賈海峰

　　10月15日，一向以“任大炮”著稱的華遠地產總裁任志強在“第五屆中國地產金融年會”上表示，今年前三季度土地購置面積下降22.1%，與新開工面積、投資額、銷售額等指標全面復蘇相反，土地購置面積指標繼續大幅度下降意味著，明年上半年全國房屋供應面積將出現大幅度下降。

　　同一天，國家統計局發布的前三季度房地產市場運行數據引人關注。

　　任志強判斷，即使現在房地產企業受價格上升刺激加快開工，明年3月份之前多數項目都拿不到預售證，明年上半年將出現供求失衡的問題。

　　而任志強等開發商代表認為，這與今年下半年國企、央企頻頻出手高價拿地有很大關系。目前地價高到民營企業承受不起的地步，國有企業拿下地王以后卻延緩開工，不但將造成明年上半年房屋供應減少，還將進一步推高房價。

　　值得注意的是，呼吁警惕土地拍賣領域“國退民進”的代表人物，恰恰都是國有企業老總。

　　拿地“國進民退”

　　根據國家統計局發布數據，1-9月份房地產開工、銷售等多項數據均顯示樂觀：1-9月全國房地產開發投資完成2.505萬億元，同比增長17.7%，銷售面積5.8371億平方米，同比增長44.8%。

　　尤其是房屋新開工面積，1-9月份房屋新開工面積7.32億平方米，同比下降0.4%，降幅比1-8月縮小5.5個百分點。

　　而記者獲得的一份民生銀行研究成果《中國房地產金融藍皮書》中則指出，根據對購房者等調查，自住型需求和改善型需求仍舊是購買主力，房屋供不應求將在未來一定時期內持續。

　　因此，雖1-9月新開工面積有一定上升，但相比1-9月的銷售增長速度來說，仍舊不足以跟上快速增長的需求。

　　民生銀行房地產事業部總裁楊毓指出，在今年年初的支持性政策作用下，當前出現了房屋銷售快于供應增長的局面。

　　任志強表示，新開工面積所以在9月份迅速扭轉，與房價上漲有密切關系。

　　9月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲2.8%，環比上漲0.7%。商品房銷售額2.7532萬億，同比增長73.4%。

　　但是，房價上漲的速度顯然跟不上地價上漲的速度。

　　任志強表示，現在要高度關注土地購置面積這個指標。對于開發商來說，在“面粉貴過面包”的情況下，不可能加大開工，增加供應面積。

　　任志強稱，9月份全國主要城市地價上漲了37%。今年二季度，全國主要城市出讓土地溢價超過100%的地塊占37%，到三季度結束，這個數據已經變成了57%。

　　任志強說，以北京市為例，截至9月底，一共供應土地654.4公頃，完成全年計劃的51%，但是已經獲得賣地收入700億元。而在歷史上，北京市土地出讓收成最好的一年是570億元。

　　除了地價快速上漲外，任志強認為土地高度向國企央企手中聚集，將對未來房屋供應產生不利影響。

　　任志強說，國企高價拿地后，出于各種原因，其形成供應量的速度將比較慢。

　　北京首創集團董事長劉曉光表示，國企大舉拿地由幾個原因造成：一是2007年國資委嚴控，國企沒有大舉進入房地產；二是今年信貸大規模集中投向國企，而相對于投資擴大實業生產，企業更傾向于投資房地產；三是目前流動性較高，社會有通脹預期，房地產是一個投資性產品，趨利使然，讓國企大舉投資房地產。

　　上述《中國房地產金融藍皮書》指出，國企將土地變成了一種囤積的資源，而大舉高價拿地囤積，不利于房地產市場健康發展。建議國家采取積極調控政策，加大多層次房屋土地供應，尤其加大保障性住房和普通住宅的土地供應，以抑制地價、房價。

　　任志強表示，2010年房地產市場供應面臨諸多不利因素：一是庫存大幅度減少，基礎供應量減少；二是受開工面積和土地購置面積下降影響，明年直接供應量下降；三是2008年年底基數較低，而2009年全年銷售量有望達到7.8億平方米，為歷史最高，2010年很難突破這一點。

　　“保守估計，明年房屋銷售面積要比今年下降10%-20%�！比沃緩娬f。

　　警惕新的行業壟斷

　　《中國房地產金融藍皮書》中內容指出，2009年1-9月份土地購置面積每月同比下降20%以上，總量已經減少了很多，而已經出讓的土地又集中流向國有企業手中，不利于2010年以及之后的房屋供應發展。

　　劉曉光指出，以前房地產上市公司市值前10名當中，約60%的企業是民營企業，如今完全反過來了，60%是國有企業，2-3家是混合股權企業，單純的民營企業已經只剩下2-3家。

　　“我們不是說國有企業進入房地產市場不好，而是認為應該有個度�！眲�曉光認為，如果處理不好房地產領域“國進民退”的問題，可能會產生行業性壟斷。更會導致國家產業重心向房地產為主的投資領域轉移，下一步經濟增長對固定資產投資更為倚重。對國家經濟轉型不利，更不利于資源有效配置，還容易產生衍生風險。

　　《中國房地產金融藍皮書》對主要房地產上市企業進行跟蹤分析后認為，上市龍頭房企的資金狀況創歷史最好水平，市場出現階段性供應短缺，企業積極著手“補貨”；隨著購地支出的急劇增加，開發企業融資需求強烈。

　　楊毓表示，綜合上述分析可以看出，以萬科等龍頭上市公司為代表的民營企業，目前手中也“不差錢”，正是買地“補倉”的時機。但是，民營企業們擔心，即使現在有錢買地，明年萬一緊縮貸款，就不會有資金去開發今年買下來的土地。

　　民營企業融資劣勢與國有企業大手筆溢價拿地對比，不難看出“國進民退”的迅猛。

　　億城集團董事長張麗萍則指出，目前民營企業拿地不是國企對手。無論將來金融政策緊縮或是寬松，國有企業資金都比民營企業有優勢。很多民營企業因此去二三線城市開發，放棄競爭激烈的一線城市。更有民營企業采取參股、合作等方式，與國有企業聯姻來獲得生存空間。

　　上述《中國房地產金融藍皮書》建議，應該盡快開征物業稅，以解決炒房、投機性購房等問題，避免房價再大起大落。

　　畢竟，雖然目前房價漲幅沒有地價快，但是房價也處于一個相對居民購買力的絕對高位。

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