“類90/70政策”或重出江湖

　　本報記者 袁曉瀾 董映頡 北京報道

　　 作為定調(diào)第二年宏觀經(jīng)濟政策最權(quán)威的風(fēng)向標(biāo)，12月初即將召開的中央經(jīng)濟工作會議，讓市場各個層面翹首以待。

　　 除了對去年包括財稅及金融等一攬子救市政策的調(diào)整外，11月11日，住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司人士向《華夏時報》記者透露，增加低總價的普通商品房供應(yīng)將是明年政策的導(dǎo)向之一。而為了明年的保八任務(wù)，圍繞穩(wěn)定明年的房地產(chǎn)消費和投資兩項任務(wù)，年終的房地產(chǎn)政策調(diào)控傳言四起。

　　將調(diào)整財稅和金融政策

　　 去年為了應(yīng)對金融危機刺激經(jīng)濟，國務(wù)院及相關(guān)部委制定了一系列的救市政策，大致分為兩類。一類是包括營業(yè)稅減免等在內(nèi)的財稅政策，一類是降低房貸利率等金融政策。

　　 對于明年的房地產(chǎn)政策，房地產(chǎn)住宅及研究學(xué)會副會長顧云昌表示，最主要也是對財稅政策和金融政策的調(diào)整，但這需要在中央經(jīng)濟工作會議召開以后再進行。

　　 據(jù)業(yè)內(nèi)專家介紹，房地產(chǎn)政策制定的基本流程是，年底先召開中央經(jīng)濟工作會議，明確明年的宏觀調(diào)控目標(biāo)。是保增長，還是調(diào)結(jié)構(gòu)，都需要在中央經(jīng)濟工作會議以后才能定調(diào)，在此之后，各部委才分頭行動，對政策進行征求意見和討論。

　　 在這個過程中，住建部作為房地產(chǎn)市場的監(jiān)管部門將是重要征求意見對象，但最后頒布政策的部門為財政部、國家稅務(wù)總局和中國人民銀行。

　　 而中國房地產(chǎn)協(xié)會秘書長朱中一也曾向記者表示，中央經(jīng)濟工作會議還未召開，誰也不敢貿(mào)然就規(guī)定了房地產(chǎn)政策的方向。

　　 而去年的政策，是基于去年金融危機下，成交不活躍的危急情況而制定的，經(jīng)過了一年的發(fā)展，房地產(chǎn)的銷售和投資都發(fā)生了明顯變化。國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，1-10月份，房地產(chǎn)投資同比增長18.9%，房地產(chǎn)投資正逐步回升。海通證券認(rèn)為，房地產(chǎn)投資已成為民間投資的最主要推動力。

　　 對此，顧云昌認(rèn)為，明年的保八任務(wù)不是很容易，明年的信貸投資將不會再像今年以政府投資為主，投資方向?qū)⒂烧�府投資向民間投資轉(zhuǎn)變，其中重要的投資就是房地產(chǎn)投資，因此保持房地產(chǎn)銷售穩(wěn)定非常重要。

　　鼓勵一套房

　　嚴(yán)控二套房

　　 樓市的風(fēng)云變幻，最重要的取決要素便是政策。而在財稅及金融政策面臨調(diào)整的大框架內(nèi)，決策層不得不以多種方式來調(diào)控飛漲的房價。

　　 據(jù)住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司一人士向《華夏時報》記者透露：“10月底，齊驥副部長已經(jīng)對明年的房地產(chǎn)政策導(dǎo)向定了調(diào)子，下一步將著力增加低總價的普通商品房供應(yīng)。因此，明年的政策調(diào)控措施住建部也將會同多部委在這一方向上有所側(cè)重，在土地、資金來源、供應(yīng)方式等方面可能都會進行一些調(diào)整�！�

