反季節銷售轉到二手房

　　瘋狂的淡季

　　體驗看房怪現象

　　本周，記者借著采訪二手房市場的機會在廣渠門、東花市一帶看了十幾套房子，親身體驗了二手房市場的瘋狂。

　　1·看房不讓進屋

　　看房子居然沒有進去屋，要不是親身經歷，記者很難相信這是真的。周六下午5時，記者和中原地產的經紀人約好去崇文區的本家潤園看一套三居室，誰知四點多，記者就接到了該經紀人打來的電話，“大哥，另一個公司的經紀人已經把客戶帶來了，您盡快過來吧。”但是由于堵車，記者無法提前趕到，只好和他附和著：“快了，一會兒就到。”又過了一會兒，經紀人又打來電話，“您最好帶兩萬塊錢，要是合適先把定金交了，這房子很緊俏的。”由于記者先后買賣過幾次二手房，也見多了經紀人的各種促銷技巧，所以根本沒有當回事，心里還想，“小樣兒，跟我玩戰術，沒戲。”終于，記者在四點五十分趕到樓下，經紀人迎了出來，特意囑咐著，“大哥，您要是看好了，千萬別離開，就在沙發上跟他開談，我在旁邊幫您砍價，爭取速戰速決。”只當他又是房產經紀的銷售策略，記者根本沒有理會。誰知到了門口一敲門，里面的房主只開了一條門縫，探出腦袋說了一句，“這房子剛剛賣掉了，不用看了。”中原的經紀人當然心有不甘，“我們又沒有遲到，讓我的客戶先看看房再說唄。”房主砰的一聲關上了門，再也沒有出來。

　　要是去年見到類似的情景，記者會把開門的人當作中介的人員，一定是兩個人演的雙簧而已，目的無非是想要客戶盡快下決心定房。而這一次很不幸是真的。盡管被拒之門外，陪同記者的經紀人還在夸獎房主：“這還是個講信用的房主，很多人這種情況會讓人再看一下，然后看誰的開價高再做決定。”合著把按時到達的看房人關在門外還贏得了贊許，無語。

　　2·老房要價超新房

　　周五晚上，通過我愛我家中介，記者約好了看一處位于東花市北里的老房子。中介經紀人特地提醒記者：“這個房主平時不住這兒，說隨便看看的人他就不來開門了，一定要有購房意向的人才趕過來，所以您一定要說很想買才好。”看了多年的房子，這樣的要求記者還頭回聽說，不知是這位房主歷來如此還是趕上這個好年景才牛氣沖天。可能是由于周五晚高峰的原因，約好的時間從下午五點推到了六點，又推到六點半。饑腸轆轆的記者終于在七點鐘見到了房主，結果被他頭一句話逗樂了——“我沒帶鑰匙，在我老婆手里呢。”接著他又補上一句，“在路上，快到了。”又過了十分鐘，房主愛人來了。經歷了兩個小時的等待，終于看到了這套上世紀80年代的房子。說實話，房屋格局和裝修還不錯，就是原來中介報出的123平方米面積有誤，其中的16平方米是地下的儲藏間，并不在房本上。不算這地下室的面積，房主的報價已經達到了每平方米2.5萬元左右，已經超過了同區域內一些準新房的報價。房子雖好，但是超過“20歲”的房齡實在讓人無法示好。見到記者沒有太多意向，房主沒對記者說什么，但埋怨中介經紀人：“下次還是把情況搞清楚再約我們吧。”

　　3·房子看不全 戶型圖補足

　　周一下午5時，中原的經紀人又給記者約好了一套位于幸福家園的四居室，房主特地通過經紀人囑咐：一定要在五點以前趕到，五點以后下班那里就沒人了，因為目前這套四居室是一家影視公司辦公場所。記者如約趕到了這家位于居民樓里的影視公司后，前臺的小姐叮囑我們一行人，只能在客廳和廚房改成的會議室看看，主臥不能看，因為是老總辦公室；次臥也不能看，因為是會客室，有人在開會；另外一間也不能看，因為是財務室……最后，她拿出了一張戶型圖告訴記者，“你看看戶型圖就會明白了。”敢情所謂的看房就是看看這家公司的前臺和會議室，要早知道這樣就直接上網查戶型圖了，現場的看房最終就這樣不了了之。臨走時，該公司另一位負責人告訴記者，“您要定房還得抓緊，隔壁單元的一家公司已經看好了，就等他們的臺灣老板來交錢了，我這可是好心提醒你。”

