2010年房價展望：大幅降價可能性不大
唐文祺
編者按：
樓市出乎意料迅猛上攻的2009年行將結束，2010年的房價走勢隨之成為大家最為關注的焦點。當無數人都在為今年將近30%的房價漲幅高呼“泡沫”之時，也有無數的人在為房價辯解：中國的城市化道路仍在進行，土地將越來越少，地價的不斷上漲注定了房價長期的上漲趨勢。
的確，誰都不得不承認，每年高達30%甚至更高的房價漲幅并不健康，但樓市也在眾人的“泡沫化”擔憂中，短時調整后再度強烈反攻。也許，中國樓市還在“泡沫”生成的過程中。如果僅僅談及2010年的房價，至少在目前所有的房地產業界，筆者還沒有聽到一個人對明年的樓市表現出悲觀。
臨近年底，關于政策風向轉變的輿論突然甚囂塵上。隨之而來的，是各地樓市不約而同涌現出的交易熱潮。2010年的樓市走向也因此被推向輿論的風口浪尖。
頂級地段依舊看好
許久未有動作的天安中國(00028.HK)，選擇在此時運作大手筆。10月，天安中國發布公告稱，以近7.55億元人民幣代價，收購上海閔行區中房森林別墅57棟物業。
天安中國在公告中稱，考慮到中國內地尤其是上海，優質住宅物業的需求將持續強勁，因此這一收購既提供了資本增值潛力，同時也有利于拓展集團在上海的物業組合。
事實上，根據天安中國的計劃，此次收購的57套物業中，除公司持有22套外，其余35套別墅將在明年4月推向市場銷售，據天安中國相關負責人透露，公司目前已將售價初步定為6萬~6.5萬元/平方米�！案鼮榭春玫模俏磥韼啄陜仁袌龅拈L遠發展�！�
假設按照351平方米的平均面積來推算，天安中國此次購入價格大約為37750元/平方米。與當年凱雷“團購”物業時的價格相比，溢價不少。這意味著，在天安中國的預想中，收購完成半年后，這些別墅的價格將上漲將近一倍。
在此之前，天安中國還將荷蘭ING在上海持有多年的上海網球俱樂部和公寓項目，以9.9億元代價收入囊中。兩個月時間，天安中國已在上海高端物業市場中投入了17.45億元。
世聯地產提供的數據顯示，2009年1至10月，上海豪宅市場共計成交1139套，與2008年同期相比，漲幅高達143.3%。即使是與樓市“高熱”時期的2007年相比，同樣有15.9%的增幅。同時，成交均價更是屢創新高，當前成交均價已高達65106元/平方米，較2008年同期增長4.5%，較2007年同期的漲幅則達44.2%。2009年的上海樓市，可謂是名副其實的豪宅時期。
對后市看好的，不僅僅是天安中國。“雖然按照進程今年也趕得及，但最終還是決定延遲到明年，這樣對于產品質量也好把握。”一位上海本地開發商表示。今年，這家房企在土地市場以公開招拍掛的形式，競拍獲得了一幅上海內環以內住宅用地�！邦A判下來市場仍是平穩基調，內環以內的物業價格還會上漲�！�
政策收緊預期不高
對于2010年房地產市場的走勢，經濟界人士的觀點開始與房地產業人士表現出一致。9月，央行副行長蘇寧公開表示，下半年至明年都將繼續保持適度寬松貨幣政策�！皩τ跇鞘械闹С掷茫绊戄^為顯著的便是貨幣政策，但從當前的情況來看，適度寬松的貨幣政策執行尚未出現在2010年結束的狀況�！币晃蛔C券研究專家稱。
在中國銀行總行戰略發展部宏觀經濟分析課題組發布的一份報告中指出，中國房地產市場的調整時間與幅度主要取決于政策，尤其是貨幣政策和宏觀經濟走勢兩大因素。
報告中稱，從政策因素來看，隨著經濟企穩回升態勢的確立、通貨膨脹壓力的不斷增大，貨幣政策將有所收緊從而引發市場調整。然而，從宏觀經濟運行來看，明年經濟形勢的好轉趨勢，又會對房地產市場起到促進作用�！叭绻怀雠_新的調控政策，不排除明年房價又會延續價格非理性上漲�！�
在調控政策之中，市場嗅覺最為敏感的，當數貸款政策的變化狀況。隨著優惠措施即將中止的消息傳出，樓市相應出現了短暫震蕩的局勢，其重要性便可見一斑。不過，摩根大通中國投行副主席龔方雄在接受媒體采訪時稱，從明年來看，放貸前高后低的歷史規律很難打破，因此不排除明年一、二季度每月放貸數量仍會增長的態勢。
國泰君安出臺的一份報告中同樣指出，從貸款的投放方向看，房地產成為新的貸款爭取對象仍將在2010年繼續延續；此外，2010年的整體宏觀經濟環境是穩定期，因此利率可能在后半期才有所提高。而從貸款規模進行預測的話，國泰君安表示，估計明年需要新增貸款在8.7萬億左右。
市場供求仍將主導
然而，明年的樓市走勢并不能僅從政策角度進行預測。中國銀行總行在上述報告中，對于中國樓市房價已明顯偏高的態勢，顯示出對未來發展空間產生調整可能性，及調整幅度較大的憂慮。
市場層面，世聯地產分析師認為，由于2008年受到金融危機影響導致的開工低迷是目前供給不能顯著回升的主要原因。從中長期來看，供給會呈現加速回升態勢，但短期供不應求的局面無法改變，從而導致價格繼續上升。龔方雄同樣認為，中國城市化進程剛剛起步，但在中國可耕地表現稀缺的情況之下，地價上漲將是難以避免的。
當CBN記者詢問一家開發商明年的推盤計劃時，該開發商謹慎回答，“明年的推盤價格仍然會延續今年形勢，不過，下半年會是值得注意的時間段�！�
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