上海樓市有價無市進(jìn)入休整期
王其明
“我房子賣了，感覺這個市場不對，就先租了房子。”一位在上海房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)知名的投資人士桂先生說，原來想換個大房子的，但他感覺現(xiàn)在的市場瘋了。
盡管現(xiàn)在市場仍然偶見排隊(duì)，隨意漲價現(xiàn)象，但是，市場成交逐漸趨冷已經(jīng)是不爭的事實(shí)。易居中國的數(shù)據(jù)顯示，“十一”長假中共成交1145套，低于2006年、2007年的1228套和1496套，為近年來較低水平。而二手房市場也明顯成交放緩。
“樓市見頂?shù)恼髡滓呀?jīng)顯現(xiàn)。”在桂先生看來，價格可以偏離價值，但是不能偏離太多，“總是會回歸的，這是基本常識。”
出貨才是硬道理
在股市中有一個三浪理論：在股價上漲中一般會有三波浪潮，其中第三波是漲幅最兇，最快的一浪。
盡管樓市和股市不一樣，但是，上海的房價上漲似乎也可以套用第三浪理論：2004年，上海房價首次暴漲。2007年，再次暴漲，2009年則第三次暴漲，漲幅最大。方方工作室首席分析師胡宗亙告訴《中國經(jīng)營報》記者，據(jù)方方工作室統(tǒng)計，從今年年初到現(xiàn)在，上海房價上漲了46%。
然而，和往年房價上漲不一樣的是，今年的經(jīng)濟(jì)形勢并不樂觀，很多購房者是擔(dān)心通貨膨脹而購房。如在這輪房價上漲中，最明顯的一個特征是，豪宅推動。據(jù)統(tǒng)計，上海10萬元一平方米以上的樓盤已有13處，但這還不是關(guān)鍵，因?yàn)楹勒衅湎∪毙浴Ｔ趪鴳c長假后的第二周(10月12日~10月18日)，上海新房成交均價漲幅仍近兩成，達(dá)到18355元/平方米。分析人士認(rèn)為，上海新房成交均價上漲的主要原因是，李嘉誠旗下豪宅四季雅苑“轉(zhuǎn)租為售”，直接拉高了全市房價均價近一成。而中糧海景一號，原來是租賃，現(xiàn)在也改為銷售加緊出貨。中糧上海鵬利置業(yè)的董事葉雄就明確說，“現(xiàn)在市場比較好，可以趁機(jī)銷售。”
有人做過這樣的統(tǒng)計：如果上海的13個最高單價超10萬元的豪宅，按照公布價格全部銷售完畢，總價高達(dá)850億元。而上海市2008年全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值(GDP)13698.15億元，這些豪宅將占2008年上海整個GDP的6%左右。而2008年上海市財政收入是2382.3億元，不到這些豪宅總價的3倍。顯然，上海的豪宅市場已經(jīng)只能用瘋狂一詞來形容，而這么多豪宅短期內(nèi)完全銷售完幾乎不可能。事實(shí)上，自8月之后，豪宅成交量也開始持續(xù)下跌。
跟往年房價上漲開發(fā)商拼命捂盤，政府最主要的任務(wù)就是打擊捂盤不同的是，如今開發(fā)商紛紛加大推盤力度，有機(jī)會賣決不放過。“去年市場突然逆轉(zhuǎn)，如果不是國家救市，我們早就死掉了。”某開發(fā)商對記者說，“今年誰敢捂盤？能賣抓緊賣，現(xiàn)金為王。根本上說，大家對未來市場沒信心。”
一個營銷代理公司給開發(fā)商提案的關(guān)鍵詞就是：“出貨是硬道理！”其基本的依據(jù)就是，未來市場依然會有大的風(fēng)險。在憂心后市風(fēng)險之際，各個房企都在努力賣房。
從各大企業(yè)發(fā)布的數(shù)據(jù)也可以看出，今年大企業(yè)的銷售數(shù)字是連續(xù)上漲。萬科、綠地銷售額均是數(shù)百億元，超過年初預(yù)訂的計劃。8月17日，招商地產(chǎn)宣布，將全年計劃開工面積由112萬平方米調(diào)升為247萬平方米，增長近120%。此前萬科、金地也表示提高開工量。綠城原計劃今年銷售額200億元，結(jié)果1~8月銷售簡報顯示，1~8月累計總銷售額達(dá)315億元，較去年同期增長1.58倍。顯然，除了價格上漲之外，更主要原因是加速推盤。
