張艷紅

　　離2010年亞運(yùn)會(huì)舉辦還有一年時(shí)間，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)迫不及待，提前預(yù)熱。繼廣州白云新城項(xiàng)目出讓之后，又一巨無霸“亞運(yùn)城”（即亞運(yùn)村）項(xiàng)目于日前整體掛牌，起始價(jià)高達(dá)165億元，全國(guó)總價(jià)最高的地王將在廣州誕生。

　　截至目前，全國(guó)總價(jià)最高地王的紀(jì)錄還未超過100億元。而廣州亞運(yùn)村項(xiàng)目即使最終以底價(jià)成交，也超出之前總價(jià)地王最高紀(jì)錄，相信在短時(shí)間內(nèi)，這一最高紀(jì)錄都難以突破。

　　事實(shí)上，隨著亞運(yùn)會(huì)的逼近，廣州的土地出讓也開始摒棄以往小幅土地出讓的“慣例”，逐步推出一批體量較大且廣受關(guān)注的“保留”項(xiàng)目，同時(shí)為保證項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度能與亞運(yùn)會(huì)開幕時(shí)間“相匹配”，部分項(xiàng)目對(duì)竣工時(shí)間甚至開業(yè)時(shí)間均作了詳細(xì)規(guī)定。廣州城市建設(shè)的進(jìn)程，正在加快。

　　總價(jià)最高“地王”將誕生

　　廣州市國(guó)土房管局11月11日發(fā)出國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓公告顯示，將于12月22日下午3時(shí)整體公開掛牌出讓廣州市亞運(yùn)城項(xiàng)目用地。由于此番是整個(gè)亞運(yùn)村土地使用權(quán)的整體出讓，其起始價(jià)高達(dá)165億元，或許將刷新國(guó)內(nèi)土地出讓史上的全新紀(jì)錄。

　　資料顯示，亞運(yùn)村標(biāo)的包含除場(chǎng)館以外的所有設(shè)施以及14塊未開發(fā)用地，項(xiàng)目總建筑面積高達(dá)438萬平方米，其中賽時(shí)已建成物業(yè)約106.65萬平方米。該次出讓的亞運(yùn)城項(xiàng)目占地面積263.952萬平方米，其中涉及的商業(yè)建筑面積20.76萬平方米，公建及其他配套設(shè)施建筑面積32.36萬平方米，居住建筑面積384.88萬平方米。

　　一個(gè)簡(jiǎn)單的比較，有助于理解亞運(yùn)村項(xiàng)目的規(guī)模。今年以來，廣州土地一級(jí)市場(chǎng)總共出讓了居住類地塊19宗，總用地面積145.53萬平方米，這個(gè)數(shù)字，僅相當(dāng)于亞運(yùn)城標(biāo)的中住宅體量的55%。

　　此次亞運(yùn)城項(xiàng)目的整體出讓，事出突然，尤其是如此大體量的土地打包出讓，按照以往的做法，這些地塊應(yīng)該是以逐一出讓的方式進(jìn)入市場(chǎng)。不過，今年以來，廣州的土地出讓已開始出現(xiàn)大體量地塊集中出讓的趨勢(shì)。較早之前，保利地產(chǎn)剛剛一次性獲得琶洲村的4幅地塊。

　　亞運(yùn)村整體掛牌，巨大的體量注定這一次將是只有房地產(chǎn)行業(yè)中的“超級(jí)豪門”參與的游戲。消息顯示，保利地產(chǎn)早在今年6月就揚(yáng)言要爭(zhēng)奪這一項(xiàng)目，萬科也秘密對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行了調(diào)研。日前，富力地產(chǎn)、雅居樂兩家發(fā)展商的相關(guān)人士，也向外界透露了參與角逐的興趣。

　　無疑，即使在未來，類似亞運(yùn)村這種體量的項(xiàng)目絕對(duì)不會(huì)成為土地出讓中的一種常態(tài)，而是一個(gè)只有特殊時(shí)期才會(huì)發(fā)生的特例。尤其是亞運(yùn)村標(biāo)的中，包含了已建成物業(yè)約106.65萬平方米，其中住宅約80.34萬平方米，商業(yè)約6.58萬平方米，公建配套約19.73萬平方米。在此之前，這些項(xiàng)目的開發(fā)由政府主導(dǎo)進(jìn)行。

