回建強

　　國稅總局近日下發通知，要求各地稅務機關加強股權交易、反避稅、房地產業等領域的稅收征管，進一步做好堵漏增收工作，確保完成今年稅收收入增長預期目標。

　　通知強調，要加強房地產業稅收和建筑安裝業管理。要根據項目開發經營鏈條，將土地儲備、土地一級開發、土地供應、取得土地使用權、勘探、設計、開工、監理、售房、保有、物業管理、二手房交易、租賃等所有環節涉稅行為，都納入控管范圍，采集各環節涉稅信息，開展分析比對，加強納稅評估或稽查。

　　國稅總局該通知的下發背景是，今年上半年我國宏觀經濟增長還不穩固，政府公共投資大量增加，而財政收入卻大幅度減少。今年1~6月份，全國財政收入33976億元，同比下降2.4%，增速比上年同期降低35.7個百分點，預計今年赤字在1萬億左右。因此，國稅總局要加強稅收的稽查，盡可能地完成年度收稅任務。

　　房地產業是上半年市場表現較突出的一個領域，但在稅收方面卻增長不明顯。這實際上引起了政府部門的注意。特別是二手房交易，涉及到營業稅、契稅等房地產稅收，從上海的數據看，上半年房產營業稅收入79.8億元，同比下降15.3%；契稅為68.36億元，同比增長1.4%。

　　與房地產稅收負增長或增長乏力相比，上半年上海二手房成交量大幅度提高，2009年1月至6月，上海二手房總成交金額呈直線上揚態勢，6月份的總成交金額為320.23億元，同比1月上漲了近314%，總成交面積上漲近260%，總成交套數上漲了263%�？梢�，房地產稅收問題在此次國稅總局的通知中所占的分量較重，問題也較突出，預計下半年房地產稅收方面會在一定程度上收緊。

　　對于二手房銷量大幅度上升與營業稅等房地產收稅負增長之間的矛盾，原因可能有幾個方面：

　　其一，去年底中央“131號文”及各地政府出臺的救市政策紛紛降低了二手房交易的稅費門檻。上海規定普通住房兩年內交易的，按買賣差額征收5.5%的營業稅，滿兩年的則免征營業稅，而非普通住宅兩年內買賣的則要全額繳納營業稅。普通二手房住宅這塊政府減免了相當份額的稅，客觀造成了房地產稅收，特別是營業稅的減少。

　　其二，二手房交易過程中交易雙方故意做低價格也導致了部分稅款的流失。由于普通住宅和非普通住宅在交易過程中存在巨大的稅收差異，因此，在二手房市場，做低合同價格是普遍存在的現象。同樣是一套房子，如果其處于非普通住宅和普通住宅的邊緣，做低價格以普通住宅成交與不做低價格以非普通住宅價格成交所要承擔的稅款通常高達幾萬到幾十萬不等。如此大的利益誘惑也推動交易雙方不惜采取作假的手段來逃稅。

　　不過上海市政府出臺的二手房稅費優惠政策，特別是營業稅兩年優惠措施在今年年底就會結束，這一因素對稅收的影響將初步消除。但正如國稅總局下發通知所強調的，房地產稅收存在的漏洞不僅僅是交易環節，土地儲備開發階段、項目建設階段、物業管理等各環節都要加強管控，加強納稅和稽查。這樣才能最大程度地堵住房地產業稅收方面的漏洞。（作者系上海易居房地產研究院高級研究員）

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