2009年的房地產(chǎn)市場，在經(jīng)過了意外的“小陽春”、轟轟烈烈的“地王”之爭、受政策轉向而冷卻后，房價的漲跌又一次成了市場討論的焦點。未來的房價何去何從，也許沒有人真的知道。

　　金巖石：未來高端項目房價將突破30萬元

　　以2009年1月1日為基準，北京、上海的房價將在未來五年漲一倍，高端項目的房價很可能突破每平方米30萬元。

　　第一，城市化是未來三十年中國經(jīng)濟的主題，中國經(jīng)濟要走出產(chǎn)能過剩危機，必須向內需導向轉型，而擴大內需的源頭是城市化，城市化的助推器是房地產(chǎn)。

　　第二，中國正處于城市化加速階段，土地和房產(chǎn)由于相對和絕對的稀缺性，具有了投資與消費兩重性。對土地的投資有開發(fā)性溢價，對房產(chǎn)的投資有交易性溢價，目前房地產(chǎn)剛性需求中有相當部分不是消費而是投資。

　　第三，從投資角度看，由于股市沒有開放融資融券業(yè)務，普通投資人不能借錢投股票，而房地產(chǎn)的按揭融資功能補充了股市的缺陷，從而進一步強化了房價的螺旋式上漲趨勢。

　　第四，從超級城市的角度看，中國城市化進程中非常可能形成北京、上海兩大超級都市，人口數(shù)量將比目前大大增加，在高人口密度下，只能以城市土地的立體空間分割來解決生活空間的稀缺性。

　　任志強：房價暴跌不會給有房人和無房人帶來任何好處

　　今年1～8月份的銷售增長已超過了自住房制度改革以來的任何一年，即使后四個月的銷售環(huán)比不再增長，全年的銷售總量也會超過歷史最高水平的2007年。

　　如果銷售量和價格都保持同比增長，那么，“拐點”從何而來？“拐點”論只會讓正在恢復中的投資再次被抑制，讓本來就不堅定的信心再次備受打擊。如果投資不上去，過了今年還會有多少房子供市場選購？沒有適度的存量支撐，又如何穩(wěn)定市場以減少大起大落？

　　當房價出現(xiàn)暴跌時，必然出現(xiàn)經(jīng)濟的惡化和個人家庭資產(chǎn)的縮水，并不會給擁有房產(chǎn)的多數(shù)人帶來任何好處，也不會給未購房人帶來任何好處。年初價格尚未恢復時的銷售低迷，恰恰說明價格下跌的危險并沒有給想購房者帶來任何收益。最終需求的爆發(fā)是在看到預期的漲價曙光之后，而非前景一片黑暗之時。

　　潘石屹：未來三五年房地產(chǎn)不變的是過剩

　　中國的房地產(chǎn)就像中國經(jīng)濟，未來三五年，永遠不變的是過剩。現(xiàn)在是生產(chǎn)能力過剩、原材料過剩，勞動力過剩，房地產(chǎn)也不例外。2008年11～12月，全國有5.2萬家房地產(chǎn)公司，很多國際基金經(jīng)理都盯著一些房地產(chǎn)上市公司的財務報表，看誰要破產(chǎn)，看誰的資金鏈支撐不住。

　　一年前，雷曼兄弟破產(chǎn)之后，中國就知道大病來臨，便迅速出臺了存款準備金率下調、自有資本金比例下調等系列政策，也包括“4萬億”的救市計劃，而房地產(chǎn)的復蘇便是寬松的貨幣政策所帶來的效果。如果貨幣政策繼續(xù)寬松，房價還有上漲的趨勢。但是，寬松的貨幣政策與全世界的救市政策一樣，是在金融危機時一定要吃的“藥”，但不能長期吃。

　　曹建海：房價長期回落的走勢無法改變

　　近期，京滬樓市成交量出現(xiàn)大幅度下降，房價也出現(xiàn)了“打折”現(xiàn)象，市場“拐點”信號已經(jīng)隱約出現(xiàn)。樓市成交明顯下跌，房價短時間內雖然不會立即下跌，但隨著成交量的下滑，房價將出現(xiàn)下降的趨勢。

　　房價回落是長期趨勢，未來兩年后、三年內，中國城市房價有50%的調整空間：第一，貨幣政策作為短期干擾因素導致房價短期上漲，甚至是報復性上漲。但2007、2009年的經(jīng)驗告訴我們，瘋狂信貸政策注定不能持續(xù)，房價將在信貸政策失去空間之后補跌。

　　第二，目前中國經(jīng)濟缺乏根本的拉動動力，政府大規(guī)模投資屬于飲鴆止渴，未來時期加上房價崩潰造成的影響，政府投資可能給中國銀行業(yè)帶來滅頂之災。

