本報(bào)記者 田新杰上海報(bào)道

　　一個(gè)房子，半年內(nèi)，每平方米多賣2萬(wàn)元，正常的邏輯下，這似乎是個(gè)不可能完成的任務(wù)，但在2009年上半年的上海，星河灣做到了。截至8月26日，上海房地產(chǎn)交易官方網(wǎng)站顯示，星河灣薈苑已售235套，累計(jì)合同均價(jià)50017元/平方米。

　　從年初時(shí)業(yè)內(nèi)對(duì)浦東星河灣的開盤價(jià)普遍預(yù)測(cè)3萬(wàn)元/平方米左右，到8月最終銷售均價(jià)超過(guò)5萬(wàn)元/平方米，兩個(gè)數(shù)字變化對(duì)開發(fā)商的利潤(rùn)而言，可謂天壤之別。“浦東星河灣的整體成本應(yīng)該在2萬(wàn)元/平方米出頭。”龍湖地產(chǎn)上海公司一位高層人士指出。

　　在今年二季度掀起的豪宅風(fēng)暴中，星河灣也只是一個(gè)最新代表。值得深思的是，2009年正在不斷上演的新豪宅暴利神話，給這個(gè)行業(yè)和整個(gè)經(jīng)濟(jì)，帶來(lái)了什么？

　　“星河灣傳奇”：毛利率超50%

　　現(xiàn)在離浦東星河灣8月8日首日開盤已經(jīng)半月有余，但相信其創(chuàng)下的首日成交金額40億元樓市新紀(jì)錄，一段時(shí)間里很難被刷新。

　　此前，中國(guó)樓市單個(gè)樓盤單日的銷售記錄，套數(shù)在2000套水平，但星河灣僅僅以264套的物業(yè)成交量，成交金額就超過(guò)了量能是其近8倍的樓盤，“勝出”的決定性因素很清楚：?jiǎn)蝺r(jià)高。

　　據(jù)一位滬上知名代理公司的知情人士透露，年初剛開始摸索市場(chǎng)定價(jià)時(shí)，該項(xiàng)目在3萬(wàn)元/平方米左右。“但隨著此后樓市出人意料的反彈并創(chuàng)出新高，尤其二季度整個(gè)市場(chǎng)在豪宅帶動(dòng)下瘋狂上躥后，該項(xiàng)目的定價(jià)和開盤時(shí)間也一再調(diào)整，最終的價(jià)格高出年初2萬(wàn)元/平方米，是很多人沒(méi)有預(yù)料到的。”

　　據(jù)該人士測(cè)算，年初3萬(wàn)元/平方米的定價(jià)，開發(fā)商基本保證5000元/平方米的利潤(rùn)，相應(yīng)利潤(rùn)率為17%，但在主要投入沒(méi)有較大變化的情況下(半年中星河灣方面并未披露有大幅增加投入)，2萬(wàn)元的售價(jià)增幅幾乎都成了項(xiàng)目的毛利潤(rùn)，最終的毛利率即達(dá)到了50%，為此前3倍。

　　從一個(gè)最初可能是“薄利開拓市場(chǎng)”定位的項(xiàng)目到利率可觀的大賺項(xiàng)目，浦東星河灣50%的毛利率在眾多豪宅中，可能并不算最高，但能在半年內(nèi)將毛利率成倍提升，則可能是絕無(wú)僅有的。

　　和許多豪宅項(xiàng)目一樣，浦東星河灣的成本，也一直有不少謎團(tuán)。2006年9月，浦東星河灣所在地塊——花木地塊出讓，當(dāng)時(shí)金地集團(tuán)報(bào)價(jià)最高59.89億，星河灣42.4億列第四。但整整一年后，曾因某些原因中止出讓的花木地塊突然定下星河灣為競(jìng)得方，此事一直是上海地產(chǎn)界頗具爭(zhēng)議的話題，按星河灣的報(bào)價(jià)，其土地樓板價(jià)約為8000元/平方米。

　　“今年初，該地塊又經(jīng)過(guò)規(guī)劃調(diào)整，需要?jiǎng)澇霾糠滞恋赜糜诮ㄅ涮妆Ｕ献》啃再|(zhì)的浦東人才公寓，最終的土地出讓金也應(yīng)該有相應(yīng)調(diào)整，土地成本會(huì)有下降。”上述代理行知情人士指出。

　　如果按照目前業(yè)內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目平均的建安成本(相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年上海住宅的建安成本平均為3500元/平方米)，土地加建安兩項(xiàng)基礎(chǔ)成本不會(huì)超過(guò)15000元/平方米。而星河灣運(yùn)作該地塊，其成本超過(guò)2萬(wàn)元/平方米的主要原因，主要是在裝修和小區(qū)景觀營(yíng)造方面的投入。

　　據(jù)不少前期咨詢過(guò)該項(xiàng)目的人士介紹，在前期項(xiàng)目推介過(guò)程中，開發(fā)商方面通過(guò)售樓處等渠道宣稱，其裝修成本超過(guò)1萬(wàn)元/平方米。但上述龍湖人士推測(cè)，浦東星河灣的裝修投入應(yīng)該在5000—6000元/平方米的水平，其項(xiàng)目小區(qū)公共區(qū)域景觀營(yíng)造的投入應(yīng)該在1500元/平方米(折算入房?jī)r(jià)還需考慮容積率)，建安成本則高于普通水平，約4000—5000元/平方米。“上述幾項(xiàng)主要成本應(yīng)該能控制在2萬(wàn)元/平方米以內(nèi)。”

