記者 楊洋 李文龍

　　買，不買？漲，不漲？答案只有兩個，卻難以抉擇。

　　如果根據(jù)今年房價走勢來尋求這個問題的標(biāo)準(zhǔn)答案，將會徒勞無功。對比8月份和今年初廣州、北京、上海、南京、杭州、西寧、銀川、蘭州各地樓盤價格，這個問題將更難回答。

　　從南到北、從東到西，這些城市留給我們無數(shù)表象和亂象。與高房價并駕而行的是天量成交量。統(tǒng)計顯示，1至7月，全國商品房銷售面積達41755萬平方米，同比增長37.1%。但在量價齊升的背后，開發(fā)商刻意捂盤、投資性需求膨脹、空置率升高的情況也屢見不鮮，諸多令人困惑的現(xiàn)象讓人對當(dāng)前樓市難窺其實。

　　怎樣看待當(dāng)前的樓市？樓市到底有沒有泡沫？要不要調(diào)控？專家的觀點也許會給我們一些啟示。

　　房價上漲是否會延續(xù)？

　　據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，7月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲1.0%，漲幅比6月份擴大0.8個百分點，環(huán)比上漲0.9%，漲幅比6月份擴大0.1個百分點。

　　房價的上漲速度已經(jīng)超過了很多人的預(yù)期。在一線城市，甚至有人用瘋狂來形容這種漲勢。在經(jīng)濟復(fù)蘇速度、居民收入提高未跟上房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇速度的背景下，這種非常態(tài)的房價上漲能否持續(xù)？

　　中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇認(rèn)為，從全國范圍來看，不同的城市可能會有所區(qū)別，如居民收入水平、居住偏好可能會有所差異，但是房價的上漲并不具有持續(xù)性。“換句話說，就是從總體來看，房價持續(xù)上漲的可能性很小。”

　　中國銀河證券公司研究所執(zhí)行總經(jīng)理苑德軍也贊同這樣的說法。他認(rèn)為，這次房價上漲主要是由于國家政策支持引起的。如果沒有政策支持，房價就不會出現(xiàn)持續(xù)性的上漲。目前政府對政策進行了回調(diào)。從這點上看，全國房價缺乏持續(xù)上漲的支撐因素。

　　持同樣觀點的還有中國社會科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟研究所投資與市場研究室主任曹建海。“9、10月份樓市很可能進入一個‘滯脹期’，到11月份滯脹可能更嚴(yán)重，形成有價無市的狀況。”曹建海表示，滯脹就是房價可能還在緩慢上漲，但成交量卻在萎縮，然后房價很可能會在12月份回落。

　　“現(xiàn)在8月份的成交量已經(jīng)在大幅下滑，9月份的成交量肯定又會更小。根據(jù)經(jīng)驗，一般樓市滯脹期在3個月左右，然后房價就會出現(xiàn)拐點，2007年就是這樣的情況。”曹建海表示。

　　那么，這些專家普遍認(rèn)同房價上漲不會延續(xù)的理由是什么？

　　“未來貨幣信貸增長速度不會像上半年那么快。”郭田勇說，在上半年樓市復(fù)蘇中，銀行對房地產(chǎn)業(yè)的信貸支持起了重要作用，開發(fā)商很容易獲得資金。“但是，這種大量的信貸投放下半年不可能繼續(xù)。因此，樓市價格和成交量盡管這段時間出現(xiàn)了明顯上漲，但是不會持續(xù)。”

　　據(jù)統(tǒng)計，1至7月，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源為28639億元，同比增長28.7%。其中，國內(nèi)貸款6524億元，增長42.7%；在其他資金來源中，個人按揭貸款為3628億元，增長78.9%了。

　　曹建海也認(rèn)為，這輪房價上漲主要是由上半年貨幣信貸的投放量過快、流動性偏大，以及普通民眾對通脹的預(yù)期引起的。"房地產(chǎn)領(lǐng)域大量的資金，比如國企買地的錢，都是工商業(yè)的貸款，還有很多私人企業(yè)主一次性置業(yè)的資金，也是來自于實體經(jīng)濟甚至是工商業(yè)貸款，我判斷進入房地產(chǎn)領(lǐng)域的所有資金加起來最少占到上半年信貸投放的三分之一。"曹建海表示，"但是這種狀態(tài)難以持續(xù)，下半年房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金流入不可能這么大。"

