袁斌

　　5月以來，全國經濟形勢持續向好，房地產市場日益火爆，房地產開發企業的投資信心和購房者的購房需求集中爆發，全國土地市場成交量在不斷加速增長，開發商購地熱情已經達到新的高峰。目前，多數大城市完成今年的供地計劃尚有很大缺口，年末可能迎來一輪土地集中供應。

　　1.一線城市未能完成土地供應計劃

　　據思源數據庫數據統計，截至9月底，全國多數大城市僅完成全年住宅用地供應計劃的不到50%，其中，一線城市北京市通過招拍掛方式完成住宅用地供應469公頃，與全年1100公頃的供地計劃相比，也僅完成43%。上海完成住宅用地供應523公頃，占全年供應計劃的60%；而廣州、深圳的住宅用地供應均不足200公頃，僅分別完成全年計劃的35%和23%。一線城市面臨著建設用地供應不足的問題。

　　2.二三線城市土地市場繼續分化

　　據數據顯示，重慶、南京、長春的住宅用地供應分別完成全年計劃的50%、32%、19%；武漢則完成全年指標322公頃的99%，幾乎提前完成任務。1～9月，天津完成住宅用地供應1761公頃，與970公頃的全年計劃相比，超出82%。其余市場回暖較晚的二三線城市，還在繼續加大土地供應，也希望能超額完成土地供應計劃，但一些城市的發展潛力有限，目前土地市場還存在流拍現象，因此二三線城市將土地市場將繼續分化。

　　3.需求旺盛導致供不應求

　　受供應不足的影響，一線城市10月成交量呈現下降趨勢，而以南京、杭州、天津、沈陽、成都、沈陽等為代表的發展熱點城市，土地成交量還在繼續上升。一線城市土地供應量減少，成交量大幅下跌；部分二線城市土地成交量暴增，優質地塊受到萬科、保利、綠城等大型房企追逐。受到“世博會”影響，長三角城市群優質地塊房企追捧，高溢價地塊頻出。

　　4.開發商拿地熱情不減

　　杭州土地市場較為活躍，綠城以29.1億的總價競得杭州喜得寶地塊，溢價率高達88%，這也是繼9月61億競得蘇州兩湖地塊后，綠城在土地市場上的又一大手筆。保利和融橋分別以17.9億、13.7億的總價競得南京兩住宅地塊，溢價率分別為88%、198%。此外，上海嘉定區三幅商住地塊溢價率均超過150%。雅居樂以43.41億的總價競得廣州2009年新的地王，溢價率高達152%。中海分別以41億、38.2億的總價分別將重慶和佛山地王收入囊中。

　　5.部分一線城市未來將集中供地

　　目前，一線城市土地交易“招拍掛”制度，遵循的是價高者得原則。今年以來，一線城市供應地塊的面積不大，但位置相對較好，單幅地塊價格較高，進一步推高了土地出讓價格，造成“地王”頻現的格局。雖然一線城市土地出讓計劃未能完成，但土地出讓價款已創歷史紀錄。

　　據數據統計，截至今年9月，北京土地成交金額為571億元，超過去年全年501億元的歷史高點，而上海完成土地成交金額664億元，也超過2007年514億元的歷史高點。高地價刺激了房地產市場過高的預期，從而造就了“高房價”。出于輿論壓力，部分一線城市可能會在第四季度加大土地供應以平抑房價，以緩解目前商品房市場供不應求的局面。我們也期望政府繼續適當加大或保持平穩的土地供應。

　　北京未來兩月土地供應有所加大。自9月30日兩塊商品住宅性質土地成交后，10月，北京僅成交一宗住宅用地，而11月北京公開的土地出讓信息17塊，其中純住宅性質用地4塊，這是在今年第二季度集中土地供應后，又一次土地集中供應。部分一線城市今年底很有可能再現供地熱潮。

　　6.多數二線城市四季度或迎來供地高峰

　　一些城市已透支了未來幾年的建設用地供應指標，只能通過征地的方式提供新增供應。相比之下，二線城市的土地資源較為寬裕。受一線城市供地不足，地價高企，部分開發商已經轉戰二三線城市，以南京、杭州、天津、成都、沈陽等為代表的發展熱點城市，土地成交量還在繼續上升。雖然部分城市的土地出讓計劃已經完成，但地方政府為了獲取土地收益，趁勢加大推地力度，滿足市場需求。第四季度可能會再掀供地熱潮。

　　綜合考慮，今年商品住宅市場銷量猛增，存量住宅得以消化，然而房地產開發企業在年初制定并實行保守的建設計劃，使得今年存量土地開發進度放緩，可在今后1-2年內形成商品住宅供應。今年前三季度供地充足、“地王”頻出，部分城市10月份調整了供地策略，但增加土地供應有利于平抑房價等，今年年末土地市場有可能呈現供需兩旺的勢頭，土地熱潮可望再現。

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