楊麗萍

　　 截至記者發(fā)稿時(shí)，龍湖地產(chǎn)正在新加坡進(jìn)行上市路演。記者獨(dú)家獲悉，僅在11月3日結(jié)束的香港首站路演，龍湖地產(chǎn)已錄得有效訂單總數(shù)接近40億美元，國(guó)際配售部分超額認(rèn)購(gòu)達(dá)5倍。

　　 根據(jù)11月2日早間公布的招股書(shū)，龍湖地產(chǎn)初步定價(jià)在6.01港元至7.10港元之間。以配售10億股計(jì)，融資額度約為60億港元至71億港元。由于認(rèn)購(gòu)意向火爆，龍湖地產(chǎn)最終融資或?qū)⒊�過(guò)80億港元之巨。而按照20%的配售股份折算，龍湖地產(chǎn)市值有望達(dá)到360億元人民幣。

　　 據(jù)了解，龍湖地產(chǎn)上市保薦人為花旗、摩根士丹利及瑞銀，并預(yù)期于11月6日至11日進(jìn)行公開(kāi)招股，11月12日定價(jià)，11月19日掛牌。

　　 融資或超80億港元

　　 龍湖香港路演可謂首戰(zhàn)告捷。

　　 “多數(shù)投資者接受上限定價(jià)，或者無(wú)價(jià)格限制條件，而投資者的特征，則以長(zhǎng)期基金和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)居多，即更看重長(zhǎng)期投資性，投機(jī)性的個(gè)人富豪不是主流。”11月3日晚間，一位路演現(xiàn)場(chǎng)的投行人士第一時(shí)間向本報(bào)記者透露，香港首站路演“非常火爆。”龍湖地產(chǎn)已錄得有效訂單總數(shù)接近40億美元，國(guó)際配售部分超額認(rèn)購(gòu)達(dá)5倍。同時(shí)也誕生了兩份“10億美元級(jí)”訂單，分別是瑞銀資金管理公司和花旗個(gè)人銀行集團(tuán)。

　　 記者同時(shí)獲悉，訂單中，機(jī)構(gòu)和大銀行集團(tuán)各占一半，機(jī)構(gòu)則是長(zhǎng)線基金和對(duì)沖基金各一半。

　　 龍湖初步招股文件顯示，該股已鎖定5位頗具分量的基礎(chǔ)投資者，包括：淡馬錫旗下的Dunearn投資公司，投資5000萬(wàn)美元；新加坡政府投資公司(GIC)，投資5000萬(wàn)美元；中國(guó)銀行(03988.HK)旗下的中銀投資有限公司(BOCGI)，投資3000萬(wàn)美元；平安保險(xiǎn)(02318.HK)旗下的中國(guó)平安資產(chǎn)管理，投資3000萬(wàn)美元；香港置地旗下的Starsome，投資3750萬(wàn)美元，其禁售期均為6個(gè)月。

　　 除此之外，中投、中國(guó)人壽、施羅德等十余家海內(nèi)外投資機(jī)構(gòu)也加入其投資者團(tuán)隊(duì)。個(gè)人投資者則以新鴻基地產(chǎn)郭氏家族和新華都集團(tuán)董事長(zhǎng)陳發(fā)樹(shù)為代表。

　　 此前已有報(bào)道，僅花旗銀行承銷(xiāo)商收集的龍湖地產(chǎn)投資者認(rèn)購(gòu)意向額度就超過(guò)10億美金，基本與此次龍湖上市擬定的融資額度相當(dāng)。而另兩家承銷(xiāo)商摩根士丹利與瑞銀還未完成對(duì)投資人的推介工作。

　　 投行業(yè)普通預(yù)計(jì)，由于認(rèn)購(gòu)意向火爆，龍湖地產(chǎn)最終的融資規(guī)模或?qū)⒊�過(guò)80億港元，甚至達(dá)到82億港元之多。

　　 上述投行人士向記者透露，若以招股區(qū)間上限定價(jià)，龍湖地產(chǎn)有望成為香港今年首個(gè)招股價(jià)突破7元的內(nèi)地地產(chǎn)股。

　　 據(jù)其保薦人瑞銀報(bào)告預(yù)測(cè)，龍湖地產(chǎn)2010年度市盈率將介乎11-15.8倍，估值較資產(chǎn)凈值折讓介乎26%-48%。另一保薦人花旗估計(jì)，龍湖地產(chǎn)2009年度市值介乎400億-490億元人民幣，換算成今年預(yù)測(cè)市盈率約為25.9-31.8倍，2010年度市盈率介乎17.6-21.6倍。

