李碧

　　繼8月高調聲稱要嚴懲2007年未開工地王之后，11月25日，廣州市國土房管局一口氣發(fā)出了22封動工催促函，向保利、雅居樂、越秀城建、粵海等17家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)出“囤地”警告，并對5幅地塊發(fā)出逾期仍未動工將依法進行處置的“最后通牒”。

　　是 “地荒”引發(fā)的“房荒”？廣州房價已連續(xù)兩個月突破每平方米1萬元大關。

　　廣州國土局也在行動：一方面加大土地供應，廣州12月共要推38幅土地，其中住宅用地占到25塊，總用地面積達100多萬平方米；一方面則意圖“擠”出開發(fā)商手中的存量土地，以解決“有地推，沒地建”的尷尬局面。

　　政府自擺“烏龍”？

　　此次廣州發(fā)出警告項目所涉總用地面積83萬平方米，幾乎相當于廣州年度土地供應計劃的1/4。難道逾期未開工項目真有如此巨量，或者說，這只是“囤地”的冰山一角？

　　近日，記者走訪國土局點名的多幅地塊時發(fā)現(xiàn)，部分項目早已動工在建，亦有項目進行土地平整、等待政府動工批示，絕大部分地塊則仍是荒草叢生“曬太陽”。

　　在22封《關于加快動工建設的函》中，保利地產(chǎn)領到了兩封。其中一封指出番禺區(qū)石樓鎮(zhèn)新城區(qū)（1）地塊的土地出讓合同約定，該地塊應于2008年11月27日前動工開發(fā)，“經(jīng)查，該地塊至今未動工建設。”

　　實際上，記者在該項目現(xiàn)場看到，多棟小高層已身披“綠裝”，施工將近封頂。記者亦了解到，番禺區(qū)建設局今年8月11日才發(fā)放施工許可證，如此加速動工還被警告，保利覺得“有些冤”。

　　而在保利的另一個項目“珠江新城A4-5地塊”現(xiàn)場，施工人員已在拆遷和土地平整。“這個項目10月29日正式奠基，現(xiàn)在我們按正常程序等政府的施工許可證下來，如果順利，12月中旬就能開工。”保利地產(chǎn)負責該項目的吳工告訴《中國經(jīng)營報》記者。

　　“動工催促函一般3個月到半年發(fā)放一次，如果政府認為項目延遲動工，應該及時警告。比如合同約定保利珠江新城A4-5地塊要在2009年1月9日前動工開發(fā)，如今都過去10個月，這種動工催促函還有沒有意義？”廣州一位不愿具名的開發(fā)商如此質疑政府“自擺烏龍”。

　　粵海地產(chǎn)此次也有兩個項目被點名，其中越秀區(qū)珠光路商住地塊合同約定2009年3月6日動工，而記者了解到，該項目2008年1月10日即拿到《建設用地規(guī)劃許可證》，而直到2009年11月27日粵海地產(chǎn)才發(fā)出“珠光路商住項目設計招標公告”。

　　“由于在老城區(qū)，拆遷難度太大，工程只能一拖再拖。”接近粵海的一位人士告訴記者。

　　“我們也了解到，并非所有的項目都是有意延遲開工。”廣州市國土房管局表示，各家企業(yè)的情況不同，有的是受到規(guī)劃、拆遷等其他因素影響，因此會針對特殊情況來衡量處理方法。

　　有地不建的算盤

　　同樣位列警告名單的還有雅居樂番禺石樓鎮(zhèn)項目和番禺南區(qū)青新路項目，記者在項目現(xiàn)場所見，仍是雜草一片，沒有動工跡象。記者在雅居樂公開報表中看到，兩個項目“預計2009年完工”為0，“預計整體完工季度”一欄則顯示，番禺石樓鎮(zhèn)項目為2010年第2季度，青新路項目為2011年第4季度。

