 此基調一出，令房地產業入市各方大舒一口氣。在接受本報采訪時，多位專家不約而同作出判斷：房價雖處高位，但中短期內難現拐點，在遏制房價過快上漲的同時避免過大波動是中央政策的基本立足點。北京科技大學經濟管理學院教授趙曉指出，中央并未祭出打壓的措施，而是通過調供給、調結構層面的間接措施調控樓市，其重要出發點在于整體經濟的平穩。中國房地產研究會副會長顧云昌坦言，明年難以持續今年房產消費的爆發性行情，房地產開發投資的增長有望代替成為拉動經濟的重要力量。

　　 發展才是硬道理

　　 中國社會科學院12月7日發布的《經濟藍皮書》明確指出，必須有效解決房價不斷上漲的問題，否則將會嚴重影響城市化的發展，甚至影響社會安定。

　　 但是，高房價并未正面成為中央經濟工作會議的政策對象，“打壓、打擊”高房價的調控方式也未被采用，取而代之的是注重切實解決居住問題的實效政策，表面上，對已經相當嚴重的樓市投機、投資行為采取了“溫柔調控”。

　　 趙曉分析，應對高房價和樓市泡沫，中央新的調控思想是通過針對性的增加供給、穩定需求，在保持房地產業發展與國民經濟基調一致的前提下，化解目前市場過熱的問題。

　　 樓市打壓不是根本之道，充分發展以平衡供求才是根本上解決問題的關鍵，這或許是未來一段時間內，樓市調控的核心指導思想。

　　 北京師范大學房地產研究中心主任董藩坦言，快速上漲的房價是需要調控的，但只能采用經濟手段，努力擴大供應，并改善土地供應方式。任何強制性打壓只能帶來市場的惡性報復，而當前的市場狀況恰恰證明了這一判斷，盡管這樣的說法難以被廣泛接受。

　　 消費者一直以來買漲不買跌的心態和消費特點，某種程度上也讓通過調控打壓出現的市場調整期，喪失了實現解決居住問題的功能。2008年市場調整期間，真正看準時機低點出手購房的消費者，比例很低。

　　 也有業內人士擔心，中小城市、小城鎮發展，將令當前一線城市的房地產泡沫蔓延。

　　 “中小城市和小城鎮建設，增加供應的同時，分流一線城市的市場需求壓力，平衡供給；普通商品房供給增加，主要針對的是龐大夾心層住房需求，體現了分層次滿足市場需求的思想。這是與以往調控思想具有明顯差異的全新思路。” 顧云昌指出。

　　 房價仍將“高空作業”

　　 目前的調控基調，難以在短期內對高房價產生明顯抑制效應，也是業內大部分人士擔憂的。

　　 趙曉直言，目前的調控方式達不到打壓房價的明顯效果，不會導致房價短期內大幅下跌，只能緩和目前過快上漲的趨勢。這樣的判斷，得到了其他多位專家的贊同。

　　 “今年樓市出現快速飆升，出乎最初調控政策的效果預期，但明年，政府的挑戰在于能否實現維穩，過度打壓房價導致市場大幅波動，對整體經濟復蘇不利。”有專家指出。

　　 長期的供求矛盾也讓調控部門逐漸認識，對高房價的簡單打壓難以實現調控目的，調控高房價需要在不斷增加供應層面的不斷發展。以國內樓市“龍頭”的上海，易居研究院的一份最新報告披露，近年來上海市商品住宅新開工面積逐年下降，也是造成今年樓市快速復蘇后，持續供不應求的主要原因之一。從2004年上海市新開工面積達到2669萬平方米的峰值后，近5年來上海市新開工面積基本上呈逐步下降趨勢，以今年1-10月數據估算，2009年上海市商品住宅新開工面積僅為1500萬平方米左右，而商品住宅銷售面積則將達3000萬平方米之巨。2004年至今上海市商品住宅銷售面積持續超過新開工面積，而預計至2009年底近9年商品住宅銷售面積將全面超過新開工面積。

　　 高房價、高地價短期內難以有效回調，又如何實現普通商品住宅供應增加？美聯物業上海市場研究部以上海為例指出，11月上海商品房均價已接近20000元/平方米，單套總價超過200萬，大量的投資性購房占據著市場的主導，符合去年普通住房標準的房源已成稀缺品，從長遠看，只有緩和目前頗為緊張的供需矛盾，盡快上市經濟適用房，才能增加市場上的普通住宅比例。

　　 政策蜜月期行將結束

　　 趙曉坦言，2009年的中國樓市，是難得一見的政策“蜜月期”，表現為中央和地方政府的空前一致性。“但蜜月總是短暫的。”

　　 “經濟工作會議的相關信息奠定的是原則性的內容，之后還要看相關部門的跟進實施、部門細則落實等關鍵環節。”朱中一坦言，針對性和靈活性同樣是明年調控的重要原則，也意味著調整必然發生。

　　 朱中一表示，例如在增加普通商品房的目標實現上，確實與目前的高地價存在短期的矛盾，不排除在土地供應環節，有關部門將出臺針對性的措施，通過對地價的控制實現。

　　 土地收入向來是地方財政收入的重要部分，為實現普通商品房的供應而犧牲土地出讓收入，很難得到地方政府的全力配合。

　　 “相應的分歧和博弈，在2009年底已出現跡象。”趙曉指出。例如，中央相關部門已經明確要重點調控“地王”過多的狀況，而不少地方政府依然不斷為土地出讓推介、造勢。

　　 還有一個歷史遺留問題是，2008年某種程度上被經濟危機打斷的中國樓市的調整，將如何繼續？趙曉認為，中國房地產業深度調整必然到來，全民看多樓市的一致性越來越高，很危險。有觀點認為，“溫柔一刀”的政策基調再一次延緩了樓市調整，付出的可能是風險累積的代價。“屆時相關政策的退出機制、退出時機的把握很關鍵，需謹慎把握。”顧云昌坦言。