　　 “土儲(chǔ)”籌碼

　　 10月以來(lái)，中資地產(chǎn)商再掀境外上市潮，寶龍、禹洲、明發(fā)、花樣年、恒大等都位列其中，這也讓基礎(chǔ)投資者的選擇偏好加重，卓越地產(chǎn)已經(jīng)不得不做出暫停上市計(jì)劃的選擇，同時(shí)被迫延緩上市步伐的還有深圳花樣年，恒大則選擇了大幅下調(diào)融資額。

　　 龍湖地產(chǎn)一枝獨(dú)秀，除了其估值和定價(jià)較合理之外，恐怕公司的高成長(zhǎng)性才是投資者掏錢(qián)“埋單”的實(shí)質(zhì)所在。

　　 招股書(shū)顯示，龍湖地產(chǎn)目前在全國(guó)8個(gè)城市擁有近1900萬(wàn)平米土地儲(chǔ)備。其中13%以上位于京、滬核心區(qū)域，土地儲(chǔ)備質(zhì)量較高。

　　 “龍湖地產(chǎn)土地儲(chǔ)備中，大約有接近40%是高利潤(rùn)率的高端住宅用地儲(chǔ)備，有15%則是商業(yè)用地儲(chǔ)備。”一位接近龍湖地產(chǎn)的知情人士認(rèn)為，這種儲(chǔ)地結(jié)構(gòu)對(duì)投資者極具吸引力。

　　 近日來(lái)，龍湖地產(chǎn)還在加緊獲取類(lèi)似的優(yōu)質(zhì)土地。9月，在沈陽(yáng)、重慶、成都都有斬獲，10月在沈陽(yáng)和常州拿地。有內(nèi)部數(shù)據(jù)顯示，僅9、10月兩月，龍湖地產(chǎn)拿地的總建筑面積就接近573萬(wàn)平方米。9月底，龍湖地產(chǎn)還“火線”成立沈陽(yáng)龍湖公司。

　　 據(jù)最新消息，目前，龍湖地產(chǎn)還在青島、常州、杭州分別就3塊土地發(fā)展與當(dāng)?shù)睾炗?份意向書(shū)以及一份框架協(xié)議，如果最終能如愿拿下這些土地，龍湖地產(chǎn)將第一次進(jìn)入青島和杭州兩地，使其在國(guó)內(nèi)進(jìn)入的城市數(shù)目達(dá)到10個(gè)。明年，龍湖地產(chǎn)計(jì)劃在環(huán)渤海和長(zhǎng)三角地區(qū)拿地，且將繼續(xù)深耕重慶。

　　 優(yōu)質(zhì)土地儲(chǔ)備所帶來(lái)的高成長(zhǎng)性或許將在以后的數(shù)年中逐一體現(xiàn)出來(lái)。摩根士丹利估計(jì)，龍湖地產(chǎn)今年度盈利15億元人民幣，增5.5倍，2010年增47%至22億元人民幣。

　　 沖刺“凈現(xiàn)金流”

　　 招股書(shū)稱(chēng)，龍湖本次集資凈額的約46%將用作支付現(xiàn)有項(xiàng)目的土地成本，約49%用作收購(gòu)新項(xiàng)目，其余5%用于營(yíng)運(yùn)資金。由此可以看出，大約有95%的資金將用于擴(kuò)張。

　　 “龍湖的現(xiàn)金非常充裕，現(xiàn)金流覆蓋了每個(gè)項(xiàng)目。”此前不久，龍湖一位高層就曾向本報(bào)記者指出。

　　 招股書(shū)也顯示，截至今年6月底，龍湖地產(chǎn)現(xiàn)金結(jié)余約59億元，預(yù)收款約134億元。據(jù)新浪地產(chǎn)網(wǎng)的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，龍湖地產(chǎn)銷(xiāo)售收入已達(dá)137.36億元。

　　 10月26日，龍湖地產(chǎn)還獲得了中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行在未來(lái)兩年內(nèi)提供180億元的意向性授信額度。目前，龍湖地產(chǎn)可用的授信額度超過(guò)300億元。

　　 有接近龍湖地產(chǎn)的人士表示，今年5月4日龍湖發(fā)行的14億公司債，償清了其2007年為準(zhǔn)備IPO時(shí)發(fā)生的海外借貸。數(shù)據(jù)顯示，龍湖地產(chǎn)今年上半年償還了花旗銀行20多億港元貸款，償還了銀行50多億元短期貸款。

　　 2009年，龍湖地產(chǎn)凈負(fù)債率大幅下降約五成，約為110%（這一數(shù)字若換算成內(nèi)地A股較為常用的負(fù)債率則僅約為30%多）。投行預(yù)計(jì)，龍湖地產(chǎn)上市后，總資產(chǎn)負(fù)債將降至50%多，并成為繼SOHO中國(guó)之后，第二家凈現(xiàn)金（現(xiàn)金大于負(fù)債）上市房企。

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