21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 鐘良

　　物業(yè)稅終于準(zhǔn)備開(kāi)征了。

　　5日，備受各方關(guān)注的物業(yè)稅開(kāi)征被寫(xiě)進(jìn)《深圳市綜合配套改革三年(2009-2011年)實(shí)施方案工作安排表》(下稱《安排表》)。至此，深圳成為首個(gè)把開(kāi)征物業(yè)稅提上官方日程的城市。

　　作為深圳市第四輪財(cái)政體制改革內(nèi)容之一，深圳市將“合并城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅。制定物業(yè)稅稅基評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，建立物業(yè)稅稅基評(píng)估系統(tǒng)，積極推進(jìn)深圳開(kāi)征物業(yè)稅試點(diǎn)工作。”

　　《安排表》對(duì)深圳財(cái)稅體制改革也定了時(shí)間表——2009年將開(kāi)展準(zhǔn)備工作，適時(shí)探索開(kāi)征物業(yè)稅，合并城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅；2010年上半年將實(shí)施調(diào)整城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加計(jì)稅依據(jù)，由以增值稅、消費(fèi)稅和營(yíng)業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，改為按照銷售(營(yíng)業(yè))收入的一定比例計(jì)征，成為獨(dú)立征收的稅(費(fèi))，并于下半年試運(yùn)行。

　　試不試頗為躊躇

　　5月25日，國(guó)務(wù)院正式公布《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見(jiàn)》，其中提到“深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開(kāi)征物業(yè)稅”，一度引發(fā)物業(yè)稅開(kāi)征的社會(huì)熱議。

　　此后不久，深圳市人大審批通過(guò)《深圳市政府年度投資項(xiàng)目計(jì)劃》，其中就包括建立“市地稅局物業(yè)稅及配套管理系統(tǒng)”，加之深圳作為全國(guó)率先實(shí)行物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運(yùn)行的城市，使得深圳一時(shí)被認(rèn)為作為首批開(kāi)征物業(yè)稅的試點(diǎn)城市。

　　8月4日，對(duì)于深圳是否已經(jīng)成為開(kāi)征物業(yè)稅的試點(diǎn)城市，深圳市地稅局副局長(zhǎng)章家壽公開(kāi)予以了否定。他表示，深圳確實(shí)有開(kāi)征物業(yè)稅的想法，目前在進(jìn)行研究和考慮。而從現(xiàn)有的思路來(lái)看，個(gè)人自住的住宅，有可能在物業(yè)稅征收中享受到稅收優(yōu)惠。

　　“目前征收的房產(chǎn)稅和土地使用稅，都不是十分嚴(yán)謹(jǐn)?shù)亩惙N，作為財(cái)產(chǎn)稅中的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，物業(yè)稅遲早要開(kāi)征。但物業(yè)稅開(kāi)征還有一段時(shí)間，因?yàn)檫�涉及到不少具體環(huán)節(jié)上的問(wèn)題，比如說(shuō)，房子所在土地是不是就屬于納稅人？稅率到底設(shè)計(jì)多少比較合適？有沒(méi)有對(duì)物業(yè)數(shù)據(jù)一個(gè)充分的掌握？此外，對(duì)物業(yè)的價(jià)值如何評(píng)估等等，都需要認(rèn)真研究準(zhǔn)備。”章家壽說(shuō)。

　　深圳市地方稅務(wù)局稅征處一名官員在接受記者采訪時(shí)表示，國(guó)家稅務(wù)總局或許會(huì)考慮把開(kāi)征物業(yè)稅試點(diǎn)，放到此次深圳開(kāi)展地方稅制綜合改革試點(diǎn)中。而至于深圳具體如何開(kāi)征物業(yè)稅，該官員表示很多方面需要國(guó)家政策法規(guī)的支持。

　　該官員表示，物業(yè)稅作為一種新稅種， 其開(kāi)征等事宜須由全國(guó)人大常委會(huì)立法來(lái)決定，稅收的立法權(quán)也集中在中央，所以深圳物業(yè)稅由“空轉(zhuǎn)”進(jìn)入“實(shí)轉(zhuǎn)”層面，需要等待國(guó)家統(tǒng)一安排。

　　專家預(yù)計(jì)起征點(diǎn)在1%左右

　　目前深圳所做的還是停留在物業(yè)稅開(kāi)征“空轉(zhuǎn)”階段，而全國(guó)處于“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)的城市還有北京、遼寧、江蘇、寧夏、重慶、河南、安徽、福建、大連等多個(gè)省區(qū)市。

