□李洪俠

　　2003年，隨著房價走高，炒房團頻現報端；2007年，炒房團更是家喻戶曉；2008年，房價進入調整期，炒房團一度銷聲匿跡；隨著近半年房價出現較大幅度回升，炒房團再次現身。與普通購房者詬病高房價相反，為什么炒房團對高房價情有獨鐘？炒房團又給我們帶來了哪些有益啟示？

　　理論上，房地產從開發到銷售涉及三方利益主體、兩個交易，即在取得土地、規劃、建造、征稅、預售等開發環節，涉及企業、政府和購房者三方利益主體，包括政府與房地產企業之間、企業與購房者間的兩個交易。有交易雙方就要談判，談判能力的強弱決定著交易結果。談判能力有多種表現形式，如資金實力、權力等。

　　就房地產交易涉及的三方主體而言，企業有資金規模大、融資渠道暢通和搜集信息能力強等優勢，在買賣交易中居于主導地位。所以，捂盤、假按揭、延緩施工進度等現象不斷出現。政府有審批權、政策制定執行權等權力優勢，所以總有人懷疑政府從土地交易和稅費中拿得過多，抬高了房價。這些都增強了上述兩方的談判能力。這樣看來，似乎只有購房者沒有交易優勢，但只要稍作區分就會發現，真正沒有任何交易優勢的是普通購房者(購房自住者)，而炒房者(團)還是有優勢的。

　　筆者認為，炒房團至少有四大優勢。一是組織優勢。炒房團少則幾十人，多則上百人，還有精明代表作團長，指揮全團行動。二是信息優勢。炒房團憑借人多勢眾，通過各種渠道獲取了大量有用信息，為炒房團準確判斷市場形勢提供較大幫助。三是資本集中優勢。單個人的資本總是有限的，至少不是每個人都擁有足夠炒房的資本，缺少資本自然沒有和開發商平等談價的能力。相反，炒房團把“團員”資金集中起來，大大增強了談判能力，可以相對較低的價格拿到房子，從而獲利幾率增大。四是融資優勢。炒房團成員并非都用自有資金，大多是通過各種渠道貸款炒房，這就能使他們擺脫眼前資金不足的困難。正是四大優勢的存在，使炒房團不怕高房價反而歡迎高房價。而這些優勢恰恰是普通購房者不具備的，分散的資金、有限的信息、狹窄的融資渠道，決定普通購房者對高房價只能望而卻步。

　　不過，面對問題，總要找到解決辦法。炒房團就給我們帶來了有益的啟示：將分散的普通購房者的資金、智慧、信息、信譽有效地聯合起來，實行團購。一是要通過適當集體將普通購房者組成購房團。二是購房團要通過恰當渠道和平臺努力搜集、共享相關信息，同時，政府也要加大信息公開力度，因為信息具有較強外部性，且房地產企業與購房者比有明顯信息優勢，需要政府這個第三方出面。三是要拓寬購房團融資渠道，擴大購房團的貸款額度。其中，組織購房團的集體須有以下特點：應為非營利的公益性組織，否則可能會侵蝕購房者一部分利益；應熟悉購房團成員的情況，包括收入、誠信狀況、住房條件等；要能吸收足夠多的成員參與到購房團中，人數過少則難以形成必要的談判能力。目前情況下，建議以工會為購房團的組織者，也可以考慮成立類似的公益性組織。最近的中石油團購就不排除是以工會名義組織的，盡管尚未公開。關于融資問題，建議通過已有的某些基金或新設立購房團基金予以解決。

　　需要注意的是，購房團與炒房團有本質區別。前者買房為自住，后者買房為賺價差；前者是生存需求，必須滿足，后者是投資需求，可視情況滿足；前者購房有利于促進房地產市場健康發展，后者則可能導致房價大起大落，危害房地產市場健康發展。所以，工會等在組織購房團時，既要發揮能領會、落實宏觀調控意圖的優勢，又要發揮熟悉購房團成員情況的優勢，嚴格界定、篩選購房者，有效地防止購房者炒房。只有這樣，才能使購房團既具備炒房團的優勢，又避免演變為炒房團，危害房市。

　　從經濟學上講，保護買者利益的最好辦法是讓賣者間展開競爭。在我國房地產市場中，如因客觀條件限制難以使賣者間展開充分的競爭，那么設法增強買者在交易中的談判能力，從而改善其交易地位，也不失為一種帕累托改進。畢竟，購房團在給買房者帶來低價實惠的同時，賣房者因銷量增加帶來的收入大于降價帶來的損失也同樣獲利。