張艷紅 王芳潔 唐文祺

　　正當業(yè)界認為今年的“金九銀十”已徹底無望時，10月下旬，來自各大城市一、二手房的成交數(shù)據(jù)均顯示，成交量在經(jīng)歷了夏天的短暫收縮之后，又出乎市場意料地恢復到6月份的高峰水平，就仿佛樓市睡了個午覺后重新蘇醒一般。

　　可事實卻沒有那么樂觀。來自各方的消息均顯示，歲末臨近，市場各方對各項優(yōu)惠政策即將退出的擔憂正在升級，市場正因此處于“找不到方向的十字路口”。正是對此憂心忡忡的購房者希望追趕“末班車”的行動，在某種程度上促成了樓市成交量在現(xiàn)階段的“繁榮”。

　　事實上，當2008年歲末許多地方政府將樓市優(yōu)惠政策的有效期鎖定為一年時，就注定了一年之后的樓市將陷入“迷茫”。

　　去年10月22日，財政部等多個中央機構(gòu)同時推出房地產(chǎn)救市政策。國務(wù)院辦公廳隨后出臺的《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（即“131號文件”），將優(yōu)惠政策的有效期明確界定至2009年12月31日截止。此后，數(shù)十個大中城市出臺系列救市政策，其中在“131號文件”基礎(chǔ)上出臺的相關(guān)二手房交易稅費的減免等條款，大都明確了“暫定執(zhí)行至2009年12月31日”。

　　于是，在離12月31日還有兩個月有余時，關(guān)于這些優(yōu)惠政策是否會取消的討論已經(jīng)充斥于各大媒體的版面。但有消息人士告訴CBN記者，到目前為止，房地產(chǎn)部際聯(lián)席會議上，尚沒有人提出優(yōu)惠政策的續(xù)期問題，更沒有討論。

　　優(yōu)惠政策年底“到期”

　　如果沒有新的延長政策出臺，那么許多地方關(guān)于樓市的“優(yōu)惠”即將到期，而這對于購房者而言，最直接的影響便是可能會為房子支付更高的成本。

　　根據(jù)各地在去年年底公布的政策統(tǒng)計，刺激樓市消費的政策主要集中在“降低契稅”、“享受優(yōu)惠貸款利率”、“公積金支持購房”等方面，例如北京、上海、廣東、成都、杭州等的優(yōu)惠政策中，都涵蓋了上述條款。而西安、南京等城市，還對購房提供特別的財政補貼。

　　雖然外圍早已經(jīng)熱鬧地炸開了鍋，而地方政府則是按兵不動，到目前為止，多數(shù)地方政府都沒有對政策到期后的走向發(fā)表指向性的評論。唯有南京市政府，于10月10日宣布進行公積金政策調(diào)整，其中便包括了第二套購房貸款額度的提升。一時間，市場對于這一調(diào)整措施普遍解讀為“政策變化的風向標”。

　　“優(yōu)惠政策全部終止的可能性不大，只是可能會減弱。”上海市公積金管理中心副研究員叢誠表示。在刺激樓市成交增量的各項優(yōu)惠措施中，上海公積金政策的“閘門松動”自去年10月至今年年初，公積金的放貸尺度已惠及第二套普通住房。

　　此外，日前銀監(jiān)會關(guān)于“加強個人貸款監(jiān)管”的征集意見稿，更透露個人貸款會進一步收緊的信號。各地銀監(jiān)局也都陸續(xù)強調(diào)嚴格執(zhí)行二套房貸的政策，房貸收緊之風已越刮越緊。

　　“趕末班車”現(xiàn)象再次上演

　　鑒于近年來關(guān)于樓市政策多變，國內(nèi)的購房者看起來已經(jīng)對此變得異常敏感。這一次，趕乘“末班車”的現(xiàn)象再次上演。

　　就在“銀十”基本被認定為褪色之時，上海新房市場的成交量在臨近月末時揚出了一個小峰值。數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，10月19日至10月25日間，新房一周成交3884套，成交面積環(huán)比上升了35.9％至56.97萬平方米。

　　來自北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，上周商品房住宅整體銷售套數(shù)4315套，與前一周環(huán)比上升46.57%，商品房住宅銷售面積477608平方米，環(huán)比上升36.9%，其中總期房商品住宅銷售套數(shù)3600套，環(huán)比上升50.94%，而現(xiàn)房銷售套數(shù)715套，環(huán)比上升27.91%。據(jù)了解，這已經(jīng)是北京連續(xù)兩周出現(xiàn)40%以上的增長。

