個人住房轉讓營業稅免征時限由2年恢復至5年

　　●預計12月31日優惠截止前市民將蜂擁至交登機構趕末班車

　　●房產交易登記部門提醒市民最好最遲于12月21日左右遞件

　　解讀國務院消費政策調整

　　文/記者賴偉行、何穎思、李婧

　　實習生顏英

　　國務院常務會議昨日正式決定，將個人住房轉讓營業稅征免時限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續實施。這意味著，二手樓市出證滿2年以上的盤源可享免征營業稅的優惠壽終正寢，而契稅、印花稅的減免優惠將延續。

　　雖然早已在預期之中，但是廣州約七成二手房源受此影響，因此，多位業內人士在接受本報記者采訪時表示，優惠終結對市場影響巨大，短期內將促使二手房交易放量，展望明年將推動房價上漲、上半年成交或大幅萎縮。

　　同時，廣州的房地產交易登記部門有關負責人接受采訪時表示，該政策一出，市民蜂擁交登機構趕搭末班車的現象將不可避免，根據以往經驗，交登部門將盡全力為市民房產過戶服務，甚至加班加點。但該負責人也提醒，雖然理論上，稅費政策執行時限按照遞件日期而定，也就是說，如果明年元旦取消優惠，那么12月31日遞件的房產仍可享受優惠，但是，為了以防萬一，“市民最好最遲在12月21日左右前來遞件，讓交登和稅務部門有足夠時間審核資料”。

　　政策實施

　　6月開始交易稅收迅猛增加

　　專家認為營業稅減免政策已達預期目標無必要延續

　　中國社科院財稅研究室副主任楊志勇則表示，營業稅一年期的減免政策已經達到了預期目標，所以沒有必要延續。今年上半年開始，房地產價量上升一度令稅收增加。“當前廣州二手樓市中出證未滿2年的盤源占33%，2~5年的占31%，受影響的兩者相加接近放盤總量的七成。”滿堂紅研究部經理周峰表示。

　　如果現在再入市能否趕得及在明年1月1日前遞件呢？來自滿堂紅的數據就顯示，由于樓市優惠政策年底到期的“末班車效應”，11月份廣州二手樓市的“末班車效應”作用在月初和月中最為明顯，但是到月底買家已經開始擔心此時交易可能來不及辦理相關手續，因此成交速度明顯放緩。最終，二手樓市未能保持住上半月成交量大幅增長的勢頭，只增加了一成五左右。

　　市場影響

　　二手房成交量將現萎縮

　　專家稱明年頭兩月二手房成交量將同比大降三成

　　合富置業副總經理潘宇豪就認為，如果買家現時再入市，除非房源不存在抵押等問題，買家采取一次性付款的方式，才有可能勉強趕上營業稅優惠的末班車。

　　潘宇豪分析，當前廣州業主在二手房交易中采取實收的方式，取消優惠后買賣雙方將有一段適應期，明年第一季度二手樓市成交將有所萎縮。“當前出貨意愿強烈的業主大都會在年底前出貨，剩下的對價格態度都比較強硬。”他說，由于中心城區一手樓供應量持續偏低，加上亞運前后開發商停工的影響，將連帶令二手樓市業主“惜售”，深遠影響或延續到2011年。

　　周峰則預期，明年頭兩月，廣州二手樓市成交量將同比大降三成，比本月更會銳減五成。

　　二手房：

　　中心區價堅挺郊區可望下調

　　周峰認為，優惠政策取消雖然會帶來成交萎縮，但不會帶來二手房價的下降，中心城區受到供求關系和盤源流動性減少的影響房價將會繼續堅挺，但是番禺、花都等外圍區域由于一手房在明年的放量供應，二手房價可望在政策和市場雙重因素帶動下相應下調。

　　“這次調整在打擊樓市投機傾向的同時，也令二手市場作為房地產梯級市場的一環受到打擊。”中原地產市場總監李粵湘認為，短期內優惠取消將助推名義樓價上升，從長遠看，名義樓價與實質樓價雙重推動下將令房價進一步偏離普通市民的承受力。

　　一手房：

　　供求失衡加劇價格或被推高

　　“今年有幾個月，廣州二手市場的成交量都超過了一手市場，取消營業稅優惠在打擊一手市場投資客入市沖動的同時，也將促使部分二手買家回流一手市場。”經緯行研究中心經理朱欣苑分析。

　　有開發商認為，由于明年廣州適逢亞運，3月份即停止報建，本身一手樓供應量就有限，加之二手客回流一手樓，勢必推動一手樓價上漲，尤其是市區一手樓，“廣州市區一手樓供求失衡局面將非常突出”。

　　此外，合富輝煌集團市場研究部首席市場分析師黎文江表示，決定的出臺對一手樓市影響不大，接下來一手樓的主要買家是改善型需求買家，這部分人看重的主要是價格、環境和信貸是否放松，目前這方面的政策尚無變化，所以影響不大。

　　近三個月：

　　廣州二手樓交登量高于一手

　　根據廣州市十區房地產交易登記情況，自1月份開放個人住房轉讓營業稅免征時限由2年恢復到5年以來，1月和2月房屋交易還處于低點，登記面積在100萬㎡以下，之后交易量節節增多。3月首次超過100萬㎡，4月成交面積為153.79萬㎡，6月至8月的這3個月房屋成交面積最大，8月房屋交易登記的面積達到最高點262.29萬㎡。

　　由于房價居高不下，樓市有價無市的趨勢逐漸顯現，9月開始房屋交易登記面積出現回落，10月份甚至只有120.21萬㎡，接近今年3月份的成交量。不過為了趕上政策的末班車，11月份的交易情況有所回升，成交面積為174.21.萬㎡。而且有趣的是，相比6月到8月一手樓市交易的旺盛局面， 9月到11月這3個月，二手樓的交易面積都高過一手樓，這也包含一部分購房者趕政策的心理。

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