　　第三，要考慮房價——收入比、房價——租金比、房屋空置率等指標所顯示的房地產(chǎn)泡沫崩潰的危險。因此，不管政府如何保房價，都不能改變房價長期回落的走勢，最遲2010年3、4月份回落，而且是一個深度回落的開始。

　　時寒冰：高房價對購買力的透支已經(jīng)達到極限

　　高房價對中國購買能力的透支已經(jīng)到了無法修補的地步，房價下跌是必然也是唯一的趨勢，任何外力都無法阻止或改變這種趨勢。

　　如果對世界經(jīng)濟的大環(huán)境與中國國內經(jīng)濟狀況進行綜合評估，就會發(fā)現(xiàn)，2009年的樓市，供應與需求是嚴重脫節(jié)的，而房價與購買力又是嚴重脫節(jié)的。需求和購買力決定房價走勢，作為購房主體，中等收入群體應該是決定房價走勢的關鍵，但中國的中產(chǎn)階層遲遲不能形成。

　　如果沒有中產(chǎn)階級作為依托，中國的房價只能是少數(shù)人的游戲。這種游戲在2007年走到了盡頭，當王石提出“拐點論”，并斷然掉頭的時候，幾乎所有的開發(fā)商都在嘲笑他，一如當年巴菲特拋掉中石油引發(fā)的嘲笑。

　　在任何行業(yè)，前瞻性都是非常重要的。如果沒有購買力支撐，中國房價是不可能繼續(xù)保持上漲勢頭的。開發(fā)商、地方政府官員長達十幾年對房地產(chǎn)的透支，已經(jīng)達到了極限，現(xiàn)在是為過度透支接受市場報復的時候了。

　　當房價過高的時候，高房價與人們的收入嚴重背離，就會出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。加之供應本身的不斷膨脹，房價的下跌在所難免。

　　牛刀：該是給高房價算總賬的時候了

　　不管我們愿不愿意，對高房價算總賬的日子已經(jīng)不遠了。其實，現(xiàn)在已經(jīng)有很多人在算賬，開發(fā)商和政府在算賬，說房價的69%都交給政府了。政府只和開發(fā)商討論地價問題，國土資源部經(jīng)過調查后回應，地價只占房價的23.2%，開發(fā)商啞口無言。

　　中國的高房價這筆賬雖然不糊涂，但不好算。現(xiàn)在開發(fā)商和政府算的都是小賬，回避了大賬，那就是高房價盤剝了多少居民的財富，破壞了多少社會規(guī)則，養(yǎng)活了多少貪官污吏，抑制了多少生產(chǎn)力和消費力。如果算大賬，今年上半年的房價上漲是毫無道理的，對中國經(jīng)濟和社會發(fā)展，弊遠大于利。

　　沒有誰想去算總賬，只是有些矛盾是無法回避的，算總賬是逼出來的。真正給高房價算總賬的，一定是中央政府。二十年前，日本政府給高房價算總賬時，只出臺了《土地融資限令》，房價大降80%。可是不出臺行嗎？不行。這就是政治。所以，中國的中央政府僅僅出臺土地融資限令還不行，還要出臺限制土地融資的產(chǎn)業(yè)政策、增收增大住宅持有成本的物業(yè)稅政策和回收流動性的貨幣政策，對高房價算一次總賬，看看房子究竟值多少錢？

　　易憲容：房價回歸理性   我將會減少發(fā)言

　　今年以來的房價上漲，是信貸資金涌動的結果。今年上半年，全國住房按揭貸款達4793億元，同比多增加了2633億元；在今年7月份的3559億元貸款中，個人貸款就占了1800億元，個人住房按揭貸款快接近2007年房地產(chǎn)泡沫最大的一年。

　　由于今年房價上漲過快，也可能造成房價下跌。信貸監(jiān)管部門也發(fā)出了信號，有關方面最近又出臺了通知，要求各銀行嚴格按照以前的房地產(chǎn)信貸政策執(zhí)行。

　　目前，房地產(chǎn)過熱不是局部性的而是全局性的，房地產(chǎn)泡沫正在被逐漸吹大。中國住房按揭貸款的風險是不低的，只不過是房價上漲還沒有將這些潛在的風險暴露出來而已。

　　目前很多人投資房地產(chǎn)以防通脹，但事實上，房地產(chǎn)并不一定具備穩(wěn)定的升值保值功能。

　　房地產(chǎn)不應也不能救中國經(jīng)濟，如果這樣，未來高房價一定會造成很大的社會沖突。

　　當房價逐步回歸理性時候，我將會減少發(fā)言。

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