　　“2007年雅居樂拿的這兩塊地價格分別為2960元/平方米和5409元/平方米，后者土地價格較高。”中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜稱，今年8月雅居樂在番禺南區(qū)拿下另一幅土地，樓面地價3536元/平方米，自然希望能攤薄地價成本。

　　雅居樂在廣州“南拓番禺、北進花/從”的策略，已隨著2009年多次出手買地而形成“金三角”布局，其在番禺已有成熟大盤廣州雅居樂花園，如今更是以4幅土儲成為該區(qū)域不折不扣的“地主”。

　　與此相同，廣州老牌國企越秀城建旗下的宏城發(fā)展在金沙洲擁有的B3709B07和B3709B08連片地塊，總面積約8.9萬平方米，此次也出現(xiàn)在國土局催促動工的名單之中。記者了解到，這兩幅地塊的西南側，越秀城建還擁有用地面積達10萬平方米的金沙洲B3711B03地塊。

　　“壟斷”區(qū)域市場，無疑讓開發(fā)商在未來定價上擁有話語權。記者觀察到，比如保利在琶洲、越秀城建在金沙洲和大學城、雅居樂在花都和番禺，都漸漸積累起數(shù)量不少的土地。

　　至于什么時候開發(fā)推貨，無疑取決于這些地主們如何選擇將土地價值最大化。

　　土地政策之困

　　“一則為‘逼出’供應，緩解房價上漲壓力，一則為土地市場有序運轉，推出土地能形成有效供給，”滿堂紅高級研究主任肖文曉對國土局此舉“舉雙手支持”。

　　在肖文曉看來，要想房地產(chǎn)開發(fā)商不變成“地皮商”，關鍵在政府要依法辦事，該罰的罰，該收回的收回，不能“捉小放大”，還看執(zhí)行力。

　　政府的壓力已顯而易見。今年1~10月，廣州一手住房交易量超過800萬平方米，而批準預售供應的一手房只有500多萬平方米，遠遠不足市場消化量，如此一來的結果是“房荒”導致的房價攀升。數(shù)據(jù)顯示，10月份，廣州十區(qū)一手住宅交易均價10078元/平方米，其中中心六區(qū)均價達13399元/平方米，環(huán)比上升11.9%，從而超越2007年10月12566元/平方米的最高值，站上房價瘋漲頂峰。

　　“從政府此前處置‘地王’的猶疑來看，我不認為此次催促動工將有顯著效果。”上述開發(fā)人士直言，“中萊投資被處罰8000萬元了事，最近金地的番禺地王，最終也以政府未按期交地為由退地，政府甚至最后還退回金地已繳納的3億元地價款，金地實現(xiàn)全身而退。”

　　“今年的地價和2007年旗鼓相當，政府如果不強硬，開發(fā)商完全可以坐等地價上升，為什么要加快開工？”該人士對“地王”心存謹慎。

　　8月份政府聲稱嚴懲囤積地王之時，合富輝煌就曾有過一份研究報告，廣州2007年共有50塊住宅用地拍出，截至今年8月未售或未動工的地王有24塊，土地總面積共121.4萬平方米，建筑面積為232.4萬平方米，規(guī)模接近2008年廣州市的住宅用地總出讓量。

　　政府似乎該有所作為。有媒體引述國土局人士發(fā)言稱，廣州將繼續(xù)重點監(jiān)控閑置土地，對土地閑置的處理將常態(tài)化，并已經(jīng)成立專門小組對閑置土地進行調查跟蹤。

　　然而，讓政府尷尬的是，廣州今年接近300萬平方米的土地供應量，要完成土地財政目標，還得依賴這些資金實力雄厚的開發(fā)商。對于某些有“囤地”嫌疑的企業(yè)，政府只能默許其繼續(xù)參與土地拍賣，從這一點來看，困局之下，雙方的“默契”還是“必須的”。

　　被國土局點名的保利地產(chǎn)珠江新城A4-5地塊正在土地平整，預計在12月中旬動工。

　　被國土局點名的保利地產(chǎn)珠江新城A4-5地塊正在土地平整，預計在12月中旬動工。.JPG

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