　　可以作為參照的是，星河灣向來(lái)以項(xiàng)目品質(zhì)著稱，各地項(xiàng)目堅(jiān)持統(tǒng)一的水準(zhǔn)，其多年前最初的項(xiàng)目售價(jià)在15000元/平方米的水平，當(dāng)時(shí)仍有一定利潤(rùn)，即使將幾年中原材料等方面的漲價(jià)因素考慮進(jìn)去，15000元與5萬(wàn)元之間的巨大差距，利潤(rùn)增幅空間可見(jiàn)一斑。

　　即將于9月底開售的廣州星河灣·海怡半島，由于所處島尖位置三江匯聚，有四條水道，島略顯狹長(zhǎng)，而被定位于極品豪宅，業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，該項(xiàng)目售價(jià)又將創(chuàng)廣州豪宅標(biāo)桿。

　　也有開發(fā)商人士表示，盡管毛利潤(rùn)有成倍的增長(zhǎng)，但考慮到各類稅費(fèi)因素，最終凈利潤(rùn)的增幅并不大。

　　而上述代理行知情人士坦言，稅費(fèi)確實(shí)比較高，但通過(guò)增加成本、調(diào)整各期項(xiàng)目的結(jié)算流程，開發(fā)商可以“合理避稅”，目前很多項(xiàng)目基本可以實(shí)現(xiàn)按照總銷售額的1%—2%交稅。

　　豪宅趕集推高房?jī)r(jià)

　　浦東星河灣能夠在半年內(nèi)實(shí)現(xiàn)毛利率大增兩倍的“神話”，無(wú)疑離不開上半年以上海等一線城市為龍頭的豪宅物業(yè)的狂飆突進(jìn)，浦東星河灣也僅僅是個(gè)縮影。

　　萬(wàn)科的王石最近重申，不做房?jī)r(jià)領(lǐng)跑者，如果在2007年，這番言論可能又將遭來(lái)一陣討伐，但今年可能“不幸”被他言中，一個(gè)重要的原因就是，一路領(lǐng)跑的主角逐漸被售價(jià)一再攀升的豪宅所占據(jù)，盡管萬(wàn)科旗下也不乏漲了再漲的樓盤，但萬(wàn)科終歸做的不是頂級(jí)豪宅產(chǎn)品，客觀上已被拋離了今年的房?jī)r(jià)上漲領(lǐng)軍行列。

　　在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這種變化，并不正常。

　　上海等一線城市的豪宅行情，從今年二季度開始發(fā)力，對(duì)整體房?jī)r(jià)的泡沫推動(dòng)作用也不斷凸現(xiàn)。進(jìn)入8月，各地豪宅更是以“趕集式”的態(tài)勢(shì)推出。

　　在上海，除了星河灣、黃浦灣、御翠豪庭等多個(gè)豪宅以外，8月份均價(jià)4萬(wàn)元每平方米的上市豪宅還有新華路1號(hào)、湯臣高爾夫、嘉里華庭、仁恒河濱城等，預(yù)計(jì)均價(jià)最高可達(dá)8萬(wàn)元每平方米。

　　易居CRIC系統(tǒng)分析報(bào)告指出，在上海普通住宅的月均銷售量相對(duì)穩(wěn)定的前提下，由于豪宅的集中供應(yīng)以及市場(chǎng)的持續(xù)熱銷，8月份上海市商品住宅總體成交量中豪宅銷量占比勢(shì)必增加，預(yù)計(jì)將達(dá)到8%。

　　豪宅銷量比重增加對(duì)市場(chǎng)更大的影響在于對(duì)整體價(jià)格的大幅拉動(dòng)作用。易居CRIC系統(tǒng)分析師指出，在豪宅拉動(dòng)下，預(yù)計(jì)8月上海房地產(chǎn)價(jià)格環(huán)比將明顯上漲。

　　據(jù)預(yù)測(cè)，8月份上海普通住宅的成交量大約為200萬(wàn)方，均價(jià)約為14730元/平方米，成交總金額約為296億元。而8月份豪宅的預(yù)計(jì)銷售量在14萬(wàn)方以上，預(yù)計(jì)銷售總金額超過(guò)78億元。豪宅將推高上海8月份商品住宅整體成交均價(jià)環(huán)比上漲約10%以上。

　　豪宅對(duì)于狂熱樓市的“火上澆油”和“助漲泡沫”作用，其基本作用模式就在于此。

　　美聯(lián)物業(yè)副總經(jīng)理丁偉表示，豪宅因素?zé)o疑正成為上海房?jī)r(jià)一路走高的重要催化劑。通脹預(yù)期下的資產(chǎn)保值壓力，是導(dǎo)致高檔房需求持續(xù)攀升的主要原因。但是目前高檔市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了高房?jī)r(jià)、低租金的反常現(xiàn)象，必將影響投資者的回報(bào)率，因此買家更需注意風(fēng)險(xiǎn)的合理控制。(本報(bào)實(shí)習(xí)記者石萌萌對(duì)此文亦有貢獻(xiàn)。)

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