建設銀行主動相讓的部分二手房貸市場份額或許能夠成為其他銀行的客戶機會

　　葉國靖

　　8月24日下午召開的中國建設銀行（下稱“建行”）中期業績報告會上，建行副行長陳佐夫表示，由于中介收費高，建行停止了和中介公司的合作，但購房者仍可進行正常的二手房貸款。與此同時，由于一手房貸款相對而言收益較高且風險低，建行更重視一手房貸款，目前其占比達90%。

　　而上海二手房貸業務規模居前的三家大型中介機構——上海華燕、凱弈投資、中原地產相關負責人也于日前均向CBN記者證實：早在今年4月，建行上海分行就淡出了與中介機構合作二手房貸，將更多的精力投入到一手房貸款領域。在暫停合作之前，建行支付給中介的傭金費用比例一般為千分之十二或千分之十三，該“返點”比例在業內較有競爭力。

　　下調傭金“返點”漸成風

　　華燕總裁胡炯表示，事實上，銀行和房產中介的房貸業務合作，往往是通過“返點”形式建立的，這是業內公開的秘密。為了從房產中介得到更多的房貸業務，各家銀行都制定了不同的“返點”方案，以吸引房產中介把更多的客戶介紹給自己。

　　對于建行淡出合作的舉動，胡炯分析，今年上半年，樓市異常火爆帶動了房貸業務的井噴，建行等一些已經出色完成房貸指標的銀行“無心戀戰”，不再像此前那樣為爭奪房貸業務放出高比例“返點”的方案。

　　一組佐證的公開數據是，截至6月30日，建行貸款總額為4.5萬億元，較上年末增加7314.1億元，增幅為19.3%，增速創造了多年以來的最高水平。其中個人住房貸款余額7149.2億元，余額、增加額繼續保持同業領先地位。而建行的官方說法是，中介收費高是建行停止與中介合作二手房貸的主要原因之一。

　　雖然停止了與中介合作開拓二手房貸，但建行并未停止正常的二手房貸款業務。昨天，記者撥通建行客戶服務電話，工作人員表示，個人購房者依然可以通過各家分支機構申請正常的二手房貸款。但是，在二手房市場已相當成熟的上海，二手房交易大多數都是通過中介完成，尤其是繁瑣的貸款事宜，購房者大多委托中介代勞。因此，建行雖然名義上未取消個人購房者的二手房貸業務，但該業務的萎縮已成必然。

　　事實上，銀行業給房產中介的“返點”一直暗潮涌動。在上半年的極速放貸高峰過后，眼下已“高枕無憂”的銀行一改往日的表情，開始有意識地擺脫中介高返利的要求。中原地產交易監管部總監祝滿清表示，不少銀行經過數月的突擊放貸，可用額度已提前耗盡。在業績無憂的前提下，少數上半年“惜貸”的銀行最近給出的返點已經從高點向低點下浮。

　　據凱弈投資總經理蘇曉江介紹，那些專靠“吃”高返點的房貸中介機構的日子開始難過起來，目前的返點比例普遍降低了千分之二左右。

　　據CBN記者了解，當前，在上海的各家銀行返利給房貸中介機構的點數大致維持在房貸總額的千分之十三左右，個別銀行根據自身策略甚至可以達到千分之十七。今年6月和7月，華燕每月的個人住房抵押貸款代理業務量均超過10億元，假使以此數據來粗略計算，華燕可從銀行獲得1300萬元~1700萬元的傭金收入。

　　中介建設“新戀情”

　　銀行與中介看似是“你中有我，我中有你”的關系，其實兩者是相互博弈，又誰也離不了誰。在房貸這條生物鏈條上，原本彼此有一個“君子協定”，比如“返點”千分之十三，在市場環境惡劣、銀行爭取客戶相對困難的時候，彼此可以相安無事。但在信貸環境寬松的情況下，這種“微弱平衡”的局面很容易被打破。

　　面對建行的轉向，中介也自有對策。“建行不做，自然有其他的銀行做。哪邊的返點豐厚，相關捆綁的產品實惠，我們就把手中掌握的客戶趕到哪家銀行。這就是市場行為。我們不會因為建行的行為，而放棄繼續市場活動。”一家大型房貸中介負責人用直白的語言向CBN記者表明中介的價值：“西方不亮東方亮”。中介之于銀行的意義在于渠道建設與客戶爭取。各家銀行均為不同的利益主體，互相之間存在直接的客戶爭奪。

　　蘇曉江向CBN記者介紹，目前，尚未聽說有其他商業銀行效仿建行停止與中介的此類合作。招商銀行上海一家支行的信貸經理稱，招行上海分行并沒有跟進建行的舉動。對于給房產中介“返點”，銀行是痛并快樂著。

　　二手房買賣多數是中介撮合成交的，中介手上最重要的砝碼就是客源，在銀行想做生意時，議價權掌握在中介手中，自然誰給的“返點”高，客源就往哪家銀行帶。如果在銀行普遍“返點”的情況下，某家不加入這一陣營或者“返點”太低，勢必被掌握著眾多房源的中介公司所拋棄，對銀行來說也是一筆不小的損失。

　　建行的主動行為，或許也為其他中小銀行提供了重新爭取市場份額的機會。祝滿清介紹，建設銀行主動相讓的部分二手房貸市場份額或許能夠成為其他銀行的客戶機會。他已有耳聞，個別商業銀行開始爭奪建行的一些客戶源。