盡管商品房預售制度是房地產市場發展過程的產物，目前已成為房地產市場的普遍現象。但接二連三的樓房倒塌，確實不得不引起我們對預售制度的深思。它究竟傷害誰？該何去何從

　　文 符啟林

　　當上海的倒樓事件還沒有停歇，最近南京又爆出了“樓脆脆”的消息，2009年看來也是多災多難。當人們還在夢想中計劃著未來的家園，房價卻尺尺看漲，而在紙上圖畫中的房屋依然大行預售之道。

　　這個源起上世紀50年代香港，俗稱“炒樓花”的預售制度，一到中國就成為地產商的“親密愛人”。盡管商品房預售制度是房地產市場發展過程的產物，目前已成為房地產市場的普遍現象。但接二連三的樓房倒塌，確實不得不引起我們對預售制度的深思。它傷害了誰？該何去何從？

　　倒樓傷害了誰

　　房屋還沒有建好之前，將一個期待權預先售予社會公眾，預購人還可以將預購的房屋再轉讓。這種預售制度目前為全世界許多國家所采用。

　　為何要采取這種制度呢？因為房地產市場資金需求量大，建設周期長，如果要等到房屋建好后再出售，一般的開發商都承受不了，也解決不了社會大眾急迫購房的需求，因此這種制度的創立迎合了社會的需求，也促進了房地產市場的繁榮。

　　中、外的房屋預售從制度本身來說，其性質應該是一樣的，即購房人先付首付款，在未來的一段時間內，開發商才將蓋好的房屋交付購房人。如要說有重要的區別，主要體現在如下一點：歐美國家的信用制度比較發達，對開發商和購房人等主體來說，大家都受信用的約束，不敢輕易違約，因此商品房買賣領域的坑蒙拐騙案例較少，不像中國大陸房地產市場剛起步不久，魚龍混雜，容易導致資金鏈斷裂，使購房人受到損失。

　　在我國頒布《城市房地產管理法》之后，房屋預售制度已經上升到法律的高度，為國家的重要法律所確認，并有一批行政法規和地方性法規與之相配套，應該說商品房預售制度對中國的房地產市場發展起了功不可沒的作用。

　　上海倒樓事件對誰的利益傷害最大？筆者也非常關注此問題。網上都說這是史上最牛的倒樓事件，甚至有些旅游公司還把其當作反面景點，組織游客前去參觀。該樓的倒塌確實引發了許多問題，比如開發商要承擔什么責任，購房人還是否需要繼續支付按揭款，所購的房屋是否上保險等。

　　關于該樓的倒塌，筆者認為與商品房預售制度關系不大，不能因為一朝被蛇咬，十年怕草繩。商品房預售制度一直在全球推行，尤其是香港，別的國家和地區為何沒有倒樓，而在我國樓一倒就賴在該制度上。

　　但此事確實折射出商品房開發領域的一些問題：一是政府如何對該領域進行監管；二是開發商如何負責任，尤其是民事責任和刑事責任；三是購房人如何維護自己的利益。

　　預售的兩面

　　商品房預售制度雖然為法律所確立，但一般的消費者對該制度了解比較膚淺。在房地產市場，開發商是強者，消費者是弱者，要維權十分艱難，特別是現有的《消費者權益保護法》，根本沒有將商品房作為商品即消費品對待。部分購房人可能知道商品房預售必須“五證俱全”，但具體是哪五證可能也不清楚(注：“五證”即建設用地使用權證書、土地規劃許可證、建設規劃許可證、施工許可證、商品房預售許可證)。

　　從目前來說，預售制度的規則對購房人而言欠缺公開、公平和公正，欠缺透明度。購房人付了款何時取得房產證，遙遙無期；物業管理費也由不得購房人說話，完全是開發商說了算。再舉個小例子，比如購房人購房，依據《物權法》的規定，必須辦理預告登記手續，但這完全是開發商一手操縱，基本上是開發商單方辦理，購房人根本沒有參與，根本不知道如何行使自己的權利，如開發商將商品房預告登記辦理在另一個購房者的名下，根本不是辦理在第一個購房者的名下，這就造成了一房二賣，第一個購房人有可能拿不到房子，這就損害了第一個購房人的利益。法律對此領域也沒有細化，存在很大的欠缺。

　　當然，筆者認為，商品房預售制度與房價的高低以及房屋質量的好壞沒有必然的聯系。該制度在香港實行了近五十年，都沒有太大的問題，怎么到了中國大陸會產生這么大的問題呢？我們不能怪該制度本身，而是我們沒有實行好這個制度，或者是與該制度相配套的措施我們沒有落實。我們應該很好地學習香港的經驗，該制度發源于香港，在香港還一直在實施，也沒有存在很多的問題，為什么在中國大陸就存在這么多的問題呢？是不是我們還有一些配套的制度沒有吸收過來？還有一些經驗還沒有學到手？香港有一些學者總是笑我們：大陸想學我們的制度，但總學得不像。這真的很值得我們反思。

　　近幾年的全國人大會議都有代表提出要廢除該制度，這可以理解，其實世界上就沒有一種十全十美的制度，任何一種制度都有其有利的一面和不利的一面，關鍵的問題是我們將哪一面發揮得更為突出。正如筆者前文所言，商品房預售制度對中國房地產市場的發展起到了極大的推進作用，如果沒有該制度，商品房市場能有現在這么繁榮的局面嗎？眾多的城市居民能夠比較體面地解決住宅問題嗎？眾所周知，中國的房地產市場發展到現在，不過十幾年的時間而已。在其發展的初期，一是缺少資金，二是沒有經驗，三是老百姓急迫要求解決住房問題，如果沒有銀行資金的參與，任何一個較大房地產項目的建設幾乎都不可能。商品房預售對各方面都比較有利：一是有利于開發商融資；二是有利于銀行資金找出路；三是政府對此也高興，帶動了當地財政收入；四是購房人也比較歡迎，僅付首付即可獲得房屋的住宅權。

　　當然，市場總要有一個發展的過程，如果房地產市場供求關系倒過來，老百姓隨便在市場上即可以買到現房，誰還會去買一個還沒建成的房屋呢？市場上的這種供求關系在中國還沒有出現，可能還需要一段時間，所以筆者認為商品房預售制度在中國目前還取消不了，還需要存在一段時間，要等到市場很發達、完全成熟，再來談這個問題。其實，在歐美等一些發達國家，在市場發展到一定階段以后，商品房預售制度已經基本上不起作用，基本上是以現房交易為主。現階段如果取消商品房預售制度，我覺得會帶來如下問題：房地產開發規模會縮小，銀行資金會找不到出路，政府財政收入會下降，房屋供求關系會更突出，部分民眾的住房問題也不好解決。商品房預售制度是個鏈條，不能中斷，否則會帶來很多問題。

　　(作者系中國政法大學教授、經濟法研究中心副主任)

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