潘石屹：有開發(fā)商土地儲備足夠開發(fā)151年
擬對閑置土地征收增值地價(jià)的消息，或是舊聞新讀
葉開
昨日，一則關(guān)于“國土部擬對閑置土地征收增值地價(jià)”的消息見諸各大新聞網(wǎng)站，在土地市場火爆之際，這則信息著實(shí)令市場關(guān)注。
但據(jù)CBN記者了解，此消息或?yàn)椤芭f聞新讀”，有機(jī)構(gòu)將國務(wù)院去年年初下發(fā)的一份文件，理解為近日下發(fā)的新文件，并予以解讀。一起極其吸引眼球的“烏龍事件”，反映了在房價(jià)高企的當(dāng)下，輿論在囤地問題上的高度敏感。
文件去年已發(fā)
有媒體報(bào)道稱，國務(wù)院26日發(fā)布《關(guān)于集約用地的通知》，針對開發(fā)商首次明確規(guī)定了相對嚴(yán)格的“閑置”費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，并指出將會很快對“閑置”土地征收增值地價(jià)。對于土地閑置滿兩年的，將依法無償收回、堅(jiān)決無償收回或者重新安排使用；對于土地閑置滿一年不滿兩年的，開發(fā)商需按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%交納土地閑置費(fèi)；另外，國土部將對閑置土地征收增值地價(jià)。
國土部一位知情人士表示，這并非是國務(wù)院下發(fā)的新通知，而是去年年初下發(fā)的“國發(fā)〔2008〕3號”文件，該文件的名稱也并非《關(guān)于集約用地的通知》，而是《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》。
記者查閱資料后也發(fā)現(xiàn)，《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》為國務(wù)院2008年1月3日簽發(fā)，并于4天后對外公開。在此通知中，國務(wù)院要求充分利用現(xiàn)有建設(shè)用地，大力提高建設(shè)用地利用效率。
“去年剛下發(fā)的文件，現(xiàn)在還在落實(shí)階段，也不太可能在同一個(gè)問題上出臺新的文件。”一位土地專家也對記者表示。
開發(fā)商囤地151年？
不過，“國務(wù)院發(fā)文征收增值地價(jià)”信息能夠廣為傳播，也從側(cè)面反映了社會各界對開發(fā)商囤地問題的高度關(guān)注。
對于房地產(chǎn)上市公司而言，土地儲備一直被認(rèn)為是未來的一種保障，由此也催生了上市房地產(chǎn)企業(yè)囤地的傾向。
SOHO中國董事長潘石屹對記者表示，因?yàn)橘Y本市場有對土地儲備的追逐和激勵(lì)，所以越是上市公司越拼命地囤積土地。另外還有一些準(zhǔn)備上市的公司，也先要囤夠大量土地，才能上市。
在他看來，囤地現(xiàn)象最嚴(yán)重的不是非上市企業(yè)，這些非上市企業(yè)資金有限，一般都會量入為出，有多大的銷售量就購進(jìn)多少土地。
在近期研究了一些上市公司囤地的情況后，潘石屹爆料稱，根據(jù)一些上市公司的公開年報(bào)進(jìn)行簡單分析后發(fā)現(xiàn)，上市公司的囤地現(xiàn)象非常驚人。按2008年這些公司“開發(fā)”的建筑面積計(jì)算，其囤地規(guī)模最少的也在20年以上，最多的超過100年，有一家公司的土地儲備規(guī)模甚至達(dá)到了151年。
當(dāng)然，企業(yè)的開工量也并非每年固定，況且去年樓市局勢不好，一些企業(yè)故意放緩了開工規(guī)模。但即便如此，可以開發(fā)151年的土地儲備規(guī)模也足以驚人。
至于為什么房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會囤地，部分原因在于地價(jià)不斷升值的預(yù)期。
處理囤地有待執(zhí)行細(xì)則
近來由于樓市轉(zhuǎn)熱，一線房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又如同回到了2007年，開始紛紛“攻城略地”擴(kuò)大土地儲備，各地諸多地王也因此誕生，給外界留下的則是對于未來房價(jià)的感嘆。
上述土地專家也對記者表示，去年國務(wù)院下發(fā)這個(gè)文件的時(shí)候，當(dāng)時(shí)樓市開始出現(xiàn)下行跡象，輿論對這個(gè)文件沒有引起足夠的關(guān)注，而現(xiàn)在地王頻出樓市火爆，又有人開始炒作過去的新聞了，“是真是假是一回事，而目前社會高度關(guān)注土地話題則是另外一回事了。”
在當(dāng)前重點(diǎn)城市房價(jià)高漲時(shí)刻，如果政府能夠出臺措施抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)囤地，被認(rèn)為是解決當(dāng)前地價(jià)房價(jià)暴漲現(xiàn)狀的一個(gè)有效手段。
雖然“國務(wù)院發(fā)文征收增值地價(jià)”可能是因輿論熱情導(dǎo)致的一起“烏龍事件”，但國土部對閑置土地的問題正在加大處理力度。
國土部曾在今年7月下發(fā)《關(guān)于在保增長保紅線行動中加快處理批而未用土地等工作的通知》，要求地方全面清理批而未用土地，到了預(yù)定的截止時(shí)間，對用地供地率仍未明顯提高的地區(qū)，將暫停對該地區(qū)建設(shè)用地審批的受理。
而國土部也開始醞釀對于商品房用地閑置進(jìn)行分類處理的意見，該部高層近日表示，將清理自2007年1月1日后的商品房用地開發(fā)情況，對確因政府原因造成土地閑置的，會同有關(guān)部門協(xié)調(diào)處理促進(jìn)開發(fā)；否則就將嚴(yán)懲不貸。
不過，鑒于地方政府在處置閑置土地問題上的拖沓，也有人士對政策能否切實(shí)執(zhí)行存有憂慮。
潘石屹對記者表示，房地產(chǎn)行業(yè)大規(guī)模囤地的現(xiàn)象的確是越來越嚴(yán)重，現(xiàn)在重要的不是政策本身，而是政策能不能嚴(yán)格執(zhí)行。
“如果由地方政府執(zhí)行，標(biāo)準(zhǔn)如何確定？比如從什么時(shí)間開始計(jì)算，是頒布土地證的時(shí)間開始還是其他時(shí)間？再有，如果1000畝土地，只開發(fā)了10畝，其余的990畝算不算閑置？等等這些細(xì)節(jié)還需進(jìn)一步明確。”潘石屹坦言。
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