　　已建成物業(yè)中，住宅部分在明年初就可以達(dá)到銷售條件，即開發(fā)商一旦接手，便可擁有80萬平方米住宅可供銷售回款。有業(yè)內(nèi)人士計(jì)算，如果按照10000元/平方米的單價(jià)計(jì)算，80萬平方米的住宅銷售回款額有望達(dá)到80億元，占土地出讓款的一半。因此，操作這個(gè)項(xiàng)目的資金壓力，并沒有表面上看起來那么大。

　　向大集團(tuán)傾斜

　　隨著亞運(yùn)會(huì)日期的逼近，廣州的城市建設(shè)大有提速之勢(shì)，短短兩三個(gè)月時(shí)間內(nèi)，已經(jīng)有多個(gè)大型項(xiàng)目被推向市場(chǎng)，包括琶洲村改造、白云新城等。

　　此前，廣州在推進(jìn)大型項(xiàng)目上的進(jìn)度，始終顯得不溫不火。例如恩寧路舊城改造項(xiàng)目，有關(guān)部門從2005年著手啟動(dòng)，但直到日前不久，這一項(xiàng)目才得以正式拆遷。加上此前幾年出讓的大批項(xiàng)目，由于部分發(fā)展商違約，導(dǎo)致項(xiàng)目未能如期推進(jìn)。為此，廣州國(guó)土部門在近期的項(xiàng)目出讓中，進(jìn)行了較為明顯的調(diào)整。

　　為此，廣州國(guó)土部門正試圖改變以往的土地出讓形式，不再按照過去“小地塊”分割出讓的方式，而是多個(gè)地塊捆綁出讓，設(shè)置較高的準(zhǔn)入門檻，確保只有較大實(shí)力的開發(fā)商方能參與競(jìng)爭(zhēng)。同時(shí)在施工進(jìn)度上約定更為嚴(yán)格的條款和更短的工期。

　　10月底，白云新城的掛牌招標(biāo)曾引起行業(yè)幾大關(guān)注。由于該項(xiàng)目地處老機(jī)場(chǎng)，屬于市區(qū)難得的優(yōu)質(zhì)地皮，自從白云機(jī)場(chǎng)搬遷后，老機(jī)場(chǎng)就一直受到各路資金的密切關(guān)注，直到今年10月，才推出了首批4宗商業(yè)地塊。

　　但由于出讓條件高，白云新城項(xiàng)目始終被看做是廣州市政府為大連萬達(dá)量身定做。因?yàn)楦鶕?jù)出讓公告，僅有大連萬達(dá)等極少數(shù)開發(fā)商能夠達(dá)到競(jìng)買條件。根據(jù)出讓公告的工期規(guī)定，大連萬達(dá)必須在明年10月左右實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)和酒店全面開業(yè)，這意味著萬達(dá)只有不到一年的時(shí)間來進(jìn)行開發(fā)。

　　無獨(dú)有偶，保利地產(chǎn)不久前獲得琶洲村的改造項(xiàng)目，也因?yàn)槌鲎寳l件設(shè)置了異常嚴(yán)格的限制，導(dǎo)致最終由保利地產(chǎn)獨(dú)家摘牌。據(jù)透露，該項(xiàng)目總建筑面積多達(dá)185萬平方米，總投資額將不低于50億元。值得關(guān)注的是，保利地產(chǎn)獲得該項(xiàng)目后，只有極短的時(shí)間來完成整體拆遷及首批安置房的建設(shè)。

　　有人士分析，鑒于此前廣州曾經(jīng)有多宗“地王”出讓后被退回或者閑置，導(dǎo)致許多項(xiàng)目沒能正常推進(jìn)，影響了城市規(guī)劃的進(jìn)度。因此，目前國(guó)土部門采取打包出讓的方式，實(shí)屬無奈。“畢竟，比較而言，大發(fā)展商違約的幾率比小發(fā)展商低很多。”

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