王其明

　　“我們打樁時，很多開工條件都沒達到，是提前開工。”一位參與保障性住房建設的企業老總告訴《中國經營報》記者，對于他們來說，這是政府明確的政治任務，先開工再說。

　　將保障性住房提到政治任務高度，是去年以來，全國房管部門的重要工作任務。歷經一年多準備，上海規劃達到1200萬平方米的保障性住房日前已經集中開工。

　　“上海今年計劃新開工保障性住房約1200萬平方米，其中經濟適用住房約400萬平方米，配套商品房約800萬平方米，總投資約600億元，將根據建設進度分步投入。”上海市住房保障和房屋管理局局長劉海生如是對媒體說。

　　如果1200萬平方米保障性住房入市，顯然將從根本上改變上海的住房結構，對上海的高房價形成抑制。

　　當然，上海諸如此類的宏大目標已經提出多次。

　　“雷聲大雨點小”

　　10月28日，全國人大財經委主任委員石秀詩向全國人大常委會做的關于部分重大公共投資項目實施情況的調研報告中透露，今年國家下達的保障性住房建設計劃，全國共需投入1676億元，其中，中央投入493億元，占29.4%；地方配套1183億元，占70.6%，落實困難。

　　而截至8月底，保障性住房建設完成投資394.9億元，完成率為23.6%。“一些地方由于配套資金不到位和征地、拆遷等前期工作準備不足，可能難以完成今年的建設計劃。”報告指出。

　　地方政府對待“保障性住房”的態度，似乎仍然是“雷聲大，雨點小”。

　　上海也不例外。2008年11月，《關于加強本市保障性住房項目規劃管理的若干意見》（簡稱《意見》）正式發布，保障性住房項目的容積率、綠地率和建筑密度等事關老百姓居住舒適度的因素被首次提出。該《意見》明確提出，今后5年內，上海單新建經濟適用房就要達到30萬套、約2000萬平方米。

　　另外，根據這次《意見》規定，今后上海中心城范圍內的保障性住房項目，單個開發地塊住宅凈容積率原則上控制不超過3.0，有條件的地塊可適當提高，但最高不得超過3.5；位于郊區外環線附近的新建保障性住房項目，原則上控制不超過2.5，有條件的地塊可適當提高，但最高不得超過3.0。

　　“為什么不能提高容積率呢？這樣讓老百姓一來不用住得太遠，二來提高土地利用效率，大大降低土地成本。而且整個上海都應該提高建筑容積率，這樣就可以有效降低房價。”一直在呼吁提高上海建筑容積率的方方工作室首席分析師胡宗亙質疑說。

　　今年，上海市政府確定了松江泗涇、寶山顧村、閔行浦江、嘉定江橋等六大保障性住房基地，由上海城投，建工，綠地等上海市屬五大集團開發建設。六大基地規劃建設用地約19．33平方公里，規劃居住人口約52萬人。到目前，江橋、泗涇等基地已率先啟動。

　　根據慣例，保障性住房建設資金來源是中央財政支付轉移加地方政府資金支出，根據規定，地方政府土地出讓金中，凈收益的5％用來建廉租房。2008年，將這一比例提到10％。但是，這對于如此大量的保障性住房建設遠遠不夠。為此，上海市政府還特別召開金融機構支持保障性住房建設的推進大會。9月，中國建設銀行上海分行、上海銀行、上海浦東發展銀行等商業銀行分別與上海建工集團、上海城投總公司、上海中虹集團等簽訂了融資合作協議或貸款合作意向書。

　　不過，分析人士對記者稱，上海保障住房依然在走老路，很多城市已經逐漸放棄經濟適用房，直接建設廉租房，“這對老百姓保障更有利，而且更能杜絕腐敗。”

　　市場沖擊不可避免

　　而宏大的保障計劃，到底能夠執行多少，業界信心并不高。

　　上海的保障住房制度一度領先全國：如最早提出住房公積金制度；經濟適用房等保障住房方面，上海也是先行者，2005年，上海更是提出“兩個一千萬政策”（三年內，每年建配套商品房1000萬平方米、中低價普通商品房1000萬平方米），爭取實現可預售面積2000萬平方米。但這一政策在房地產市場低迷時期被放棄。

　　“上海住宅保障建設規模比其他城市偏大，將會分流一部分中低端商品住宅需求。”上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭對記者分析，從供應結構看，上海的做法有點冒進。

　　“未來五年，新開工住房建筑面積約9300萬平方米，其中經濟適用房、配套商品房、廉租房的面積達4000萬平方米，保障性住房占總量的43%。這一比重明顯高于多數城市15%~25%的平均水平。保障性住房供應比重過高，恐將沖擊正常的商品房市場，也有可能重蹈2005年‘兩個1000萬工程’的覆轍。”楊紅旭說。

　　事實上，上海每年市場需求量約2000多萬平方米，目前動工1200萬平方米保障性住房，如果明年入市，將占領50%以上的市場份額，對市場沖擊是不言而喻的。

　　“市場調整從7月就開始了，成交量持續下滑，價格漲幅從8月開始收窄。房價可能在明年一季度出現下跌，但跌幅估計較小，因為供應緊張制約了新房價格下降，明年熱度肯定比今年低。”楊紅旭說。

　　根據中房7月和10月先后兩次對房地產經理人的調查，近期經理人對后市預期更加謹慎，近半數經理人認為，四季度政策環境將收緊，房地產市場形勢將差于三季度，有近六成的經理人認為四季度銷量將下降。

　　“明年市場是必然調整的，保障性住房對市場也一定會有沖擊。”一位不愿意具名的業內人士稱，在保障性住房建設方面，地方政府將再次面臨選擇。

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