　　7月份的信貸數(shù)據(jù)佐證了兩位專家的觀點。央行公布的數(shù)據(jù)顯示，7月份新增人民幣貸款為3559億元，這一數(shù)字甚至不到6月份新增信貸1.53萬億元的四分之一。

　　可見，專家主要從上半年房價上漲的原因分析未來的走勢。郭田勇表示，上半年主要是流動性偏大、對通脹的預(yù)期所推動購房的需求比較多，或者說有錢人為了規(guī)避通脹，利用房子作為一種投資手段，形成了房價短期的上漲。但是就絕大多數(shù)人的收入和購買力來看，并不支持這種上漲的房價。

　　"居民收入水平?jīng)]有出現(xiàn)大的上漲，就總體的購買力而言并沒有出現(xiàn)一個整體的提高，這樣就決定了房地產(chǎn)短期上漲不可能持續(xù)下去。"郭田勇認(rèn)為。

　　當(dāng)然也有地產(chǎn)老總不同意這樣的看法。聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理楊少峰就預(yù)測，這輪房價上漲將持續(xù)2年的時間。"雖然現(xiàn)在已經(jīng)不是抄底的最佳時機，但是如果想買房的話，還是盡早買吧。"

　　他這樣認(rèn)為的理由是目前房價大幅度上漲的效果，已經(jīng)被通脹所抵消了。"雖然房價上漲得很厲害，主要因為錢不值錢了，這樣看來，實際房價并沒有漲多少。"

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰則認(rèn)為，單從市場的角度看，房價上漲的這種趨勢可以延續(xù)到今年年底，但是明年的不確定性因素有很多。宏觀經(jīng)濟是否見底，特別是世界經(jīng)濟能否復(fù)蘇、拉動中國經(jīng)濟增長，對樓市有很大影響。"如果整體經(jīng)濟回暖，那么國家對于房地產(chǎn)業(yè)的支持措施可能會減弱，帶來信貸上的相對緊縮，那時樓市的走勢就很難判斷。"

　　樓市泡沫究竟有多大？

　　量價齊升、地王頻現(xiàn)，顯示出當(dāng)前樓市的火熱程度。但在投資客的大舉殺入和普通百姓的抱怨聲中，總讓人覺得有泡沫的影子。那么樓市到底存不存在泡沫？泡沫究竟有多大？在這一點上爭議最大。

　　"價格漲得過快就會產(chǎn)生泡沫，現(xiàn)在來看，房價跟購房人的整體收入水平已經(jīng)有一定的偏離，存在虛高的情況。"郭田勇認(rèn)為，但是現(xiàn)在還不能完全定義為泡沫。

　　李文杰也持相同的觀點，他認(rèn)為，從目前來看，樓市成交量正在逐漸地回落，整個市場相對來講有理性回歸的成分，憑市場短期的變化來判斷樓市是否存在泡沫還為時尚早，應(yīng)該從長期的趨勢來看。

　　不過，有很多專家對此觀點卻是迥然不同。曹建海就認(rèn)為，現(xiàn)在的房價已經(jīng)是高度的泡沫化，而且肯定會破滅。

　　"房價跟租金的比例已經(jīng)完全脫鉤了。發(fā)達國家一般房價是房租的100倍，但北京平均已經(jīng)達到了500倍，個別的房子已經(jīng)達到了800倍。"曹建海說，這一數(shù)據(jù)能充分反映當(dāng)前樓市泡沫的嚴(yán)重程度。"現(xiàn)在開發(fā)商為追求低成本，許多房子質(zhì)量都比較差，一般三十年就破敗了，如果說要靠租金來收回房價，那么破敗以后也只能收回一半的成本，而且還不算利息。"

　　房價收入比嚴(yán)重不合理、空置率升高成為眾多專家判斷樓市存在泡沫的重要理由。

　　"按照國際慣例，房價收入比在3至6倍之間為合理區(qū)間，如考慮住房貸款因素，住房消費占居民收入的比重應(yīng)低于30%。"苑德軍指出，但是現(xiàn)在我國很多城市這個比值都要達到20倍以上，這說明樓市泡沫已經(jīng)是很嚴(yán)重了。