　　為什么“空轉(zhuǎn)”三年進(jìn)入不了“實(shí)轉(zhuǎn)”？多名受訪專家表示，如何處理好中央財(cái)稅和地方財(cái)稅的分配關(guān)系是物業(yè)稅能否順利出臺(tái)的關(guān)鍵。

　　按照目前中央政府對(duì)房地產(chǎn)稅制改革的設(shè)想，物業(yè)稅改革的基本框架是，將現(xiàn)行的土地出讓金以及房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅、土地增值附加費(fèi)、土地使用費(fèi)、印花稅、營(yíng)業(yè)交易稅、物業(yè)管理費(fèi)等稅費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為在房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅。

　　國(guó)家稅務(wù)總局科研所研究員張培森表示，目前物業(yè)稅征收最大的障礙是土地出讓金。

　　根據(jù)我國(guó)的土地制度，地方的國(guó)有土地歸地方政府所有，地方政府根據(jù)各自的實(shí)際情況、土地市場(chǎng)價(jià)值等因素來(lái)自行定價(jià)，土地出讓的收入就納入了地方財(cái)政。如果一旦將土地出讓金納入物業(yè)稅，土地出讓金就以國(guó)家稅收的形式進(jìn)入了國(guó)庫(kù)，如何分配給地方、分配多少將是面臨的一大問(wèn)題。另外，與現(xiàn)在地方政府一次性出讓土地不同的是，物業(yè)稅分年征收，這將導(dǎo)致地方財(cái)政短期收入大大減少。

　　相關(guān)專家向記者表示，物業(yè)稅和所得稅、增值稅一起被稱為國(guó)際通行的三大主力稅種。在中國(guó)，所得稅和增值稅是以中央稅為主的共享稅，即將進(jìn)入“實(shí)轉(zhuǎn)”的物業(yè)稅，誰(shuí)是受益主體，存在爭(zhēng)論。據(jù)其透露，現(xiàn)在各地對(duì)物業(yè)稅所做的“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)大多也并未涉及到土地出讓金。

　　張培森對(duì)此表示，在不觸及土地出讓制度的前提下對(duì)現(xiàn)有稅費(fèi)進(jìn)行整合相對(duì)更加簡(jiǎn)單、易行和具有可操作性，但會(huì)涉及到收費(fèi)的建設(shè)部門(mén)，所以要進(jìn)行稅收和收費(fèi)的整合也并非易事，要協(xié)調(diào)好不同部門(mén)的利益關(guān)系，還要制定好配套政策。

　　深圳大學(xué)金融研究所所長(zhǎng)國(guó)世平亦表示，物業(yè)稅開(kāi)征不是簡(jiǎn)單的稅費(fèi)改革，涉及土地使用制度、市場(chǎng)調(diào)控手段、住宅建設(shè)方式等多方面。房產(chǎn)如何評(píng)估、針對(duì)哪些物業(yè)開(kāi)征、稅費(fèi)比例、如何約束個(gè)人欠稅、個(gè)人房屋認(rèn)定，政府該如何征收、該稅收最后用于何處等等，都很復(fù)雜。

　　“國(guó)家有關(guān)部門(mén)已經(jīng)就物業(yè)稅開(kāi)征的時(shí)間以及開(kāi)征基點(diǎn)在學(xué)者和業(yè)界征求過(guò)意見(jiàn)。結(jié)合目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，我預(yù)計(jì)起征點(diǎn)在1%左右，不能太高。” 國(guó)世平說(shuō)。

　　國(guó)世平進(jìn)一步向記者表示，“物業(yè)稅的征收辦法可能按照人均居住面積計(jì)算，超過(guò)一定面積要收稅。目前主要有兩種觀點(diǎn)，人均30平方米和人均50平方米作為起征點(diǎn)。物業(yè)稅的征收標(biāo)準(zhǔn)將在0.6%-6%之間。”

　　新浪財(cái)經(jīng)注：物業(yè)稅

　　所謂物業(yè)稅又稱財(cái)產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要是針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的升高而提高。比如說(shuō)公路、地鐵等開(kāi)通后，沿線的房產(chǎn)價(jià)格就會(huì)隨之提高，相應(yīng)地，物業(yè)稅也要提高。

　　目前，世界上大多數(shù)成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家都對(duì)房地產(chǎn)征收物業(yè)稅，并以財(cái)產(chǎn)的持有作為課稅前提、以財(cái)產(chǎn)的價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)。依據(jù)國(guó)際慣例，物業(yè)稅多屬于地方稅，是國(guó)家財(cái)政穩(wěn)定而重要的來(lái)源。

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