　　 在當(dāng)前樓市變數(shù)重重的敏感時期，主管部門的表態(tài)顯得尤為珍貴。這似乎也表達(dá)了決策層這樣一個暗示：給處在“夾心層”的普通消費者一個購房通路，在樓市過熱的情況下疏導(dǎo)各種購房需求。

　　 而對于如何加強對商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)節(jié)，作為決策層智囊團的國家信息中心經(jīng)濟預(yù)測部發(fā)展戰(zhàn)略處處長高輝清表示，以差別化稅收、信貸和利率等金融政策手段進行引導(dǎo)、調(diào)整供應(yīng)的可能性比較大，不排除住建部、國土部等主管部門通過規(guī)劃和土地出讓條件的限制來保證低總價商品房供應(yīng)的可能性，但“限制性不會像之前的90/70政策那么強”。

　　 高輝清對《華夏時報》記者明確指出：“政策調(diào)整的目標(biāo)是要保樓市的高成交量，因為房地產(chǎn)在明年依舊會成為拉動中國經(jīng)濟的一個最主要的動力。因此，下一步在目前的優(yōu)惠政策調(diào)整中，首套房還是會給予一定的優(yōu)惠措施，估計會在幅度上有所調(diào)整�！�

　　 而對于二套房的政策，顧云昌表示，明年將嚴(yán)格執(zhí)行，防止泡沫。二套房政策雖然一直未改變，但在執(zhí)行力度上年初和年終執(zhí)行力度差別很大。如果符合改善條件，可以優(yōu)惠。但如果不是改善性購買二套住房，恐怕信貸就不會像今年年初那么寬松了。另外，除了保持目前二套房的力度外，利率的系數(shù)還可以調(diào)節(jié)。

　　“成敗關(guān)鍵在地方政府”

　　 然而，中央未動，地方先行。

　　 關(guān)于樓市優(yōu)惠政策的調(diào)整中央尚未定調(diào)，湖南、吉林、內(nèi)蒙古等省區(qū)卻紛紛表示，當(dāng)?shù)厥〖壵�府出臺的優(yōu)惠政策不會取消。據(jù)了解，投資增長壓力是各省再次提出穩(wěn)定或延續(xù)房地產(chǎn)優(yōu)惠政策的主要動因。

　　 而北京市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長張君耀告訴《華夏時報》記者，11月16日-22日，北京市將組織“北京房地產(chǎn)市場形勢判斷會”，分析目前北京的市場趨勢，劃定北京市的政策走向。

　　 “在目前土地、樓市都熱度不減的情況下，地方政府是房地產(chǎn)市場中最直接的受益人，而作為房地產(chǎn)市場的監(jiān)管者，政策調(diào)整成功與否，關(guān)鍵在于地方政府。”高輝清直言不諱。

　　 中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，今年1-10月，10個重點城市溢價水平全部超過去年同期。10月份單月，全國60個城市共成交住宅用地337宗，溢價水平超過100%的地塊共29宗。

　　 土地高溢價成交，地方政府的賣地收入也隨之“水漲船高”。前三季度北京的土地出讓金達(dá)到571億元，而同期北京市的財政收入為1519.5億元，賣地收入占全部財政收入的比例近四成。

　　 國務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀研究部一負(fù)責(zé)人告訴《華夏時報》記者，目前地方財政對土地投資的依賴度較高，很多城市土地出讓金占地方財政收入的比例超過三分之一。因此在土地財政的模式下，地方政府具有高價賣地的利益動機。

　　 重要的是，去年年底出臺的“國13條”明確了地方政府在房地產(chǎn)市場的政策調(diào)控中有一定的自主權(quán)。上述負(fù)責(zé)人表示，正因如此，使得像90/70等政策在真正實施中無法徹底執(zhí)行，保障房土地供應(yīng)以及資金配備得不到落實。

　　 “這是一個根源問題。如果地方政府的監(jiān)管和問責(zé)得不到有效執(zhí)行，那么無論中央出什么樣的政策，都會在實施中遇到問題。”他表示。

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