屠海鳴

　　房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)冷、低谷、回暖、升溫、過(guò)熱，都離不開(kāi)“政策”的身影。去年此時(shí)，密集出臺(tái)的還是利率折扣、降低稅費(fèi)等刺激樓市銷售的相關(guān)政策。一年的日歷尚未翻完，房地產(chǎn)的政策又像過(guò)山車般地發(fā)生了“180度”的變化，銀監(jiān)會(huì)發(fā)出了“收緊二套房貸、打擊假按揭”的指令等。

　　倘若房?jī)r(jià)繼續(xù)暴漲，相信政府還會(huì)出臺(tái)更多新的政策打壓投機(jī)炒房者。但對(duì)政府部門、發(fā)展商、業(yè)主及未購(gòu)房者四個(gè)層面的人群而言，最看重、最關(guān)注的無(wú)疑是已空轉(zhuǎn)了5年的物業(yè)稅方案和推出時(shí)間。隨著國(guó)務(wù)院正式將此方案批轉(zhuǎn)國(guó)家發(fā)改委，相信此項(xiàng)工作已進(jìn)入政府決策層的議事日程。

　　從微觀上講，一對(duì)工薪階層夫妻或一個(gè)普通家庭，一輩子積累的財(cái)產(chǎn)可能就是一套自己住的房子，開(kāi)征物業(yè)稅直接與自己的房產(chǎn)掛鉤。

　　從宏觀上看，國(guó)家出臺(tái)一項(xiàng)稅收政策，不僅關(guān)系到政府的財(cái)政收入，更涉及到房地產(chǎn)業(yè)和相關(guān)51個(gè)行業(yè)的命運(yùn)。因此，物業(yè)稅可謂觸動(dòng)了無(wú)數(shù)神經(jīng)。當(dāng)物業(yè)稅真正降臨，會(huì)遏制房?jī)r(jià)的不斷上漲嗎？

　　為什么要開(kāi)征物業(yè)稅

　　從房地產(chǎn)整個(gè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的開(kāi)發(fā)、保有、交易三個(gè)環(huán)節(jié)看，目前我國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)的大頭在開(kāi)發(fā)投資環(huán)節(jié)；而在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)持有者稅負(fù)較輕，導(dǎo)致大量投資者鐘情于房地產(chǎn)投資，也成為城市房?jī)r(jià)過(guò)高的一個(gè)重要原因。

　　從政府的角度，物業(yè)稅屬于財(cái)產(chǎn)稅的一種，目前財(cái)產(chǎn)稅占地方政府財(cái)政收入只有7.36％，由于地方政府缺少穩(wěn)定的財(cái)政來(lái)源，不得不依靠大量的非稅收入來(lái)源，“土地財(cái)政”就是一個(gè)例子。因此開(kāi)征“物業(yè)稅”，可以強(qiáng)化財(cái)產(chǎn)稅在地方稅制中的作用，并納入正常的稅收軌道中來(lái)。

　　歷經(jīng)多年之后，物業(yè)稅終由“空轉(zhuǎn)”變“實(shí)轉(zhuǎn)”，我國(guó)目前已在北京、遼寧、江蘇、廣東深圳等10個(gè)省市進(jìn)行物業(yè)稅征收“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)，即進(jìn)行模擬操作。但是，卻一直是“只聞樓梯響，不見(jiàn)人下來(lái)”。只因有許多與廣大民眾切身利益相關(guān)問(wèn)題尚未解決。

　　眼下許多購(gòu)房者購(gòu)房是貸款的，本來(lái)就是“房奴”，日子過(guò)得緊巴巴，再讓他們交“物業(yè)稅”，是“屋漏偏遭連夜雨”。雖然購(gòu)房人的總體負(fù)擔(dān)不會(huì)有大改變，但會(huì)剝奪有能力一次性付款者的選擇權(quán)。隨著房子升值，會(huì)讓他們額外多交稅費(fèi)。

　　同時(shí)，物業(yè)稅的價(jià)值該如何評(píng)估？如果不同區(qū)域、不同性質(zhì)、不同檔次以及不同新舊程度的物業(yè)以一定系數(shù)來(lái)確定稅基，當(dāng)有些商品房因?yàn)榈缆坊虻罔F開(kāi)通而迅速升值，那相應(yīng)的物業(yè)稅升幅應(yīng)由誰(shuí)來(lái)埋單？