　　就空置率而言，"統(tǒng)計局公布的空置率跟實際情況有所出入，他們統(tǒng)計的只是開發(fā)商沒賣掉的，我們要看那些租都沒有租出去的房子。現(xiàn)在好多人買了房子也不裝修，不住進去只等著升值了，加上這個因素全國的空置率在15%左右，這個比例已經(jīng)很高了。"曹建海表示。

　　以銀川為例。去年以來銀川的房價漲幅曾經(jīng)連續(xù)10個月在全國70個大中城市位居第一，形成鮮明對比的是，截至6月末，銀川商品房累計空置面積達185.8萬平方米,同比增長17%，商品住房供銷比也由去年同期的0.91∶1升高至目前的1.23∶1。

　　"這些因素決定了現(xiàn)在樓市是極度的泡沫，而且泡沫主要在地價里面。目前地價包含了很大程度的暴利和不合理的腐敗成本，事實上在許多一、二線城市，造價只占了不到房價的10%。"曹建海認(rèn)為，泡沫破裂主要是地價的回落和崩盤，"這是必然的趨勢，地價一落所有房子的價格也就落下來了。"

　　樓市存在大量泡沫的危害是顯而易見的，如果泡沫破裂，不論對房地產(chǎn)市場還是整體經(jīng)濟無疑都會產(chǎn)生不利影響。多位專家均對此表達了不同程度的的擔(dān)心。

　　"我們現(xiàn)在的情況有點像1985年到1990年的日本，這段時間日本的房價上漲了好幾倍，在外部需求不斷下降的背景下，日本加大基礎(chǔ)設(shè)施投資，企圖帶動經(jīng)濟的發(fā)展，結(jié)果在國際炒家獲利后，日本的房價和股市崩盤了。"苑德軍認(rèn)為，如果中國的房價照現(xiàn)在的趨勢再漲下去，這樣的泡沫遲早要破。

　　曹建海也認(rèn)為，"樓市現(xiàn)在的泡沫是建立在實體經(jīng)濟不振的基礎(chǔ)上的，這種泡沫的危害最大。"

　　進入樓市的部分資金本來應(yīng)該拿來擴大投資、擴大就業(yè)、拉動社會消費，但是一些國有企業(yè)把實體經(jīng)濟的自有資金和銀行貸款都拿來炒地皮了，這說明實體經(jīng)濟領(lǐng)域投資渠道不多，非常脆弱。曹建海判斷，樓市的深幅調(diào)整很可能就在明年年初，"如果下半年信貸投放繼續(xù)加大力度可能會延緩到明年三、四月份，這次調(diào)整應(yīng)該是深幅調(diào)整或者是長期調(diào)整，之后就很難再恢復(fù)了。"

　　中國社科院金融研究所研究員易憲容也表達了相同的看法，他認(rèn)為，對當(dāng)前的房地產(chǎn)市場泡沫，中央政府不僅要密切關(guān)注，而且要采取堅決有效措施來治理并擠出泡沫。否則，舊的危機沒有解決，新的危機又來了，中國經(jīng)濟所面臨的問題就大了。

　　"由于國內(nèi)房價沒有出現(xiàn)真正的向下調(diào)整，那么國內(nèi)房地產(chǎn)市場也就沒有出現(xiàn)過周期性調(diào)整。在沒有向下調(diào)整的情況下，房價突然上漲，這對國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展是相當(dāng)不利的。"易憲容說。

　　另外在樓市是否有泡沫觀點之外，還存在一種觀點。央行金融研究所研究員、經(jīng)濟學(xué)家鄒平座認(rèn)為，現(xiàn)在的樓市還不能算是泡沫，但是有很多結(jié)構(gòu)性問題，比如說信息的充分程度、不合理的行政干預(yù)等，其中最大的問題是腐敗問題，這說明房地產(chǎn)市場的效率有待提高。

　　樓市應(yīng)采取什么方式調(diào)控？

　　房地產(chǎn)是我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，可以拉動六七十個行業(yè)的發(fā)展。但是如果房價高到老百姓買不起房、開發(fā)商賣不出去房，也就談不上拉動經(jīng)濟的發(fā)展。那么應(yīng)怎樣對當(dāng)前樓市進行調(diào)控呢？

