記者 楊麗萍

　　8月10日，剛剛考察歸國的潘石屹通過網絡高調宣布“對中服地塊很感興趣，將積極參與競標”。巧合的是，此時，有關SOHO中國擬以約25億元的價格收購上海第一爛尾樓——東海廣場的傳聞也不脛而走。

　　對于潘石屹來說，最近一個季度他必須在土地項目上有所斬獲，否則，SOHO中國難脫“地荒”之疑。

　　此前，有研究機構的數據顯示，截至去年年底，SOHO中國在建和擬開發的土地儲備總共只有近100萬平方米。今年，除原前門項目轉持5萬平方米商業物業之外，公司幾無斬獲新項目。“地荒”之說由此而生。

　　破解地荒不容易

　　潘石屹雖然沒有正面回應“地荒”說，但今年以來，有關SOHO中國拿地的種種動作乃至傳聞，似乎印證了潘石屹已在尋找“地荒”的破局之策。

　　今年3月，潘石屹在接受本報記者采訪時就坦言，將用手上持有的現金收購京滬兩地的商業地產項目。

　　根據相關數據，SOHO中國分別從中國銀行和招商銀行取得了百億元的銀行授信額度，6月，SOHO中國宣布將發行28億港元的可換股債券，加之SOHO中國目前超過百億元的賬面現金。SOHO中國重金在握，只差土地入懷。

　　向來精打細算的SOHO中國為了新增土地，今年已有“破格之舉”。以廣渠路15號地為例。“我們此前對廣渠路15號地的估值大概在33億元左右。”潘石屹在該地塊拍賣結束后接受本報記者采訪時透露。眾所周知的是，SOHO中國最后止步于39.4億元，高出心理底價6億元之多。雖最終仍與該地塊失之交臂，但其為拿地破格的尺度之大可見一斑。

　　另一個典型的例子就是東海廣場。今年3月以來，有關SOHO中國意欲從摩根士丹利接手東海廣場的傳聞就時斷時續，近日，更是傳得有模有樣。最新的說法是出讓價格約為25億元，雙方已就上述交易作深入洽商，SOHO中國已經進入東海廣場查賬，交易有望近期完成。而內幕人士透露，事件能有如此進展，與SOHO中國在價格方面作出稍許讓步不無關系。

　　8月11日，本報記者向SOHO中國內部有關人士求證此事，被回復以“無可奉告”，但其不承認也不否認的語氣中仍然透出了這樣的信息：至少這件事仍在進行當中。

　　資料顯示，摩根士丹利2007年以19.6億元從綠城手中購入東海廣場，規劃中的東海廣場項目涉及3期，總可建建筑面積約13萬平方米，包括甲級寫字樓、酒店及商場等。

　　廣渠路15號地最終失手，東海廣場仍無定論，SOHO中國的另一目標地塊——中服地塊勝算幾何？

　　8月10日，潘石屹強烈地表露出自己對此地塊的渴望和信心，“因為我們在北京CBD開發最有經驗，我們在CBD的銷售額也超過了整個CBD銷售總額的40%”。但業界曾有猜測，中服地塊或再度上演“央企制造”，恒天集團、遠洋地產均暗里摩拳擦掌，雄心滿天。加之圍繞中服地塊紛紜復雜的利益關系，SOHO中國面臨的對手過于強大。

　　據了解，中服地塊的規劃已經上交，近期就會批復，隨即將入市交易。該地塊是北京現有CBD核心區內唯一的可供地塊，總規劃建筑面積32.7萬平方米，業內預計其出讓價格將超過百億元。

　　除上述項目之外，記者還了解到，目前，SOHO中國管理層已發現涉及280萬平方米的潛在收購項目。

　　商業模式與土地儲備

　　對于SOHO中國來說，與“地荒說”如影隨形的還有對其商業模式的質疑。

　　8月10日，潘石屹表示，2009年SOHO中國的銷售將創下新的歷史紀錄。根據2008年年報，公司去年實現銷售收入達77.25億元。老潘的言外之意，今年或突破這個數字。

　　然而，一個不爭的現實就是，對于以出售型商業物業開發為主的SOHO中國來說，銷售越快就意味著土儲減少得越快。

　　問題又來了，在拿地舉步維艱的同時，銷售的加速會不會讓SOHO中國的土儲更加“饑渴”，SOHO中國的商業模式如何應對正在到來的“土儲危機”？

　　“SOHO中國的商業模式的確與大多數的房地產開發商的模式不同。”潘石屹坦承，有一些人看不懂，對公司商業模式提出質疑，“這是很正常的。”

　　潘石屹首先指出，對地段選擇標準的不同。SOHO中國一定要選擇最繁華、交通最便捷的地段。作為居住類型的土地，可以遠離城市中心，遠離繁華地區。“商業地產萬萬不能在地段上犯錯誤。”這可能正是SOHO中國在類似于廣渠路15號地、東海廣場以及中服地塊等核心地塊上所表現出來的“鍥而不舍”氣質的原動力。

　　在潘石屹看來，對于商業地產來說，不能用“量”論英雄。“對土地儲備的衡量標準不同。居住類型的土地可以用建筑面積來衡量，常常我們看到有數字報道，哪家房地產公司擁有了5000萬平方米、6000萬平方米的土地儲備，而SOHO中國僅有幾百萬平方米土地儲備。”潘石屹認為，作為商業地產，更應該用土地的價值去衡量。“內蒙古草原上的一平方米的土地，與前門大街一平方米的土地從價值來說是完全不同的。”

　　潘石屹仍然固守著自己獨特的商業地產戰略。

　　“SOHO中國在戰略上要把自己永遠處在進退自如的狀態。”潘石屹指出，市場好時我們就加快銷售的速度；當市場低迷時，SOHO中國就大量進貨。SOHO中國將密切地留意市場的“洼地”，尋找最有投資價值的地段和項目。作為房地產開發商，掌握高峰和低谷對應進貨和出貨的平衡關系至關重要，“SOHO中國目前在掌握這種平衡中有充分的余地和可持續發展的空間。”

　　而對于這個所謂的空間有多大，潘石屹以現狀為例。如果房地產市場持續看好，公司將把已有的現金用于現有項目的建設，從金額上會有超過300億元的銷售額，可以保證公司保持3年以上的增長時間。反之，如果房地產市場不好，公司充分利用公司的自有資金和銀行貸款，趁低吸納超過300億元的土地和項目。

　　然而，進退自如只是一種理想的狀態，SOHO中國或還將在“地”與“錢”嚴重失衡的天平上尋找真正的平衡點。這是考驗，更需要時間。

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