東海廣場落單 潘石屹正式進入上海市場
唐穎民
SOHO中國(00410.HK)的“上海夢”終于實現。
8月18日，SOHO中國發布公告稱，公司以24.5億元的價格收購了摩根士丹利地產基金Anderson所持有的上海東海廣場一期的全部股本。SOHO中國已正式進入上海市場。
“東海廣場是上海的第一步，但絕不是最后一步。”當日晚間，SOHO中國董事局主席潘石屹在接受本報記者獨家專訪時還透露，在北京，中服地塊以及奧運南區地塊是SOHO中國的下一個角逐目標。
SOHO中國急于發起“京滬攻略”，破除“地荒”。
上海第一步
8月18日下午四點一刻，在澳門，SOHO中國總裁閻巖代表公司正式與摩根士丹利簽署該項收購協議，而在北京這一頭，潘石屹似乎也稍微松了一口氣。
“其實，該筆交易的相關條款和價格早在一兩個月前簽署意向協議時就已確定，并非此前媒體所傳言的是因為買賣雙方價格談不攏。”當一切塵埃落定，潘石屹才坦言，SOHO中國作為香港上市公司，摩根士丹利又是國際性大企業，雙方對該筆交易都十分謹慎，“盡職調查可以說是小心翼翼。”
東海廣場一期曾幾經易手，先是上海社保、開開集團，再到綠城集團、摩根士丹利，并滋生出諸多法律糾紛。就在SOHO中國正式收購該項目前幾天，還有一家名為上海天怡的房地產開發公司(以下簡稱天怡公司)給潘石屹遞來一紙律師函，稱其對SOHO中國正在收購的東海廣場項目尚有權益追索，希望潘石屹審慎。
對此，潘石屹也坦言，在收到天怡公司起訴上海市發改委等政府部門的資料后，公司律師和賣方摩根士丹利的律師同時出具了法律意見，認為天怡公司的主張和觀點很難得到法院的支持，并且在訴訟程序上也存在著缺陷。
“退一萬步，假如天怡公司贏得了行政訴訟，告贏了上海市政府，我們的購買是一個善意的第三方取得，我們與摩根士丹利的交易也是受法律保護的。”潘石屹指出。
得來已不易。易手后的東海廣場將如何定位？
“SOHO中國將按照公司的商業地產模式對其進行重新定位。”潘石屹透露，此前，東海廣場的定位太高，只面向外資機構，其租金雖不低，大約在8—12元/天·平方米人民幣左右，但出租率并不理想，僅有30%。在潘石屹看來，北京和上海發展最強勁的動力仍然是中國自己本土的公司，是中國自己的員工。“通過定位以及租金的調整，SOHO中國有信心改變目前東海廣場的出租情況。”
潘石屹對此強調，SOHO中國的定位就是要緊貼本土市場。潘石屹透露，在東海廣場項目，SOHO中國仍然堅持走銷售的商業地產開發路線。“由于該項目已經建成，SOHO中國除了基本管理費用，無需再投入建設資金，并將盡快對余下物業進行銷售和出租。
潘石屹不愿透露具體的銷售價格，只說“隨行就市就好”。
一位業內人士稱，目前東海廣場同地段的商業物業售價已達每平方米6萬元左右，以24.5億元的收購價計算，東海廣場的收購成本價約為每平方米3萬多元，溢價空間較大。
SOHO中國已在北京將包括朝陽門SOHO、光華路SOHO、中關村SOHO在內的多個爛尾或半截子項目成功盤活，東海廣場會否在潘石屹手中迎來新生？
根據公告，此次收購的“東海廣場一期”位于上海南京西路中央商務區的中心，項目高217米，項目地上總建筑面積71，671平方米，地下總建筑面積8，838平方米，易手后的東海廣場已更名為SOHO東海廣場。
京滬攻略
東海廣場并不能解決SOHO中國的“土地饑渴”。
潘石屹坦言，下半年，SOHO中國能夠形成大量銷售的僅有三里屯SOHO和SOHO東海廣場，中關村SOHO和朝陽門SOHO已進入銷售末期。
本報記者還從側面了解到，除上述項目外，SOHO中國未來能夠形成供應或只有北京公館和光華路SOHO二期。
SOHO中國此次雖投入25億，但該公司此前有超過300億元的可用資金。
據北京市房地產交易網站的相關數據顯示，截至7月31日，SOHO中國今年已實現銷售約68億元，其中，三里屯SOHO為36億，朝陽門SOHO有23億，中關村SOHO有9億。
繼東海廣場之后，尋找新項目仍是SOHO中國的首要任務。對此，潘石屹予以承認。“爛尾項目、已建成項目或者公開市場的土地都可以。”
潘石屹獨家向本報記者透露，除了中服地塊之外，SOHO中國非常看好總建筑面積約為68萬平方米的奧運南區地塊。“這也是我們的下一個爭奪目標。”
但潘石屹同時強調，“目前來說，核心城市只鎖定在北京和上海，暫不會考慮進入其他城市。”
此前，也有媒體質疑，潘石屹在市場低潮時沒有抄底，如今市場已有回暖跡象，SOHO中國是不是已經錯過了最好的拿地時機。
對此，潘石屹也指出，目前，價格起來的基本上都是住宅，商業地產的價格仍然被低估，“以東海廣場所在的南京西路為例，高端一點的住宅可以賣到10萬元每平方米，但商業物業卻相差很遠。”
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