　　無獨有偶，南方的兩大樓市重鎮(zhèn)廣州與深圳，也在國慶過后出現(xiàn)成交的快速回升，尤其以深圳最為明顯。世聯(lián)地產(chǎn)的統(tǒng)計顯示，10月以來，深圳一手住房的每周成交量較8、9月明顯增加近1倍，從此前的每周600套左右上升至目前的1200套上下。10月中旬的一個星期甚至以單周簽約1800套形成小高潮。

　　二手市場上的變化同樣顯著，來自各個城市的數(shù)據(jù)均顯示，二手房源增加較為明顯，從而導致交易量也小幅回升。例如有數(shù)據(jù)顯示，北京10月中旬與9月同期相比，存量住宅成交量上升了23.66%，二手房成交量持續(xù)上升，甚至今年首現(xiàn)交易量超過一手房。

　　有中介人士宣稱，出于對契稅等優(yōu)惠政策取消的擔憂，近期二手房賣家放盤明顯積極。不過，買家的觀望情緒，卻因此有所增加。雖然預(yù)期政策取消后有可能會增加購房成本，但也有買家希冀市場因此陷入調(diào)整，價格有所回落。

　　事實上，10月的樓市并沒有因成交量短暫回升而呈現(xiàn)“全面繁榮”。深圳上個星期的交易量就環(huán)比回落了30%以上，而上海也有數(shù)據(jù)顯示房價出現(xiàn)回落，短期內(nèi)上海全市新建商品房成交均價環(huán)比下降了12.9%，這是自今年以來市場成交均價出現(xiàn)的首度下探。

　　在脆弱的買賣關(guān)系上，有關(guān)部分開發(fā)商“醞釀降價”的聲音就被市場快速放大。日前，萬科北方區(qū)負責人毛大慶的一句關(guān)于“價格可能下降”的言論，隨即在全國引發(fā)軒然大波，市場的“敏感度”可見一斑。

　　等待明確的政策走向

　　顯然，各方都在等待一個明確的政策走向。有人認為，政策戛然而止才會讓目前一線城市已經(jīng)高企的價格得到修復，但也有人存有僥幸心理，覺得宏觀經(jīng)濟政策在今年年底不會輕言退出。

　　根據(jù)上述消息人士的介紹，至少到目前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部并沒有“延期”的主張，因為主張延期，需要理由，然后將這個理由上報到國務(wù)院，再由國務(wù)院批準，然后由各職能部門配合發(fā)文執(zhí)行。當然，最能形成理由的是，“最后兩個月樓市的兩個關(guān)鍵指標表現(xiàn)如何。一是固定資產(chǎn)投資總額以及連帶的開復工面積，一是成交量，如果這兩個指標出現(xiàn)下滑，住建部便有理由主張繼續(xù)（施行）優(yōu)惠政策，溫暖樓市”。

　　不過，10月份的成交量激增，令明年優(yōu)惠政策續(xù)期的可能性進一步減小。事實上，即便優(yōu)惠政策取消，經(jīng)過了2008年和2009年底大落大起后，業(yè)界對于樓市堅挺的信心更加牢固。日前，在萬科文化季的第一場活動中，北京師范大學金融研究所主任鐘偉表示，明年樓市增長盡管會小于今年，但仍然會進一步向好。

　　對于開發(fā)商而言，目前并沒有過分關(guān)注這些優(yōu)惠政策是否延期，因為目前將要到期的政策中，對開發(fā)商的直接沖擊不如對購房者明顯。記者查閱各大城市的優(yōu)惠政策發(fā)現(xiàn)，各項政策措施中，唯獨針對開發(fā)商的一些“延期支付地價款”、“延期支付土地增值稅”等，均是未明確執(zhí)行期限的，這意味著，如果國家沒有進一步的收緊政策，這些有利于開發(fā)商的寬松政策仍有可能在明年繼續(xù)執(zhí)行。

　　于是，各大開發(fā)商近期在土地拍賣市場上毫無收斂的意思。昨日，廣州開發(fā)區(qū)一宗地塊拍賣會上，萬科、碧桂園、中信、雅居樂等巨頭奮力廝殺，各自報價都超過20億。而此前的一天，中海以38億元巨資，從萬科手中搶走了佛山“地王”。

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