經濟視點報地產主筆 劉永艷　

　　

　　 在幾個月連創新高之后，被稱為“金九銀十”的九、十月份卻遭遇了寒流，雖然房價繼續在高位運行，但各地銷售量卻大幅下滑。而各地更是相繼收緊“二套房貸”，從緊之風已經悄然刮起。

　　年底會不會有新的調控政策出臺？在內地房價瘋漲的背景下，有關中央醞釀“二次房改”的傳聞再起。這使得大家對明年房地產走向的判斷更加撲朔迷離。

　　樓市現狀：銷售突遇寒流

　　記者從鄭州市房管局獲悉，9月份全市商品房供應繼8月份大幅度上漲后繼續大幅攀升，而銷售情況卻沒能持續8月份的旺盛，呈現出急轉而下的態勢。

　　據房管局提供的數據顯示，9月商品房銷售5679套（含鄭東新區），較上月下降了18.89%；商品房銷售面積63.04萬平方米，較上月下降了23%；其中，商品住宅銷售面積57.96萬平方米，較上月下降了24%。

　　在二手房市場，鄭州市9月份共成交1868套，較上月下降了28%，較去年同期上漲了58%，成交面積為15.89萬平方米，較上月下降了30%，較去年同期上漲了62%。

　　無獨有偶。9月份，北京、上海、廣州、武漢、濟南、石家莊等城市的成交量也出現了不同程度的下跌。

　　而從“十一”長假冷清的銷售情況來看，這種狀態恐怕會持續下去。

　　政策變動：“二套房貸”收緊

　　與交易量連續下滑形成鮮明對比的是，房價并未下跌，過低的融資成本導致房地產市場投資氣氛濃厚，各地房價9月紛紛突破歷史新高。深圳參展“秋交會”的30多個樓盤，幾乎都創下片區歷史上的最高價。特區內的普通商品房，價格普遍超過2.5萬元／平方米，而年初這些地方的房價還在1.8萬元／平方米的水平。在上海，據上海房地產秋季展示會主辦方介紹，此次參展樓盤均價在2萬元／平方米，大大高于去年1.2萬元／平方米的均價。

　　銀監會的統計數據顯示，1至7月，銀行業金融機構房地產貸款新增1.1萬億元，占同期全部新增貸款的13.2%。在此背景下，北京、南京、杭州、深圳等地紛紛出臺收緊二套房貸的地方性政策，雖然收縮程度不一，但從緊之風已經悄然刮起。

　　繼南京市調整公積金貸款政策后，江蘇省省級機關住房公積金的調整方案也于10月19日正式開始實施。記者了解到，這次江蘇省公積金政策調整的力度比南京市還要大，不僅高檔房貸款額度減少一半，已經用過公積金的用戶，購買第二套房將不能申請省公積金。

　　最近，杭州的各大中介公司也陸續接到一些銀行的電話，說是二套房貸首付兩成，利率七折的優惠取消。中原地產有關負責人表示：“四成首付，利率1.1倍，不是所有銀行都要求，就轉到這些還沒調整的銀行去做。四大行在上半年已經完成全年的放貸指標，所以此次對房貸政策執行得比較嚴格，而一些股份制銀行目前雖然沒有完全關上二套房貸優惠的大門，但優惠幅度也比以前小了，利率一般只能打到8.5折左右。房貸優惠一取消，買第二套房子就要多掏不少錢。以一套貸款100萬元的二手房為例，利息總額相差20萬元左右。

　　業內人士表示，二套房貸全面收緊，主要是出于保障信貸安全和穩定樓市的考慮。其實，之前銀監會多次要求銀行嚴格執行政策，只不過銀行在具體操作的時候還是會打折扣。

　　地產商:密切關注政策風向

　　但面對微調的政策，和主管部門“我們不支持高房價”的明確表態，過了一年多政策寬松好日子的開發企業再次擔憂二套房貸及稅費優惠政策是否會有所改變。

　　在10月15日的中國地產金融年會上，地產大佬開始把脈2010年房價走勢，盡管對房價漲跌這一話題未能達成一致見解，但都認為政策成為最牽動開發商神經、左右未來樓市走勢的因素。

　　“貨幣政策還會適度寬松的前提下，房地產在明年將有更好表現”，北京中坤長業地產董事長黃怒波的判斷代表了絕大部分參會開發商的心聲——流動性充裕必然會對住宅市場帶來支撐。不少開發企業也愿意相信，實體經濟仍需依靠房地產行業拉動的事實將保護這個行業不會受到太大政策干擾。

　　國家統計局綜合司公布的一組研究數據似乎也在印證上述判斷:每100元的房地產投資將帶動34元的機械設備制造業需求、33元的金屬產品制造業需求、19元的建筑材料及其他非金屬礦物制品業需求……綜合而言，每100元的房地產投資大約會為其他行業創造215元的需求。

　　香港路勁基建主席單偉豹指出，明年年底有可能出現世界范圍內的通脹，隨著美國經濟復蘇，人民幣升值可期，加上房地產帶動上下游GDP增長已是不爭事實，這些前提條件之下，中央政府不可能隨意出臺對房地產有傷害性的政策。

　　　

　　 政府：征求各方建議

　　與地產大佬們的心態相呼應的是，國家有關部門也開始有所動作。

　　去年12月17日，國務院召開會議部署促進房地產市場健康發展措施，提出“對住房轉讓環節營業稅暫定一年實行減免政策。”。上述政策明確提出暫行一年，眼看時間將至，監管機構將抉擇政策是去是留。

　　消息人士日前透露，由于去年底國務院促進房地產市場健康發展的二套房貸、交易稅費優惠等措施即將到期，建設系統近期正向房地產相關企業及機構征求明年樓市政策建議，去年出臺的住房轉讓環節營業稅暫定一年實行減免政策調整可能性大。

　　雖然此次征求建議是建設系統年度政策例行咨詢，但由于時間節點特殊，明年樓市政策調整方向引人關注。

　　 一位參與意見征求的業內人士認為，明年政策調整的可能性很大，只是調整的力度有多大不好說。他認為，目前房價上漲已經與實體經濟恢復的程度不相匹配。與股市募資補充企業融資的功能不同，樓市的過熱只是在純粹吸引更多資金進入，無法補充到實體經濟中。

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