大棒成了胡蘿卜，一場合謀的資本游戲？

　　本報記者 周開平 陳純麗 廣州報道

　　 近日，廣東向開發(fā)商囤地現(xiàn)象亮紅燈，廣東中萊投資公司2007年以44.75億元拍得的地遲遲不開發(fā)，被沒收拍地時的8000萬保證金。

　　 《華夏時報》記者就此采訪卻奇怪地發(fā)現(xiàn)，被處以重罰的中萊公司現(xiàn)在很可能在偷著樂。

　　 “看似中萊公司損失了8000萬資金，事實上這不過是以損失毫發(fā)的代價成功解套。”廣州地產(chǎn)業(yè)內(nèi)資深專家韓世同對本報記者稱。

　　 這似乎并不難理解，房地產(chǎn)高歌猛進時，開發(fā)商不計成本地制造天價地王，并囤地待估；而一旦樓市進入調(diào)整期，房價下跌，面粉貴過面包時，囤地的開發(fā)商就被深度套勞，無論是繼續(xù)囤著還是開發(fā)都會損失慘重。這個時候扔掉燙手山芋成了上策，哪怕斷臂求生。

　　 本報記者采訪發(fā)現(xiàn)，政府“幫助”地王解套似乎并非無意而為。目前，廣州還有4塊地王變更規(guī)劃成了公共綠化用地，政府解除和開發(fā)商的合同，退還用地單位的前期投入。

　　 地王囤地推高房價，地方政府到底是罰還是獎？

　　 “這是一場合謀的資本游戲。”業(yè)內(nèi)人士稱。地王誕生，房價上漲，地方政府受益；開發(fā)商則光環(huán)放大，貸款融資一路綠燈。而當(dāng)這個泡沫被吹破后，合謀就進入了利益后半場。

　　廣東地王囤地亮紅燈

　　 地方政府針對開發(fā)商制造天價地王卻長期囤積現(xiàn)象終于忍不住了。

　　 8月10日，廣州市房管局對外宣布，收回對科學(xué)城地王的土地使用權(quán)，并沒收競買保證金8000萬元。

　　 據(jù)了解，按照中萊公司2007年簽訂的土地出讓合同，開發(fā)商延遲支付地價的，按每日1‰征收違約金，延遲支付超過半年的，政府有權(quán)解除出讓合同，沒收競買保證金，并向違約責(zé)任人追償土地重新出讓后的成交差價。

　　 8000萬元已是巨額罰單，但仔細一琢磨，卻怎么也看不出一個“嚴(yán)”來。

　　 按照土地出讓合同，中萊公司除損失保證金外，還要繳納違約金，如果以后這塊地拍賣出讓金不到44.75億元，中萊投資還得補償差價。

　　 按照廣州市房管局早就有的規(guī)定，從今年起，要進一步嚴(yán)格違約責(zé)任，要求競得人在土地出讓后繳納定金，一般為成交價款的10%。然而，這條規(guī)定也沒有執(zhí)行。一位業(yè)內(nèi)專家依此計算，中萊公司應(yīng)該付出的代價還要再加上4.475億元。

　　 韓世同直言：“開發(fā)商投資判斷失誤，主要責(zé)任應(yīng)該由它來承擔(dān)。現(xiàn)在政府給違規(guī)開發(fā)商的教訓(xùn)太小了，現(xiàn)在看來真正買單者是政府。”

　　 中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜表示，依據(jù)開發(fā)商受讓土地后兩年的開發(fā)期限，2007年誕生的地王基本都到期了，需要處理。

　　 8月10日，廣州市相關(guān)部門還對2007年9月11日拍出的5個地王做出了暫緩處理的決定，保利、金地、富力等知名房企位列其中。而就在今年上半年，獲得暫緩處理的開發(fā)商中，有些還在繼續(xù)制造地王。

　　是獎還是罰？

　　 事實上，市場不僅對中萊公司等受到懲罰的開發(fā)商的處理輕重充滿了質(zhì)疑，另有一批地王甚至還得到了政府的“特赦”。

　　 一直困擾恒大地產(chǎn)的廣州天河員村絹麻廠地王，去年1月以41億元拍下，樓面地價達13016元/平方米，不久前也證實被相關(guān)部門改了規(guī)劃。因為這塊地王出讓金數(shù)目巨大被質(zhì)疑資金鏈斷裂的恒大地產(chǎn)，也順利丟掉了“燙手山芋”。

