2009年3、4月，隨著樓市“小陽春”的出現，全國商品房投資和建設的規模也開始穩步增長，但增速明顯滯后于銷售復蘇速度。2009年1～8月，全國商品房銷售額同比增長70%，而房地產開發投資同比僅增長15%，房屋新開工面積同比還下降6%。

　　突如其來的樓市“小陽春”，給了開發商一個措手不及，供不應求的市場格局又一次造就了“地王”頻出的局面。

　　重點城市“地王”競爭激烈

　　庫存消化過快、可售房源迅速減少導致加速“趕工”的局面出現，而新增開工面積勢必促成房地產投資增速的迅速上揚。

　　從6月份開始，房企購地熱情得到釋放，土地成交的溢價率一路攀升。龍頭企業是土地市場的活躍角色，1～8月，保利地產購地支出迅猛增加，萬科、綠城和金地緊隨其后。進入9月份，中海地產70億元斬獲上海長風地塊，綠城連續在杭州、蘇州、北京共計拿下總地價高達100億元的五個地塊。在此輪拿地熱潮中，最受青睞的土地呈現出三個特點：

　　第一，重點城市核心區段“地王”頻現

　　流動性充裕、有保值需求的業外資金進入，為尋找高起點的“橋頭堡”項目，紛紛爭拿重點城市核心區段土地。中化方興、中國電子分別在北京各摘得一幅高價地，小商品城和西子電梯兩次刷新杭州樓面地價紀錄。而上海今年來的樓面單價紀錄則在龍頭開發企業和實業資本的輪番接力下，從5月份土地市場回暖時的1萬元/平方米，跳漲至9月份的3.65萬元/平方米。

　　第二，重點城市政府規劃新城區域土地受追捧

　　7月初，綠地、保利等開發商在北京大興新城激烈角逐，將大興區樓面地價紀錄刷新至7248元/平米；杭州江干區土地熱拍得益于規劃中的杭東新城；以超過70億元總價刷新今年紀錄的上海長風地塊則借助大虹橋概念。

　　第三，二、三線城市洼地效應致使土地迅速升溫

　　杭州、蘇州、廈門和青島等城市成為開發商眼里的熱點地區。在蘇州，保利力壓中海取得地王項目；在廈門，世茂房地產更是以30.2億元創下了廈門單宗地塊最高出讓紀錄。

　　土地總體擴張勢頭不突出

　　盡管“地王”頻繁出現，有愈演愈烈之勢，但是，2009年，全國土地市場的總體擴張勢頭并不突出。1～8月，全國購置土地面積未升反降，同比降幅為25%。

　　土地成交總量的萎縮，不完全在于開發商拿地積極性不高或擴張速度尚未跟上，在一定程度上源于政府供地規模不夠，并且，不同地區的土地交易市場存在冷熱不均的現象。

　　一方面，是一線城市、特別是城市核心地區的土地競爭激烈，“地王”頻頻出現。如：6月，北京朝陽區廣渠路15號地經過97輪激烈競價，最終由中化方興投資管理有限公司以40.6億元競得，折合樓面地價約14500元/平方米；8月，浙江西子房產集團以7.7777億元拍得上城區南星橋糧庫地塊，樓面價約24295元/平方米；9月，中國海外發展有限公司以70.06億元奪得上海長風生態商務區6B、7C住宅用地，樓面價約為22000元/平方米。

　　另一方面，在二、三線城市仍有土地流拍現象。流動性顯然是“地王”現象的支撐之一。2009年，巨額的信貸投放以及信貸投放轉化到實體經濟仍需時日，充裕的流動性必然推高資產價格。房價上漲的預期是“地王”頻現的另一個支撐。只有在房價不斷上漲的趨勢下，開發商才有底氣拍出更高的地價。“地王”重現，吸引了社會多方面的關注，也對新一輪房價上漲起到推波助瀾的作用。

　　“地王”現象背后所反映的真正原因：其一，中央政府對房地產的容忍度。當前和未來一個時段，經濟復蘇對房地產的依賴性仍在強化，使行業對房價、地價的政策容忍度預期增加。其二，地方政府土地財政格局未變。在當前財政投資力度下，地方財政近乎枯竭，土地生財只會加強不會減弱。政府仍是土地市場最大的“受益者”。

　　其三，房地產企業的商業模式未變。“囤地生財、圈地融資”依然是房地產企業依賴的商業模式。

　　國企當“地王”心安理得

　　從各地土地成交來看，各地“地王”的締造者以“國”字頭企業為主，中海、保利、招商、綠地等企業的表現尤其活躍。業內人士認為，央企的主業產能過剩，在通脹預期的背景下，提價能力弱，自然要加速進入會隨通脹而提價的房地產行業。因此，動輒數十億的天價“地王”，由國資背景企業制造，也就不足為奇了。

