孫文祥 華琪

　　備受關(guān)注的浙江嘉興宅基地流轉(zhuǎn)工作試點正在順利推進(jìn)。11月23日，嘉興市委副秘書長、市委辦公室主任李躍向媒體透露，僅嘉興七星鎮(zhèn)、龍翔街道等三個試點鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道，已通過宅基地統(tǒng)籌建設(shè)，置換出近萬畝宅基地，可作為工業(yè)與建設(shè)用地。

　　據(jù)CBN記者了解，今年5、6月份，浙江省發(fā)改委、省建設(shè)廳、省發(fā)展規(guī)劃研究院等部門組成聯(lián)合課題組，在嘉興、義烏等地開展《浙江省農(nóng)村宅基地置換研究》，并在調(diào)研后建議浙江省委、省政府在總結(jié)試點經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，把推進(jìn)農(nóng)村宅基地置換作為一項綜合抓手，在全省范圍內(nèi)有計劃、有步驟地加以推廣。

　　浙江省委副秘書長、省農(nóng)辦主任夏阿國近日表示，最快2010年元旦起，浙江將在全省推廣農(nóng)村集體土地入市，并逐步實現(xiàn)與城市國有土地“同地、同價、同權(quán)”的健康流轉(zhuǎn)模式。據(jù)他透露，浙江省政府、省國土廳已下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加大農(nóng)村土地整理改革試點的通知》，在全省范圍推廣“嘉興模式”。

　　宅基地?fù)Q城鎮(zhèn)房產(chǎn)、承包經(jīng)營權(quán)換社保

　　2007年6月開始，一個叫“兩分兩換”的新政策在嘉興推行，即“將農(nóng)戶宅基地和承包地分開、搬遷與土地流轉(zhuǎn)分開，在依法、自愿基礎(chǔ)上，以宅基地置換城鎮(zhèn)房產(chǎn)、以土地承包經(jīng)營權(quán)置換社會保障”。

　　CBN記者獲得的一份調(diào)研報告顯示，圍繞“土地節(jié)約集約有增量、農(nóng)民安居樂業(yè)有保障”的目標(biāo)，嘉興積極探索多樣化的置換模式，主要是通過“資源價值化，價值資本化”的基本路徑，以宅基地?fù)Q住房、換錢、換地方。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至10月底，該市已有13個試點，簽約換房（或搬遷）農(nóng)戶已達(dá)11649戶，完成農(nóng)民拆遷8174戶，在建（已建）安置公寓房、安置聯(lián)排房、單體房分別為10587套、2798套和599套。

　　以其中的三個試點鄉(xiāng)鎮(zhèn)為例，七星鎮(zhèn)通過農(nóng)村宅基地置換城鎮(zhèn)房產(chǎn)，戶均可節(jié)約用地0.736畝，可置換出2955畝左右的用地空間，節(jié)約率為71%；姚莊鎮(zhèn)戶均占有1.163畝，預(yù)期可置換出3800畝左右的用地空間；龍翔街道通過宅基地置換，土地節(jié)約率將達(dá)到50%以上，可置換出約3000畝用地空間。

　　李躍表示，如果宅基地流轉(zhuǎn)工作在嘉興全部實施成功，可新增50萬畝左右的工業(yè)與建設(shè)用地。

　　“政府最大的收益是土地。”浙江省發(fā)展規(guī)劃研究院的人士此前接受CBN記者采訪時表示，現(xiàn)在國家對建設(shè)用地實行指標(biāo)管理，農(nóng)村宅基地改造后，一部分可以復(fù)耕，一部分可以用作建設(shè)用地，空出來的指標(biāo)在浙江省內(nèi)是可以調(diào)控的。

　　李躍也表示，兩分兩換清理出來的土地，他們基本上是三分之一搞工業(yè)，三分之一給農(nóng)民造房子，三分之一搞其他開發(fā)。

　　事實上，嘉興模式最具有價值或說誘惑的地方，就是農(nóng)村集體所有的非農(nóng)業(yè)用地（目前僅限于宅基地）可能進(jìn)入土地市場，并逐步實現(xiàn)與國有土地“同地、同價、同權(quán)”。

　　隨著城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場的逐步建立，政府將對依法取得的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，通過統(tǒng)一有形的土地市場、以公開規(guī)范的方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，在符合規(guī)劃的前提下與國有土地享有平等權(quán)益。

　　不涉及商品住宅開發(fā)

　　然而，一篇關(guān)于“國土部正在浙江試點推廣農(nóng)村集體建設(shè)土地入市打壓房價”的報道，迫使國土部和浙江省方面出來辟謠。

　　國土資源部有關(guān)部門負(fù)責(zé)人解釋說，國土資源部從未做過相關(guān)表述，上述報道把城市國有土地有償使用與農(nóng)村土地整理混為一談。而浙江省農(nóng)辦新農(nóng)村建設(shè)處負(fù)責(zé)人也表示，浙江省正在探索集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)政策，這一政策要求集體土地非農(nóng)化不許用于商品住宅開發(fā)項目。

　　浙江省農(nóng)辦新農(nóng)村建設(shè)處負(fù)責(zé)人表示，農(nóng)村集體建設(shè)用地平等入市是有條件的。首先，集體土地非農(nóng)化的程序必須“經(jīng)批準(zhǔn)”，農(nóng)村集體和農(nóng)民個體不能隨意將農(nóng)用土地非農(nóng)化。其次，集體土地非農(nóng)化的用途必須為“非公益性項目”，且商品住宅開發(fā)項目不在其列。

　　而由于種種原因，上述調(diào)研報告指出，嘉興農(nóng)村宅基地置換也存在一些問題。

　　比如土地指標(biāo)周轉(zhuǎn)困難。建造農(nóng)民搬遷的安置公寓房，需要先占用一定面積的建設(shè)土地甚至是耕地或基本農(nóng)田，由于用地指標(biāo)十分有限，調(diào)整規(guī)劃和審批土地用途又曠日持久，在市縣一級有效實現(xiàn)土地指標(biāo)周轉(zhuǎn)難度很大。

　　另一方面是建設(shè)資金短期內(nèi)難以平衡。

　　在實際操作中，一般都是由政府投入資本金，成立投資開發(fā)公司，再到銀行融資，然后開發(fā)建設(shè)新社區(qū)，最后實現(xiàn)農(nóng)戶居住搬遷。然而，由于政府財力有限，注冊資本難以做大，投資開發(fā)公司的融資能力較弱，而且還存在融資擔(dān)保主體缺失等問題。

　　因在目前的制度框架下，土地承包經(jīng)營權(quán)尚不能進(jìn)行永久性流轉(zhuǎn)，以至于城鎮(zhèn)新舊居民仍有“有地居民”和“無地居民”之分，農(nóng)民市民化仍然留著一條“長長的辮子”。

　　為此，上述調(diào)研報告建議：建立省級協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，探索土地指標(biāo)周轉(zhuǎn)機(jī)制，多層次拓寬融資渠道，多層次拓寬融資渠道。

　　“如果同步創(chuàng)新體制機(jī)制，啟動城鄉(xiāng)統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場，還能為經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長提供強大動力。為此，建議省委、省政府在總結(jié)試點經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，把推進(jìn)農(nóng)村宅基地置換作為一項綜合抓手，在全省范圍內(nèi)有計劃、有步驟地加以推廣。”

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