　　 上述業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑，既然該區(qū)域不能建住宅區(qū)，為什么僅僅是一年前，還要拿它來拍賣？開發(fā)商還趨之若鶩？

　　 記者了解到，2006年出讓的一幅金沙洲限價地今年5月份還沒有動工的跡象。有相關(guān)消息顯示，政府部門不久前已將其改為保障房用地。

　　 這些都不是個案。2007年9月11日，廣州市賣地收入頗豐，這一天廣州市拍出了5宗地王，賣地總額達到了95.1億元。然而，這些收入大部分成了開發(fā)商開給政府的“空頭支票”，兩年后廣州市并沒有收到這5塊地王的土地出讓金。

　　 結(jié)果卻出人意料。據(jù)廣州市房管局公布，2007年拍出的27宗地王中，已經(jīng)有4塊地王按照城市規(guī)劃將土地用途調(diào)整為公共綠地；其中包括萬科、雅居樂等知名地產(chǎn)公司。

　　 越來越看不清楚，對待地王囤地，地方政府到底是什么態(tài)度？

　　 “現(xiàn)在地王沒法開發(fā)了，相關(guān)部門在這時候站出來為開發(fā)商解決難題，開發(fā)商得以全身而退，很能說明問題。”韓世同稱，“拿改規(guī)劃來說，政府在這方面應(yīng)該有個程序，不能想拿來賣就拿來賣，想改規(guī)劃就改規(guī)劃。”

　　合謀造地王

　　 明罰暗獎，能說明什么問題？

　　 2007年9月11日廣州住宅用地拍賣最集中的一天，一家開發(fā)商高層對下屬指示：不管代價多大，都要拿下這塊地。

　　 這塊地就是現(xiàn)在閑置的廣州市白云區(qū)云祥路的地王，它創(chuàng)下了18728.54元/平方米的廣州最高樓面地價記錄，至今無法打破。

　　 居住在附近小區(qū)的劉小姐對《華夏時報》記者說：“現(xiàn)在旁邊最貴的樓盤房價也才1萬元/平方米左右，這里單單樓面價就18000多元/平方米，開發(fā)商被深套。”

　　 開發(fā)商為什么要不惜代價拿地？醉翁之意不在酒。開發(fā)商打的是另一個算盤，地方政府也粘連其中。

　　 據(jù)本報記者查詢當(dāng)時的數(shù)據(jù)，該地王拍出之后一個月內(nèi)，其所在的白云區(qū)平均樓價上漲了2000多元。

　　 韓世同稱，開發(fā)商用這塊地王制造了一個廣州市房地產(chǎn)的新高標(biāo)尺，成為廣州市樓價反轉(zhuǎn)的標(biāo)志，它拉升了整個廣州市的房價，地方政府受益匪淺。

　　 開發(fā)商賬面上看不到獲益，實則不然。據(jù)韓世同介紹，這家開發(fā)商在珠江新城等區(qū)域擁有大量之前以較低價格拿到的地塊和正在開發(fā)、銷售的項目，通過地王效應(yīng)拉升估值和售價，開發(fā)商早已經(jīng)獲得了賬面背后的更多收益，而這塊面積很小的地王總價才1.8億元，即使虧損開發(fā)，這筆資金在其它項目上也早已經(jīng)收回。

　　 事實上，“有些上市的房地產(chǎn)企業(yè)還通過制造地王，長時間囤地，提高資產(chǎn)評估，膨脹市值等方面的獲益，從而在融資上更便捷。”有不愿透露身份的專家稱。

　　 而相關(guān)部門在監(jiān)管方面的缺失和利益面前睜只眼閉只眼，也助長了大量地王閑置。比如中萊投資公司這樣“不具備開發(fā)實力的公司”，也能在拍賣會上舉牌，也成為上述專家的一個疑問。

　　 有利益摻雜，在地王最初吹起泡沫時，各方自然就互相配合；一旦未來有不測風(fēng)云，利益各方又會互相掩護出局。

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