時代周報記者 紀旭2009-11-19 05:49:58 第53期

　　還沒出讓就成為“地王之王”。

　　即將于12月22日整體公開掛牌出讓的廣州市亞運城項目引發了空前的關注。

　　廣州國土局11月11日發布公告稱，廣州市亞運城項目將于12月22日整體公開掛牌出讓，起始價為165億元—該價格不僅將成為廣州土地出讓史上最大的一筆掛牌價，而且僅以底價就已經成為中國新地王。

　　此前的紀錄是92億元的長沙“北辰地王”，自2007年7月誕生以來，一直無人超越。

　　此次出讓的亞運城項目占地263.952萬平方米，地上總建筑面積高達438萬平方米，傲然一個超級“巨無霸”。此次出讓面積已超過了今年以來廣州市出讓的住宅土地總和。今年以來，廣州共出讓了145.53萬平方米的土地，僅為亞運城項目的55%。

　　誰將入主如此龐大的項目？“地王之王”將對廣州房地產市場帶來什么影響？

　　群雄競逐地王之王

　　“富力正在準備報名參與競拍。”11月17日，富力地產董事長助理陳志濠向時代周報記者確認，富力地產非常看好亞運城項目。

　　盡管地王之王的掛牌公告剛過去一個星期，種種跡象表明，對亞運城項目的爭奪將異常激烈。

　　知名地產人士韓世同即預測，可能會出現的幾種競拍情況：一是某家境外企業獨家底價取得；二是強強聯合底價取得；三是多家企業參與競爭。

　　“該項目投資額巨大，開發周期長，對資金要求高，公司有意向拿地，但會很謹慎。”保利地產副總經理余英曾經表示。但余英的話音未落，市場已經傳出保利地產已經正式報名參與競拍，另一家報名的是萬科。

　　“爭奪激烈不是表現在參與的企業數量的多少，而是因為參與的企業個個都是巨頭。”一位不愿具名的地產企業高管告訴時代周報記者。

　　“另外還有二三家公司也有意參與競拍，目前正在與政府溝通規劃上的細節。”中原地產項目部副總經理黃韜告訴時代周報記者，“都是國內排名前10名的開發商。”市場人士透露，除了上述3家企業外，中海、雅居樂和廣州城建也有意參與競拍。

　　時代周報記者了解到，該項目的出讓條件為：境內申請人須注冊資本大于10億元人民幣；境外申請人2008年企業總資產不小于100億元，企業凈資產不小于40億元。而競買申請人2006、2007、2008年三年累計開發住宅項目不少于10個，累計已竣工驗收住宅項目建筑面積不小于140萬平方米。這樣的條件基本把小開發商排除在外。

　　巨頭之爭，誰將入主？謎底有待12月22日揭曉。而且，市場并非沒有變數。合富輝煌集團首席分析師黎文江告訴時代周報記者，還有一些公司正在作可性行報告，準備競拍。

　　新地王命運猜想

　　如此大的項目整體出讓，在國內土地出讓史上尚是首例。那么，“地王之王”的命運究竟會如何？

　　如此龐大的超級“巨無霸”項目，即使對10強開發商而言，也壓力巨大。以萬科為例，2008年全年銷售額為478.7億元，凈利潤40.3億元，165億元的地價已經占其年銷售額的35%。而萬科、保利和中海近期已經頻頻出手拿地，中海近幾個月拿地金額已經高達250億元左右，保利前10月拿地已經耗資逾300億元。

　　“國內開發商年銷售額超過百億元的并不多，所以聯合拿地比較合適。”合富輝煌集團首席分析師黎文江向時代周報記者表示，該項目允許開發商聯合競投，大開發商聯手拿地的可能性很大。一是這樣可以降低拿地成本，同時因為該項目既有住宅，也有商業，可以像獵德村項目那樣各取所需，發揮各自所長。廣州市社會科學院研究員彭澎預計，會有多家開發商組成投資組合，聯合競買。

　　但在黃韜所接觸的幾家準備競投的大開發商中，尚沒有“聯合拿地”的意圖。黃韜告訴時代周報記者，該項目雖然總價比較高，但2/3未開發的土地很有吸引力，而且是一個獨立新城的概念，產品規劃非常好，在居住上可以媲美珠江新城。

　　“如果以底價成交，只有中偏低的風險，如果成交金額超過200億元，風險就較高了。”黃韜說，總體上看，利大于弊，因為入主的開發商肯定是具有實力的，“不會爛尾。”

　　而曾與其他開發商聯合競得獵德村項目的富力地產，也沒有透露是否會再次與其他開發商聯合出手競投亞運城項目。陳志濠向時代周報記者表示，如果競投成功，將以打造普通住宅為主。

　　時代周報記者采訪的多位業內人士，對該項目的前景都非常看好。“這里是未來的廣州新城，而且交通等配套完備，預計住宅可以賣到1萬元/平方米，升值空間很大，會吸引大量投資客。”黎文江分析，開發商可以先銷售8000套已建住宅回籠資金，再進行后續開發。而且這么大的體量，可以開發2-3年，所以無論對企業還是對項目本身而言，前景都非常好。

　　年供地將達458萬平方米

　　就在亞運城項目推向市場兩天之后，11月13日，廣州推出花都南方花卉交易中心所在的6幅共39萬平方米的住宅用地。

　　今年的最后一個月，無疑將成為廣州本年度賣地高峰期，包括大學城、亞運城等在內的26幅地塊的密集出讓，使廣州今年住宅用地供應量明顯超過去年，更可超額完成今年的推地任務。廣州原計劃在今年至少推出商品住房用地250萬平方米，但今年1-10月，廣州僅完成全年住宅供地任務的1/3。但12月份，如果推地順利，廣州今年共計將推出4.58平方公里住宅用地，遠遠大于年度計劃。

　　就在廣州集中大量推出住宅用地之際，國家發改委、國家統計局公布了2009年10月份全國70個大中城市的房屋銷售價格，數據顯示，10月份，廣州一手住宅價格同比上升12.1%，漲幅位居70個城市首位。這已經是廣州連續兩個月房價同比漲幅居全國首位。

　　雖然今年廣州住宅用地供應遠遠超過去年，但多數專家認為，短期內對穩定廣州樓價意義不大。

　　合富輝煌集團首席分析師黎文江認為，加大供地不會緩解房價壓力。“地在開發商手上，開發商想什么時候開發就什么時候開發。政府的供地計劃不能調節房價，對房價的調整還是要看開發商。”

　　同時，業內人士表示，近期新供應土地最快在明年下半年或后年才能供應市場，所以對目前處于上漲態勢的廣州房價沒有實際幫助。

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