唐文祺

　　2009年土地市場“地王”頻出帶來的直接影響就是，各地的賣地收入均呈直線上漲態勢，根據中原地產研究中心的報告，前三季上海的土地出讓金收入已達652億元，創歷史新高，且位居全國第一。

　　同時，北京、上海、重慶、天津等多個城市在今年前三季度的土地出讓金收入普遍超越2007年的全年收入總額。其中，深圳、天津的增長最為明顯。

　　事實上，僅第三季度，上海土地出讓金便達到492億元，甚至超出了2008年的全年總額。根據中原地產研究中心的報告，今年年初上海市財政局向上海人大提交的預算報告中，原本設定的今年上海市土地出讓金收入僅為393億元。然而，根據前三季度的土地收入金額來看，距離這一初定計劃已遠遠超出66%之多。

　　緊隨其后的北京，前三季度的土地出讓金總收入為571億元，在同期的北京市財政收入總額中占到三分之一，為歷年來最高水準。今年土地供應勢頭兇猛的天津，則一舉突破400億元。其他如重慶、深圳等地，雖然總體收入不如上述各個城市，但同樣以顯著差距超越了2007年的出讓金收入總額業績。

　　CBN記者得到一份來自于業內的各地整理數據顯示，今年前三季度中，廣州的土地出讓金收入約為88.6億元，南京土地收入約186億元，蘇州土地收入約157億元。上述城市中，廣州的推地策略相對保守，今年推地量僅為2007年的三成。

　　高力國際華東區研究與咨詢部董事李慶賢表示，今年以來，由于房產市場回到去庫存階段，加之開發商資金狀況趨于改善，土地交易市場也因此日趨活躍。數據顯示，2009年前9個月，全國房地產銷售面積同比上漲45%，形成對比的是，同期開發商購置土地面積卻下降22%。“開發商補充其土地儲備的愿望越發強烈。”

　　土地市場的異常活躍，導致各地“地王”頻出。過去數月間土地市場中不斷創出的成交價格紀錄，引發了市場對于土地市場泡沫的擔憂。李慶賢認為，目前的高地價現象并非普遍，而部分較高土地成交價格也沒有完全偏離市場基本面。

　　據了解，浦西市中心的商業用地平均樓板價目前約為每平方米28000元，其對應出售價格則在每平方米50000元，這一價格與浦西核心商務區目前甲級寫字樓的評估價格相差并不太遠。“如果以重置成本來看，陸家嘴區域的樓面地價目前為36000 元/平方米，不過土地成本所對應的銷售價格測算下來，大致與浦東新建辦公樓散賣價格相若。因此，高土地價格實則只合理地反映了當前市場狀況下土地的稀缺價值。”

　　統計數據顯示，就上海而言，2009年前9個月的非工業土地交易同比下降11.1%。可建面積降幅14.4%。過去數月，上海核心商業區數宗綜合用途土地拍出高達每平方米27000~36000元的樓面地價紀錄，而從2009年年中開始，土地價格高企現象亦蔓延到一部分市郊區域。

　　而根據中原地產的監測，上海今年的土地成交價已高達4159萬元/公頃，2007年僅為2560萬元，漲幅超過62%。在成交價大幅上漲的情況下，“政府土地出讓金收入大幅增長亦在情理之中”。

　　李慶賢認為，不少手握雄厚資金的開發商的爭奪戰場開始轉向非核心區域，主要還是希冀通過差異化設計產品來獲得增值，以達到一個較高毛利率。他指出，地價的增長性會導致房產行業實行整合，驅使更多資金實力較弱的小型開發商走向合作。

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