　　目前，國有資本已通過三種路徑進入房地產市場：一是憑借資本優勢進入土地二級市場高價拿地；二是通過地方政府控股的“城投公司”壟斷區域內的土地一級開發市場，而且在二級市場拿地的價格也優惠許多；三是大肆收購優質寫字樓等持有型商業物業。

　　國有資本涌入房地產市場是基于以下主要原因：其一，國企的融資能力更強、融資成本更低。比如銀行就傾向于給央企貸款，而且是以更優惠的條件貸款。其二，國企的主業，比如制造業，目前因消費不足導致產能過剩，而房地產行業的去庫存化進度遠比其他行業理想，自然要擴大地產業務在集團整體業務中的占比。其三，在短期內擴大市場份額的策略所致。央企的主業往往是壟斷行業，比如資源類，或是所在行業市場份額很高，事實上已經形成了壟斷。壟斷行業的利潤率通常是很高的，所以央企就可以拿壟斷行業的暴利彌補房地產行業的微利，甚至容忍暫時的虧損，以快速擴大在房地產市場的份額。

　　可以看出，“國進”不僅僅是貨幣政策和經濟結構調整的伴生現象，更是現行經濟體制和政策的必然產物。所以，“國進”將成為市場未來的重要趨勢，這是每一個民營企業需要認真面對和長遠考慮的問題。

　　我們必須對央企高價拿地的后果有足夠認識。央企當地王的心態與民營企業不同，央企當了“地王”，遠期效益對當時的決策約束不強，對決策者的責任約束幾乎沒有。大不了把土地閑置在那里，不怕賠錢，反正有“國有”二字兜著。

　　在這種心態下，央企拿地是志在必得，而不是考慮價格高低，所以，出現“地王”是自然的。全國央企和地方國企拿下“地王”后，大多閑置，損失很大，而企業管理層毫發無損。民營企業當“地王”的心態就大不一樣了。比如中海地產以70.06億元的天價拿下上海普陀長風地塊，這么大的資金量，民營企業籌資都有困難。更為關鍵的是，有人估算長風地塊未來樓盤售價必須接近5萬元/平方米才能有合理利潤，這對民營企業風險就大了，假如銷售困難，沒有利潤，可能使民營企業出現巨大經營困難甚至倒閉。

　　成本、效益、利潤對民營企業的硬約束使得其當“地王”時心里沒底。央企當“地王”背靠的是國家實力，“慷國有之慨”，這對民營企業本身來說就是極大的不公平，是破壞市場經濟的行為。

　　央企當“地王”推高房價，使得中國房地產市場畸形發展，最終釀就金融風險。每一次“地王”的誕生，都將使得一批購房者望著畸高房價而淡出市場，削弱市場購買力，最終必然使房價崩盤，套牢國家資金或銀行貸款，釀成金融風險。

　　評論

　　“地王”搶的不是地  是寂寞

　　廣渠路15號地拍出“地王”的時候，很多民營房企不無醋意地表示：央企之所以敢豪擲40億元，是因為其算賬方式不一樣，對最終的業績不負責任。言外之意是拿國家的投資不當回事。

　　剛過去三個月，這些民營房企上市公司就坐不住了。難道這筆賬在三個月前算不過來，三個月后就能算明白了？地產行業的漲漲跌跌，與股市一樣，誰也無法準確預測。2007年，大家都認為地產沒問題，“地王”一個接一個出現。到了2008年，全行業突然陷入低谷。就在大家準備過緊日子時，2009年年初，地產行業又突然復蘇，一下子成為金融危機下景氣度最高的行業之一。

　　這么大的波折，有多少房企能早做準備？在市場波動面前，所謂的地產巨頭們其實與股市中的散戶沒有什么差別——都熱衷于追漲殺跌，卻罔顧客觀規律。

　　幸運的是，房地產的低谷在2008年迅速過去了，除了個別擴張太猛的房企一度面臨危局之外，大多數地產巨頭均有驚無險。但是，如果再來一輪調整的話，這些高負債的房企們能否再度起死回生？誰也不知道。

　　按全國存量住宅120多億平方米、住房平均價格按目前房價4754元/平方米計算，存量住房總價值達57萬億元，約為2008年國內生產總值的2倍。這一比值與1989年日本房地產業最瘋狂的時候相當。顯然，房地產的發展到了急速泡沫化的階段，這個時候搶囤土地，套用一句網絡流行語就是，“搶的不是地，是寂寞”啊。

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