李樂

　　幾乎就在所有“拿而未建”的“地王”承受著前所未有的來自國土資源部的壓力時，已經開建的“老牌地王”們，挨過了難熬的日子，終于開始漁翁得利了。

　　如果將昔日的地王置身于更長的歷史緯度中，當年的天價在如今已是“稀松平常”。在北京昔日地王的“密集之地”——大興、昌平，基準地價早已翻番。由于這些“老地王”面積巨大故而開發周期甚久，通過坐享自己“后輩”們推高的地價所帶來的巨大利潤，也引發社會各界的關注與議論。不過，按照標準法條，這些在建地王卻并不在閑置土地之列。

　　“拿而未建”的“地王”正在給他的前輩們“縫制嫁衣”，當歷經了歷史上最長的一個調整周期后，“在建地王”的開發商們，理解最深的一句話或許就是，時間就是金錢。

　　不涉清查

　　“其實我們一直對已經出讓但閑置未開發土地進行監控，達到處罰標準的，我們會根據法律和規章進行處罰。”2009年8月27日，北京市國土局的一位官員告訴記者，由此向前倒推3天，國土資源部剛剛表示，對于“拿而不建”的“囤地”行為，將加大打擊力度。

　　然而，若干“昔日地王”，卻可以確定不在本次清繳的范圍內。上述官員告訴記者，衡量“閑置”的標準主要有兩個：一是工程進度，即出讓合同簽署后一年未動工開發，則可定性為閑置，收取土地閑置費，達到兩年標準時，可以按土地管理法有關規定收回；二是投資到位情況，這實際上與第一項標準互相關聯，如果出讓半年到一年內，項目投資未能到位，也可視做閑置。

　　顯然，如果按照這個標準，不少昔日“地王”，都不會被列入清理監管的范圍內。記者了解到，在北京昔日“盛產”地王的大興、昌平，大部分創紀錄價格成交的土地，都一直處在“正常開發”的狀態。

　　“2003~2005年的土地出讓，由于是在剛剛實行招拍掛前后，土地整理速度最快的還是這些原來的郊區，所以那時候的土地供給多是在郊區，而由于當時的土地價格還不是太高，之所以能形成地王，很大原因是由于地塊面積大造成的總價高，所以，這些土地開發周期長，也是正常的。”中原地產華北區董事總經理李文杰告訴記者。

　　如李文杰所言，2003年的“地王”大興1號地和2005年的“地王”清河毛紡廠地塊土地面積均超過20萬平方米，規劃建筑面積亦都接近90萬平方米。

　　前述北京市國土局官員告訴記者，雖然上述幾塊地王的開發周期相對較長，但并沒有出現像廣州、深圳等地的“拿而不建”的現象，從目前的情況看，政府著重清理的仍然是閑置土地，而閑置土地是有著硬性指標的。

　　言外之意，這些著名的昔日“地王”，盡管開發周期甚久，但仍不在清理的范圍之內。

　　坐享其成

　　從北京南三環的玉泉營驅車向南30分鐘，便可以到達北京第一塊“地王”的誕生地——大興黃村，時近6年前，地產駭客順馳創始人孫宏斌以9億元的價格拍得大興1號地，隨后一個名叫順馳·領海的住宅項目在這塊土地上開發，如今，他已經易手香港上市公司路勁基建，而這個項目也隨之更名為路勁·領海。

　　彼時，沒有人相信背負高達9億元的土地成本，順馳·領海能有多好的盈利前景。而十分微妙的是，時近6年之后，這里成為了北京地價上漲最快的區域之一。北京市國土局的資料顯示，截至2009年8月1日，北京市共成交12宗居住及商業地塊，其中有8宗位于大興，而這其中有一半地塊以100%以上漲幅的溢價成交，土地價格翻倍。

　　“從這個歷史緯度來看，2003年的9億元土地價格不貴。”路勁基建北京公司銷售負責人溫立偉告訴記者。就在7月底，規劃建筑面積只有13萬平方米的大興10號地還拍出了8.2億元的天價，而當年1號地的規劃建筑面積幾倍于如今的10號地，土地價值無形中的增值，由此已是清晰可見。

　　北京的另外一塊“地王”——清河毛紡廠地塊如今是華潤地產的住宅項目橡樹灣。與大興1號地十分類似的經歷是，當時這塊土地因為“面粉貴過面包”而被業界普遍不甚看好，但如今，其銷售價格已然超過20000元/平方米關口，而該項目的后期商業項目，業已投入開發，由于其前期項目住宅已經入住，商業自然可以賣出更高的價格。

　　根據中原地產統計系統顯示，清河毛紡廠地塊所在區域的土地價格，在最近的4年間，上漲幅度也接近1倍，不久前中國電子拿下的奧運村附近的地塊規劃建筑面積尚不及清河毛紡廠地塊的1/3，但土地成交價依然高達19.6億元。

　　“土地面積大，開發周期就會相對拉長，從資產價格角度，升值是必然的，這就是我們當時的邏輯。”一位不愿具名的華潤地產高管向記者坦言，“時間就是金錢”。

　　調價借勢

　　“他們越早開建，我們越開心。”8月26日晚，路勁基建北京公司的一位人士在聽說了國土資源部清理閑置用地，并盯緊新近出讓土地開工情況和工程進度的消息之后，對記者說，在他看來，這種整頓，對他們很是有利。

　　路勁北京公司的邏輯非常簡單。目前，大興主要地段的在售項目價格都已超過10000元/平方米。其中，11000元/平方米至13000元/平方米已成為普遍價位，如路勁領海、水晶布洛格、綠城陽光名苑等。其中價格最高的是位于亦莊開發區的金色·漫香林，其7月新房源的開盤均價達到15000元/平方米，這一價格已接近東四環邊的普通住宅項目。

　　但是，溫立偉告訴記者，從地價來看，新近成交的9塊地有6塊都超過了樓面成本價5600元/平方米，加上建安成本等各種費用，未來區域主流項目的售價必定超過12000元/平方米，甚至有可能達到15000元/平方米。此時，即將推出最新一期項目天使灣的路勁·領海，便有了足夠的向上調價的理由與支撐，而這還沒有考慮到水面環境這一產品的特殊性，目前，路勁方面正在考慮其定價的策略。

　　這一邏輯的核心在于，新“地王”們越早開建，在建的“老地王”們就越早有向上調價的理由。

　　“在大興、昌平這些原來被認為郊區的地區，我們很關注他們有沒有新的土地放出來。”首開集團的一位高管告訴記者，“這些地區原來都是被認為交通不便的地區，但現在軌道交通、路網建設，以及大型基礎設施，比如機場的建設，還有城市格局的調整與變化，都是我們關注的原因。”他說。

　　新有企業到自己所在的區域“搶地”，是這些“老地王”們最愿意看到的，而在土地部門的督促之下，這些新出讓土地越快投入建設和銷售，他們提價的理由也就可以越早到來。

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