2010年土地新政將設限土地供應面積及醞釀增加土地增值稅；農村集體建設土地入市試點將并行推廣

　　本報記者 王冰凝 北京報道

　　對高地價以及高房價的調控，在整頓土地市場的同時，國土資源部也開始從飽受爭議的農村集體建設用地入手了。

　　11月16日，記者獲悉，國土資源部在正式對商品住宅用地進行面積設限后，其近期在北京、上海等地區的調研已經暫告段落，并正在形成2010年新的土地調控政策，這些政策將包括出臺相關囤地處罰的措施、醞釀增加土地增值稅等。而據記者了解，之前試點的農村集體建設土地入市也將繼續推廣。新的土地政策一旦嚴厲執行，必將對樓市泡沫形成打壓之勢。

　　國土部醞釀新版土地調控

　　針對目前的高地價和嚴重的囤地現象，積極醞釀2010年新一輪的土地調控政策是國土資源部近期的主要任務。

　　11月13日，國土資源部正式出臺文件，針對商品住宅用地的宗地出讓面積首次給出明確的上限，要求大城市不能超過20公頃。

　　“顯然，這一規定將增加土地招拍掛的競爭性，讓更多的房地產企業有機會有資金參與土地競拍，有效地抑制資金實力雄厚的央企不斷刷新大宗地塊地王的現象。”豐潤世紀地產分析師戴曉光認為。

　　據統計，將土地整塊大宗出讓是各地方政府一直以來的習慣。今年以來，僅北京市出讓的居住及包括居住性質的地塊中，面積超過20公頃的有12宗。其中，最大的兩個地塊面積均超過45公頃，有6宗地塊的出讓價格超過15億元。

　　但據記者了解，國土資源部的新土地調控政策，遠不止于此。

　　據記者從消息人士處獲悉，近日，國土資源部在全國范圍的大型調研已暫告段落，而2010年新的土地調控政策行將出臺。國土資源部還組織了北京、上海等10個重點城市的土地部門負責人，召開了房地產市場和土地市場運行座談會。

　　而新的土地調控政策還將包括不同區域靈活供地、加大力度打擊并曝光相關土地違法案件、出臺相關囤地處罰的措施等。而進一步明確稅收政策，增加土地增值稅，把土地增值部分返還給社會也在商榷中。同時，國土部正在加快新一輪土地利用總體規劃修編。

　　“農地入市”解困高地價

　　除了上述2010年的土地調控新政，值得注意的是浙江省即將展開的農村集體建設用地入市的試點。

　　11月17日，據相關媒體報道，浙江省對外透露，國土部近日已確定在浙江開展農村土地整理改革試點。最快2010年元旦起，浙江將在全省范圍內推廣農村集體建設土地入市，并逐步實現與城市國有土地“同地、同價、同權”的健康流轉模式。

　　這種模式的核心，就是將來自宅基地置換后騰空出來的土地，用作工業用地和商業用地；原有農村土地流轉后，吸引社會資本投資現代農業，大大提高土地經營效益。

　　以浙江省嘉興試點鄉鎮為例，龍七星鎮通過農村宅基地置換城鎮房產，戶均可節約用地0.736畝，可置換出2955畝左右的用地空間，節約率為71%。

　　據浙江省對外透露，浙江省政府、省國土廳已下發《關于進一步加大農村土地整理改革試點的通知》，在全省范圍推廣“嘉興模式”。

　　據悉，這種模式和實驗也獲得國土部、國務院研究中心等部門的高度關注，并有望獲得其他省份的借鑒。

　　如果農村集體建設用地入市，顯然必將大大緩解目前土地供應緊張的局面，而地價抬高房價的問題也將迎刃而解。

　　對此，戴曉光認為，雖然農村集體建設用地入市必然會引發諸多問題，但一定會大力打擊房價。因為一方面增加了大量的土地供應，使得土地價格降低，住宅成本也會大幅降低，同時農村土地的大量出售，大量人口融入城市，也就加快了中國的城市化進程。

　　土地調控打壓高房價

　　如果新的土地調控政策嚴厲執行，目前泡沫嚴重的樓市必將受到嚴重打壓。

　　“2009年中國的房價太高，其深層次的原因是政府的土地供應行政制度、壟斷性的賣地體制、對開發商囤地漲價謀利行為打擊不力、地方政府的房地產財政和房屋的持有成本很低，是這些體制問題的一次集中爆發。”中央黨校研究室副主任周天勇直指目前的土地政策和開發商拿地后的二次囤積和壟斷，是導致土地供應緊張和房價上漲的重要原因。

　　而此次國土部的新土地調控，最為突出的問題就是治理囤地和地王。

　　周天勇認為，土地調控政策包括治理囤積土地一直以來都有政策，但是以往多次清理未開發兩年以上閑置土地，都不了了之，如果新政策得到執行，房價勢必會受到打壓。

　　“同時，土地調控政策與財稅、稅收等體制的改革互動，有助于進一步理順房地產體制。”周天勇認為。

　　而農村集體建設用地入市雖然備受爭議，但其如果能夠全面推廣，對高房價以及樓市泡沫的打壓則是業界所共識的。

　　“農村集體建設土地入市，首先受到打壓的將是目前價格高高在上的城郊別墅，這類房產作為稀缺資源，價格被一炒再炒，如果農村集體用地可以入市，那城郊別墅必然淪為農家大院，價格自然會下跌。”一家知名地產企業內部人士對記者坦承。

　　戴曉光同時認為，設置土地供應的上限和農村集體建設用地入市都有促進土地市場競爭的作用，一方面增大了城市建設用地，一方面降低了準入標準，必然會催生出更多的中小房地產開發企業，從而體現更充分的競爭，改變房地產市場的供求關系，打擊開發商囤積待漲的局面，讓房價降到合理的水平。

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