程志云 胡芳杰

　　這是二手房交易最火熱的夏天，建設銀行卻要選擇離開這個市場。

　　據本報了解到，從7月底開始，建設銀行就開始不再對鏈家、我愛我家等各大房地產中介公司進行二手房按揭的返點。

　　這就意味著不會再有房地產中介公司把二手房買家介紹給建設銀行辦理按揭貸款，可以說建行主動放棄了二手房貸市場。

　　中國建設銀行作為中國住房按揭貸款的行業先行者和業務領先者，它的退出讓市場頗為吃驚。

　　建設銀行退出

　　眼看著房價月月飆漲的趙東終于下決心買房了。

　　這位職業攝影師看中了東三環西壩河附近的一套二手的一居室。基于自己還款方便，趙東本想把建設銀行作為自己購買二手房的貸款銀行，但是中介公司鏈家的工作人員卻告訴他，建行已經不做二手房按揭貸款了。

　　“要買房，到建行”，對這句話耳熟能詳的趙東無法了解這背后的原因。而事實卻是，在數家房地產中介公司推薦的按揭銀行名單里，已經沒有建設銀行了。

　　“他們是最近才退出我們的合作名單的。”一位我愛我家門店的店長告訴記者，“具體原因不清楚，建行下邊支行的人告訴我們他們的信貸額度上半年用完了。可能是上半年太火了，已經賺夠了，所以下半年緩一緩吧。”

　　該人士還進一步在從網上搜索到一條信息去印證他的看法，“建設銀行確定全年貸款增量目標約為9000億元，鑒于上半年新增貸款已達7085億元，未來的貸款空間已經相當狹窄”。

　　一位鏈家的店長也證實，從鏈家地產的內部系統上也看到，建行已經暫停了二手房按揭業務。

　　“據說，是因為銀監會最近發了一份 《關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》。建行覺得二手房的假按揭太多，風險比較大，所以叫停了二手房按揭。不過還沒聽說其他行不做的消息。”他說。

　　建設銀行的一位工作人員以正處于中報發布禁默期為由拒絕回答這個問題。

　　一位建設銀行公司業務部人士則非常謹慎的表示，上半年二手房價格上漲太快了，無論是出于貸款額度還是風險控制的考量都有必要緊一緊。

　　本報從北京某大型房屋中介機構負責人處得到消息稱，建設銀行的確全面取消了對二手房中介的個人房貸“返點”。

　　“這就是說，中介把二手房貸客戶介紹給建行再也得不到任何好處了，大家當然不會那么傻再把客戶介紹給他們了，此舉等于宣布退出二手房貸市場。”該人士解釋說。

　　“不光我們不推薦了，即便客戶過去辦，他們也不怎么接單了，項目審的很嚴格。”一位中介公司負責人稱。

　　而就在差不多與建行決定撤出二手房貸市場的同時，國家發展改革委、國家統計局公布了6月份全國70個大中城市房屋銷售價格，同比上漲0.2%，環比上漲0.8%，繼續保持了強勁反彈的勢頭。

　　0.6%的游戲

　　一位知情人士告訴本報，實際上，真正導致建行撤出二手房貸市場的導火索可能就是與中介機構在“返點”上出現了分歧。

　　該人士透露，中介機構希望建設銀行給的“返點”能夠提高到二手房信貸規模的1%-1.5%左右，而建設銀行則堅持維持在一個較低的水平，最后建行干脆不再“返點”，撤出二手房貸市場。

　　所謂“返點”，實際上是商業銀行和房地產中介服務公司在二手房按揭交易中的慣例。中介公司把客戶推薦給商業銀行做按揭貸款，銀行給予中介公司一定比例的返傭。

　　一位商業銀行房貸部負責人告訴記者，與一手房的運作模式不同(銀行可以和開發商談好按揭貸款，銀行給開發商放貸的交換條件之一就是要把按揭貸款放在本行)，二手房交易完全依靠中介商的撮合，在操作過程中，購房者選擇哪家銀行貸款，經紀人發揮著更為主動的作用，而經紀人與銀行貸款專員之間的默契程度，在貸款銀行的選擇上發揮重要作用。所以，銀行基本上只能被動依靠中介商推薦客戶。

