一邊是銷售量“井噴”的同時房價快速上揚，一邊是各主要城市“地王”頻現(xiàn)。同時，銀行信貸擴張迅猛，前四個月全國新增貸款5.17萬億，已經(jīng)超過全年5萬億的計劃。

　　在這種形勢下，政府的態(tài)度開始日趨謹(jǐn)慎，國家宏觀調(diào)控政策出臺的節(jié)奏開始放慢。到4月份，僅出臺了一項具有一定影響的刺激性政策，即國務(wù)院常務(wù)會議決定要調(diào)低普通商品住房項目的資本金比例。這一時期宏觀調(diào)控的特點處于政策觀察期。住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部官員曾表示，在現(xiàn)有形勢下不會再出臺刺激性政策。

　　不久，《土地增值稅清算管理規(guī)程》、《物權(quán)法》司法解釋陸續(xù)出臺，財政部、國稅總局、發(fā)改委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部攜手研究開征物業(yè)稅。

　　更為引人注目的是，6月22日，銀監(jiān)會印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強按揭貸款風(fēng)險管理的通知》(以下簡稱《通知》)，《通知》要求“嚴(yán)格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動搖”，“不得自行解釋‘二套房貸’認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)”。二套房貸政策的“收緊”，在市場上引起了很大反響，不少人視其為房地產(chǎn)調(diào)控政策再度轉(zhuǎn)向的“風(fēng)向標(biāo)”。

　　《通知》發(fā)布后，各商業(yè)銀行逐漸明確通報了關(guān)于二套房貸的收緊口徑，原本購買第二套商品房可以享受的首付兩成，七折優(yōu)惠利率，成為了階段性歷史。僅僅幾天之后，借款人貸款購買第二套房產(chǎn)，首付變成了四成，利率上浮了1.1倍。

　　這樣一來，投資同樣一套總價200萬元、30年還貸期的房屋，按現(xiàn)在二套房貸政策，執(zhí)行首付兩成、下浮30%優(yōu)惠利率(4.158%)后，買家首期款為40萬元，月供為7785元，累計支付利息120萬元。而二套房貸政策收緊后，變成四成首付和1.1倍利息，首期款為80萬元，月供為7611元，累計支付利息為154萬元。買家不但多付了40萬元首期款，還要多支付30多萬元的利息成本。

　　政策一變，買房人要付出的代價就太大了。很多本來想買房的人，一下子比計劃要多付出那么多錢，也只好暫時放棄買房計劃。受此影響，7月，全國樓市出現(xiàn)區(qū)域調(diào)整的局面，全國30個城市的商品住宅總成交面積環(huán)比下降約4%，北京、上海、廣州、深圳4個一線城市還首次出現(xiàn)月成交量全部下跌的局面。以北京為例，10月1日至7日，北京期房網(wǎng)上簽約960套，現(xiàn)房簽約159套，總簽約量為1119套。而去年同期，樓市即使在下行之中，期房網(wǎng)上簽約量仍有1994套，現(xiàn)房簽約260套，共簽約2254套。銳減五成左右的成交量讓開發(fā)商備感汗顏。

　　從一些城市的房產(chǎn)中介門店來看，前來咨詢看房的人也減少了很多。房產(chǎn)中介工作人員反映，6月店里還熙熙攘攘，很熱鬧，前來咨詢看房的人不斷，讓他們忙個不停。進(jìn)入7月后，前來看房的人越來越少了，店里又恢復(fù)了安靜。

　　讓開發(fā)商更憂心的，并不是成交量下降，而是市場又迎來新一輪觀望。不少購房者認(rèn)為，下半年樓市仍充滿不確定因素，還是觀望一段時間再考慮買房。

　　上半年，各銀行把二套房貸的審批權(quán)限下放到了一些營業(yè)部，如今，營業(yè)部的審批權(quán)限被銀行收回，由此造成了審批時間拉長，而且更加嚴(yán)格。很多售樓人員之前是拿著一堆貸款合同往銀行跑，現(xiàn)在是從銀行取回一堆被退回來的貸款合同，因為按照之前的優(yōu)惠政策申請的貸款，現(xiàn)在都不符合要求了。售樓人員也在抱怨，很多單子談好了，貸款做不出來，變成了空單。

　　但是，必須看到，謹(jǐn)防房地產(chǎn)貸款風(fēng)險是監(jiān)管部門的一貫態(tài)度，監(jiān)管部門不可能以犧牲銀行信貸資產(chǎn)質(zhì)量為代價來換取市場的短期繁榮。當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策并沒有發(fā)出明顯的緊縮信號，但是，階段性的市場“過熱”勢必會使管理部門提高警覺、加強防范，也會增大政策“轉(zhuǎn)向”的風(fēng)險。

　　火熱了四個月的樓市又重新冷卻下來，下一步的政策導(dǎo)向以及房價的走勢如何，大家都在觀望。

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