　　"調(diào)控現(xiàn)在的樓市，我覺得基本上可以無為而治。"郭田勇認(rèn)為，政府只要保持宏觀政策的穩(wěn)定性，房價就算繼續(xù)上漲，也很難再沖太高。但是如果房價與居民收入出現(xiàn)更大的偏離或者更大的泡沫的話，就應(yīng)該采取一些調(diào)控手段。

　　而更多的專家則認(rèn)為，對于目前國內(nèi)樓市泡沫不能僅僅是關(guān)注了，應(yīng)該采取嚴(yán)厲的措施進行調(diào)整。

　　"如果不調(diào)控，那么樓市就只能自動崩盤了。"曹建海認(rèn)為，尤其是上海、北京的樓市，現(xiàn)在就應(yīng)該采取措施，"上海城區(qū)的價格現(xiàn)在跟日本東京基本上相當(dāng)，但東京的GDP是上海的10倍，而且東京的地價遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過上海，說明上海的房價泡沫最大，如果泡沫破裂，上海必是首當(dāng)其沖。"

　　在專家提出的調(diào)控建議中，提到最多的就是銀行信貸。中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌認(rèn)為，在目前情況下，既要保增長，又要平抑房價，最好的辦法就是增加房屋的供應(yīng)量和銀行部門的信貸投入。

　　"在需求旺盛的情況下，要防止房價過快上漲，主要是加大供應(yīng)量，這就少不了資金的支持，讓開發(fā)商手里有足夠的資金去搞開發(fā)。"顧云昌說，"銀行把錢借給開發(fā)商，把風(fēng)險把握住，就會出現(xiàn)多贏的局面。現(xiàn)在來看，世界經(jīng)濟的泡沫不是把錢借給開發(fā)商造成的，而是把錢借給買房者造成的。"

　　曹建海卻對此表示了極大的異議。"最有效的調(diào)控方式應(yīng)該是控制銀行信貸，這是調(diào)控的重中之重和最直接的因素，而不應(yīng)該再增加信貸投放。"他認(rèn)為，上半年信貸投放規(guī)模過大，引發(fā)了通脹預(yù)期的擔(dān)憂，所以整體對房地產(chǎn)業(yè)都產(chǎn)生了影響。要平抑房價，銀行一定要嚴(yán)格執(zhí)行第二套房信貸政策，包括利率上浮10%、嚴(yán)格限制首付的條件等。

　　"還有一個有效的措施就是盡快出臺物業(yè)稅，必須提高持有多套住房的人的持有成本。"曹建海強調(diào)，"如果在控制信貸和物業(yè)稅方面沒有合適的調(diào)控措施，那么其他所有的調(diào)控都是無效的，比如土地集約利用，這些措施作秀的成分比較大，甚至?xí)�推動房價更快地上漲。"

　　易憲容也認(rèn)為，出臺物業(yè)稅是樓市調(diào)控的重要措施之一。既要對房地產(chǎn)過度消費者征收一定的稅收，又得對滿足基本住房消費者給予一定的稅收優(yōu)惠。因此公平公正的物業(yè)稅，一定會起到調(diào)節(jié)住房財產(chǎn)公平持有的作用，從而減少房地產(chǎn)過度投機與過度消費、遏制房價瘋漲。

　　郭田勇則建議，真正鼓勵自住型需求，抑制投資、投機性需求對抑制房價過快上漲是有幫助的。

　　除去銀行信貸和物業(yè)稅，多位專家表示，應(yīng)該通過加大保障性住房的建設(shè)來抑制房價的上漲。"我覺得保障性住房在地方政府的開工面積里不應(yīng)低于40%，但是現(xiàn)在可能10%都不到。"曹建海指出，一定要把政策落實到位，才能達到預(yù)期的效果，現(xiàn)在的實際情況是許多城市的保障性住房建成了類似商品房，其中開發(fā)商的利潤特別大。

　　"政府應(yīng)該大量建設(shè)廉租房。"鄒平座則認(rèn)為，現(xiàn)在中國的兩限房和經(jīng)濟適用房管理水平不高，在現(xiàn)有的監(jiān)管效率能否達到應(yīng)有的目標(biāo)值得懷疑，"但是廉租房通過透明、公開公正的管理，不僅僅能解決房價問題，還能為地方政府解決經(jīng)濟問題，而且廉租房可以作為政府的住房儲備，成為市場調(diào)控的手段，用廉租房影響市場租賃價格，進而影響房價。"

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