　　記者了解到，目前一些中介公司還專門成立了貸款公司負責和銀行合作二手房按揭和轉按揭業務。

　　“目前，這個市場基本上壟斷在幾家大的房地產中介商手中，如果想要在二手房貸這個市場上占據比較高的份額就必須要給中介商返點。”這位商業銀行房貸部負責人說。

　　該人士進一步透露，實際上按照銀行當年的成本計算，按揭貸款利息打7折后再給中間商0.6%的 “返點”已經是極限了。超過這個數字，就意味著商業銀行是在賠錢了。

　　但隨著今年年初以來，房地產市場迅速火爆，中介商開始要求商業銀行增加傭金。年初，一般傭金的比例僅僅0.3%左右，最高不超過0.6%；而按照目前的“行規”，北京地區的平均“返點”比例一般為1.5%-1.6%，上海約為2%左右，上漲了好幾倍。

　　一位房地產中介公司的高層告訴本報，返點上漲并不完全是房地產中介的錯，這與商業銀行之間的惡性競爭有關。

　　“所有銀行提供的服務都差不多，想要占領市場當然要提高回傭比例了，從來都是一些銀行主動提出提高返點，這個市場當然就水漲船高了。”該人士稱。

　　記者了解到，不少大型商業銀行在房貸返點方面比較謹慎，一般不超過0.6%的底線，而中小銀行為了爭搶份額則激進的提高“返點”比例。

　　“包括中信、浦發等中小銀行在二手房貸方面都挺積極的。”這位中介人士稱。

　　根據北京房地產交易管理數據，今年1-6月，北京市二手房住宅網簽總量達到101164套，已經超過2007年全年的二手房成交套數94305套。

　　進與退

　　作為曾經“以辦理基本建設撥款”為主業的建設銀行是我國住房按揭貸款業務的先行者，也是按揭游戲規則最早的參與制定者。

　　時至今日，在同業中，建設銀行的住房按揭業務也占據著領先地位。截至2009年一季度末，建設銀行個人貸款余額約為8500億元，新增約480億元；而其中個人按揭住房貸款余額約為7200億元，比年初新增約380億元，占比超過了七成以上。

　　“或許正因如此，建設銀行在個人住房按揭貸款方面的擔心比其他銀行更甚。”一位建設銀行人士告訴記者。

　　這位建行人士透露，從年初開始，建設銀行二手房貸款增長就開始加速，從地域結構看，貸款新增主要分布在部分資產質量較高的分行。盡管如此，對今年下半年市場并不樂觀，尤其是房地產市場波動較大，判斷市場徹底走出低谷為時尚早。

　　而銀監會7月初下發了一紙 《關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》，也同樣提到：最近，部分地區房地產市場出現較大波動，房地產信貸尤其是按揭貸款業務中諸如 “假按揭”、“假首付”、“假房價”、“二套房貸”標準放寬等問題也開始有所暴露。

　　建行這位人士進一步指出，由于住房按揭業務在我們建行個貸比例已經非常大了，所以我們必須時刻關注著它的風險。目前房貸打7折后我們再給房地產中介商1個點以上的回傭，那么短時間內我們做的這些房貸業務根本沒有利潤，一旦出現系統風險，沒有利潤我們拿什么錢來覆蓋風險？在形勢不明朗的情況下，最好的辦法可能就是收縮戰線。

　　“目前，總行領導要求在激烈的市場競爭中，本著審慎的原則，充分考慮可能遇到的各類風險，堅持風險防范底線，堅決不降低貸款門檻換來業務的高速增長。”他說。

　　在建設銀行網站上關于信貸投放的文章中也指出，下半年建行的信貸投放將以穩定存量、加大結構調整為主，要求分支機構在信貸投放中不要沖時點、沖貸款，工作重心要轉移到盤活存量貸款上來。

　　來源：經濟觀察網

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