　　此外，我國(guó)農(nóng)村稅法都是統(tǒng)一的，若征此稅，農(nóng)村中的宅基地自用房征不征？如果不征，農(nóng)民很多私人房子已是獨(dú)立別墅；如果征，我國(guó)廣大農(nóng)民還不富裕，農(nóng)業(yè)稅都免了，又冒出個(gè)物業(yè)稅，怎么辦？

　　因此，開(kāi)征物業(yè)稅必須具備四項(xiàng)條件：一、翔實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料；二、用科學(xué)方法或市場(chǎng)方法對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行成本估價(jià)；三、政府的稅收征管能力；四、嚴(yán)格細(xì)化、科學(xué)規(guī)范的征收規(guī)則。

　　由于目前對(duì)個(gè)人名下?lián)碛凶》康男畔⒔y(tǒng)計(jì)不是很全，特別是各地購(gòu)房者信息尚未聯(lián)網(wǎng)，異地買房數(shù)量很難統(tǒng)計(jì)，預(yù)計(jì)國(guó)家稅務(wù)部門，會(huì)整合現(xiàn)行的土地、房屋等相關(guān)稅費(fèi)，若出臺(tái)物業(yè)稅的操作方案，首先會(huì)在商業(yè)地產(chǎn)推行。所以我認(rèn)為，三五年內(nèi)不會(huì)對(duì)居民住宅開(kāi)征物業(yè)稅。

　　開(kāi)征物業(yè)稅能否遏制房?jī)r(jià)漲幅?

　　有人認(rèn)為，開(kāi)征物業(yè)稅之后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商交納的土地出讓金全部攤?cè)胛飿I(yè)稅之中，由一次交，變?yōu)榘茨杲唬瑥亩�把房地產(chǎn)成本降下來(lái)，房?jī)r(jià)也隨之而降低。這種觀點(diǎn)，混淆了物業(yè)稅與土地出讓金的不同性質(zhì)。

　　物業(yè)稅對(duì)房地產(chǎn)征收的是一種財(cái)產(chǎn)稅，是政府作為社會(huì)管理者向房地產(chǎn)所有人課征的一種稅賦，是為了滿足實(shí)現(xiàn)其公共管理職能的需要，針對(duì)的是土地使用權(quán)；而土地出讓金，是政府收取的使用國(guó)有土地的租金，針對(duì)的是土地所有權(quán)。因此，在未找到與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的土地供給機(jī)制情況，土地出讓金不可能單獨(dú)并入物業(yè)稅。

　　那么，物業(yè)稅開(kāi)征會(huì)不會(huì)遏制房?jī)r(jià)的快速上漲？我認(rèn)為，不會(huì)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，決定商品價(jià)格的因素是供需關(guān)系。當(dāng)供給小于需求時(shí)，商品價(jià)格自然就會(huì)上漲；反之，商品價(jià)格就下降。商品價(jià)格的漲跌到供需平衡時(shí)才會(huì)停止。受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制左右的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房?jī)r(jià)的高低必然由供需雙方的力量博弈所決定。

　　大家知道，我國(guó)人口眾多，土地資源有限，大多數(shù)人都有購(gòu)房置地的傳統(tǒng)思想，除非遭遇重大的經(jīng)濟(jì)危機(jī)或發(fā)生了戰(zhàn)爭(zhēng)等狀況，使房地產(chǎn)市場(chǎng)陷于蕭條，否則大量購(gòu)房者持幣待購(gòu)的力量，難免不對(duì)房?jī)r(jià)的不斷上漲起到推波助瀾的作用。

　　在剛性需求下，高房?jī)r(jià)將是常態(tài)。在這種情況下，即使通過(guò)物業(yè)稅的形式將政府稅費(fèi)負(fù)擔(dān)降下來(lái)，從而降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本，而房?jī)r(jià)仍會(huì)維持在較高價(jià)位。開(kāi)征物業(yè)稅關(guān)鍵是這些問(wèn)題有否解決：開(kāi)征物業(yè)稅的同時(shí)，其他房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)是否取消；開(kāi)征物業(yè)稅之后，總體稅負(fù)是否超過(guò)開(kāi)征物業(yè)稅前的總體稅費(fèi)負(fù)擔(dān)；物業(yè)稅的納稅主體、課稅對(duì)象如何確定；房產(chǎn)價(jià)值如何得到公平、合理的評(píng)估；如何避免重復(fù)征稅；政府開(kāi)征物業(yè)稅之后，資源分配是否公平，政府能否給居民提供更多更好的公共服務(wù)。關(guān)鍵也就是一句話：開(kāi)征物業(yè)稅，是不是增加了廣大人民群眾新的負(fù)擔(dān)了。（作者系上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)）

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