賈海峰

　　沒有壞消息，就是好消息。

　　12月7日，中央經濟工作會議公告中并沒有提出要對房地產市場進行緊縮性調控，相反還提出了“增加普通商品房供給，支持居民自住和改善性購房需求”。

　　12月8日，地產股板塊整體上漲2.69%，進入漲幅前5名。在“城鎮化”概念的刺激下，業務集中于二三線城市的地產股多只出現漲停。

　　一位接近住建部的人士對本報記者表示，最近召開的一次多部門參與的房地產市場調控聯席工作會議上，也僅是對當前形勢進行了分析，沒有哪個部門提出調控性建議。因此，短期內不會出臺房地產調控政策。

　　上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭指出，中央經濟工作會議內容表明政府對明年經濟增長仍然擔心，房地產作為支柱性產業，短期內不會調控。但是2008年底出臺的稅收優惠措施會到期停止，“二套房貸”政策由各家銀行自行把握執行。

　　地方政府應對營業稅優惠到期

　　中央經濟工作會議公告中提出“保持宏觀經濟政策的穩定性和連續性，繼續實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，根據新情況新形勢，繼續提高政策的針對性和靈活性”。

　　對此，楊紅旭認為，這充分表明了中央政府認為當前宏觀經濟復蘇基礎尚不穩固。明年仍然繼續實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。但是，其中也保留了“政策的靈活性和針對性”。

　　也就是說，如果明年GDP邁上兩位數，宏觀經濟政策可能在年中轉變。

　　去年年底出臺的穩定房地產市場的系列優惠政策，部分政策有可能到期取消。

　　2008年底，《國務院辦公廳關于促進房地產市場健康發展的若干意見》(以下稱“131號文”)中提出，對于房產轉讓環節的營業稅暫實行一年期的優惠。將個人購買普通住房超過5年享受稅收優惠，改為2年。將過去按照全額征收的稅收，改為按照差額征收。

　　這一辦法在2009年極大地刺激了二手房市場的交易。據安居客統計，北京11月份二手房網簽達到了32784套，12月份還創新高。受明年1月份取消營業稅優惠政策的預期影響，二手房交易進入高潮。

　　中國房地產和住宅研究會副會長顧云昌在“中國教育地產高峰論壇”上對本報記者說，今年全國新房交易有望創下7億平方米的歷史新高。其中改善性住房需求對購買新房起了很關鍵作用。

　　雖然中央經濟工作會議公告中繼續提出“支持居民自主性和改善性居住需求，”但是“131號文”中關于營業稅的優惠措施卻有望到期自動停止。

　　上述接近住建部的人士說，“131號文”中只有營業稅優惠等政策是具有1年期優惠的，如果明年1月份不出臺國務院層面的新文件，這個政策按規定會自動到期失效。

　　不過，如果2010年繼續依靠改善性需求支撐房地產市場的話，改善性購買房子的人群，必須先賣掉手中的房產，才可能按照第一套房貸的條件去購買改善性住房，申請改善性住房貸款。

　　因此，取消營業稅優惠是否會對2010年的改善性需求購房帶來影響，還存在爭議。

　　此前，很多地方政府已經在研究2010年國家層面取消優惠政策后，地方的應對措施。北京也專門召開會議，研究營業稅優惠到期后，北京市是否有必要出臺地方性支持性措施，來繼續支持改善性需求購房。北京市認為，改善性需求購房是北京市新房市場的主要購買力量。

　　中房協副會長朱中一此前在“住交會”上接受本報記者采訪時指出，作為中房協希望2010年國家層面政策繼續保持延續，但是地方政府出臺的政策更為有力。湖南、吉林等地提出2010年延續地方房地產救市政策，是非常好的舉措。

　　楊紅旭等專家對記者說，除了營業稅優惠政策會取消外，其他諸如“二套房貸”等房地產調控政策，明年6月份之前可能均不會大幅度改變。

　　信貸控制投資性購房

　　在宏觀政策基調不改變的情況下，顧云昌表示，明年上半年房地產市場將會繼續穩定增長。二三線城市的房價和銷售量將會快速增長，一線城市的房價如果不出調控政策的話，也不會再像2009年一樣，出現如此大幅度的增長。

　　據上述“中國教育地產高峰論壇”透出的數據，今年全年房屋銷售額有望達到6萬億元，而2009年全年社會消費總額才12萬億元，這意味著全國居民將一半的消費的錢，都用來買房子了。

　　這是房地產領域購買需求旺盛的主要原因，除此之外，顧云昌表示，2009年擴大內需的情況下，銀行放貸接近10萬億元，這大大增加了社會的流動性。與此同時，一些中小企業主，受國際金融危機影響，不愿意擴大生產，而將手中的資金用來投資房地產，也使房地產領域流入了大量的流動性。

　　根據中央經濟工作會議的公告內容，2010年依然保持適度寬松的貨幣政策。國務院發展研究中心市場所所長任興洲表示，2010年放貸規模仍會保持適度的規模。在此情況下，就必須考慮如何使這些新增的貸款能進入實體經濟，而非流入房地產市場的問題。

　　任興洲表示，高房價是影響住房消費力和吸收信貸資金進入房地產的主要原因。2010年，對自主性購房消費需求要進行支持，但是對于投資性和投機性購房需求，要在信貸上進行控制。

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