分析人士對記者表示，市場明顯由2009年年初的剛性需求轉(zhuǎn)向投資性需求，“投資性需求會隨著政策變化而變化，依靠投資者支撐的市場是危險的，隨時可能掉頭。”
市場需求難振
而記者也注意到，市場打折現(xiàn)象已經(jīng)開始出現(xiàn)。如處在遠(yuǎn)郊地區(qū)的貝尚灣、九成湖濱已經(jīng)是開盤時即有98折，這些樓盤因?yàn)槲恢闷h(yuǎn)，加之之前漲價過多，所以出現(xiàn)打折現(xiàn)象。不過打折并未成為市場銷售主流。
易居中國統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年二、三兩個季度上海成交了1129萬平方米的商品住宅，比去年全年907萬平方米的成交量還高出24.5%。這使得購買力不支，成交量在6月達(dá)到219萬平方米的高鋒之后，就逐月下滑。9月147萬平方米的成交量，已經(jīng)是今年3月樓市回暖以來的最低月成交水平。
“上海樓市在經(jīng)歷了半年多的高潮之后，將進(jìn)入長達(dá)半年的休整期，樓市從供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供大于求，在地王的支撐下，四季度將出現(xiàn)‘有價無市’局面。”易居中國分析師薛建雄說。
除了房價上漲和購買力透支外，銀行個人房貸審批也逐漸嚴(yán)格。10月21日，中國銀監(jiān)會主席劉明康就表示：“要嚴(yán)格執(zhí)行‘二套房貸’政策不動搖。”“在銀行信貸方面，上半年銀行是主動放貸，到8月，申請難度逐月增加，也是影響樓市成交量的主要原因。缺少房貸的支持將是制約四季度樓市成交的主要因素。”有業(yè)界人士說。
寫字樓市場變動是經(jīng)濟(jì)的晴雨表。盡管上海住宅市場極為火爆，但寫字樓市場依然在下跌。今年第三季度，上海浦東的寫字樓租金更是跌至最低點(diǎn)。據(jù)仲量聯(lián)行最新發(fā)布的“三季度報告”顯示，2009年第三季度上海CBD地段的甲級寫字樓平均租金環(huán)比再次下滑至6.1元/天/平方米，其中浦東陸家嘴甲級樓的平均租金價格已經(jīng)跌破6元/天/平方米。上海全市CBD區(qū)域的甲級辦公樓市場空置率為13.6%，浦東陸家嘴的寫字樓空置率已達(dá)18.4%。
“這一輪房價上漲的原因是多方面的，通脹預(yù)期加上國家銀根松動，大量投資性資金入市，導(dǎo)致房價上漲。一旦銀根開始收縮，經(jīng)濟(jì)形勢沒有好轉(zhuǎn)，房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出市場承受能力時，房價出現(xiàn)拐點(diǎn)就并不令人意外，”某知名開發(fā)商對記者說，“當(dāng)然，房價馬上就下跌的可能性也不大，畢竟現(xiàn)在開發(fā)商手頭資金都很充裕，即使賣不動也不會馬上跌價，預(yù)計市場會出現(xiàn)一段時間僵持狀態(tài)。”
在中國指數(shù)研究院副院長陳晟看來，在當(dāng)前市場，成交量萎縮已是必然。“因?yàn)楣┬杳埽瑑r格目前還是停滯狀態(tài)，未來的成交量會下滑，第四季度價格應(yīng)該能維持住，明年一季度房貸會放大。但是，明年第二、三、四季度，就將和實(shí)體經(jīng)濟(jì)關(guān)系以及房貸優(yōu)惠政策息息相關(guān)。市場將會由實(shí)體經(jīng)濟(jì)、真實(shí)需求推動，而不再是資本推動。”
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