　　從這些看房的怪現象中可以看到，這確實是一個瘋狂的11月，對于北京的二手房市場來說，不知將來還會不會有這樣的反季節銷售熱潮。

　　恐慌現狀追根溯源

　　昨晚六時，記者在南新倉大廈我愛我家總部見到了該公司副總裁胡景暉。盡管已經過了下班時間，還有很多員工在忙碌著，幾名財務人員正在討論著經紀人提成的計算方法，另外一些人桌上的電話響個不停。雖然胡景暉告訴記者，他們這里很少按時下班，并不是由于最近二手房的火爆才這樣，但是他并不否認目前的二手房市場確實太好了。據悉，為了應對11月份成交高峰，該公司將原來在東四的簽約中心特地搬遷到了東四十條南新倉商務大廈，將簽約洽談室從3個增加到了10個，工作人員也增加到了40名，即使這樣，每天簽約中心的10個洽談室都是人滿為患，前來簽約的客戶還需提前電話預約。

　　對于目前二手房市場的火爆以及一些媒體提出的恐慌性購房的原因，胡景暉認為主要有三個方面：首先就是房價的因素，本月北京市二手房的均價已經超過了1.6萬，而在今年年初最低的時候，本市二手房均價曾經達到了1.09萬的低谷，換句話說，本年度的價格漲幅已經超過了50%。一手房的價格對于二手房的影響是顯而易見的，一手房漲價以及不斷有地王刷新著樓面價的新高，一定會帶動二手房價格跟風上漲。其次，他認為政府對于稅收和貸款的政策也在影響著二手房市場；二手房四項主要稅費中，契稅、土地增值稅、印花稅的優惠基本上都會延續，只有營業稅的優惠明確提出時限是一年，現在還沒有最終的結論。另外，這幾天，很多商業銀行已經取消了對二套房貸款利率七折的優惠，轉而變成上浮一成。這一點與記者從建行客服了解到的情況是一致的，這些政策性優惠措施的到期也讓人們有些恐慌。胡景暉提出的第三條原因是人們對于明年經濟狀況的預期以及對于通脹的預期，部分客戶確實是由于對于通脹的預期才產生買房抵御通脹的想法。

　　建議

　　買家不必恐慌

　　賣家適可而止

　　對于二手房反季節火爆，21世紀不動產的副總寇海龍認為可以理解，認為這主要是由于稅費優惠而產生的二手房集中消費，畢竟營業稅稅率占到了房屋總價的5.5%，在二手房交易費用中營業稅所占份額最大。對于自住型消費者購房，他建議，如果有合適的房產項目，價位在自己可以承受的范圍內，可以擇機選購。從目前的北京市二手房市場來看，價格方面走勢趨穩，并未有下降的趨勢，而稅費減免政策的期限將至，在期限內仍然可以享受稅費方面的大幅優惠，消費者可以考慮在此期間出手。

　　但是對于一些人的恐慌性購房，很多業內人士認為大可不必。胡景暉認為，從目前來看，大部分的政策都會是有延續性的，而且從CBD東擴規劃確定，到2900億開發南城，以及政府嚴厲打擊囤地炒地的政策導向，可以預見，未來北京新房和二手房的供應量都會有所增加，因此他建議二手房的買家：不必恐慌。因為即使是有一些政策的調整，政府也絕不會一刀切，一定有一個緩沖期，而且目前的房價已經趨于穩定了，他個人認為今后一段時間房價的走勢是平穩的。而對于賣家來說，他也提出了自己的忠告：要適可而止，不要總等待更高的機會，因為目前房價應該已經是一個階段性的高點，眾多賣家其實已經獲利了，而且隨著將來投資形式的增多，很多其他的投資方式會比炒房更好。(記者 侯振威）

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