廣深樓市成交驟降

　　開發商表面樂觀內心謹慎

　　張艷紅

　　下半年的樓市，可能不會再有上半年的火熱景象。在6月份一手住房成交下降的基礎上，廣深兩地7月的交易持續走低。

　　成交量的下降，除了與市場供應量減少相關外，二套房貸的收緊以及剛性需求在上半年大量釋放后的冷靜，都給下半年的樓市構成壓力。

　　開發商雖然公開宣稱市場已經走好，但依然對市場保持著高度謹慎，加緊銷售的同時，并未快速擴大再投資規模。

　　高房價抑制下半年銷量

　　戴德梁行最新發布的統計顯示，6月份深圳新房均價環比大漲14.39%，達14758元/平方米，同比上漲16.38%；而成交量則環比5月下跌14.42%，為66.41萬平方米。

　　進入7月，深圳的一手住房進一步呈現逐周下降的趨勢。世聯地產的研究報告顯示，7月的前三周，一手住房成交量分別為1635套、1441套和870套。7月20日~26日的一周，成交量同比下降幅度達到40%。

　　同時，房價在逐漸攀升。7月中旬以來，深圳的一手房成交均價已突破16000元/平方米大關，預計全月的均價將在6月的基礎上再度上浮，超過15000元/平方米。

　　廣州也呈現相同的走勢。戴德梁行的研究報告顯示，僅在今年上半年，廣州中心區的房價曲線就已經與2007年最高峰的曲線重合，即市區房價已經達到甚至超過2007年的高點。

　　戴德梁行華中、華西區策略發展顧問部董事及主管黎慶文表示，一手供應量短期不足、上半年消化過快、二套房貸收緊以及房價偏高等綜合因素，導致了近期成交量下降。

　　至于下半年的走勢，黎慶文認為，最近3年的樓市規律很明顯，即上半年供應小，但銷售量大，下半年則供應增加，銷售量下降。預計2009年也會出現相同的走勢。

　　據悉，廣州深圳在經歷了短期的貨量不足之后，下半年均有大量新貨入市。根據戴德梁行的統計，下半年廣州會有大約3萬套新貨上市。深圳也將有為數眾多的新盤在下半年推出。

　　不過，黎慶文并不認為下半年的供應量增加會導致房價下跌。“現在開發商手中握著大量現金，不會降價銷售了。買賣雙方之間，又將進入一場博弈。”

　　開發商投資意愿疲軟

　　廣東省房地產業協會和廣東省統計局日前發布的數據顯示：廣東全省今年上半年商品房銷售面積2945.68萬平方米，同比增長46.36％；銷售額1811.08億元，同比大幅增長53.46％；銷售均價6148元/平方米，同比增長4.84%，為近年來新高。其中，第二季度商品房銷售面積、銷售額環比都出現較大幅度增長，銷售均價環比小幅度上漲。以上數據顯示，商品房銷售市場暢旺，回暖跡象明顯。

　　今年上半年商品住宅銷售面積、銷售額均達到了2002年同期以來最高點；銷售均價為5994元/平方米，同比增長4.96%，為近年來新高。其中，第二季度住宅銷售均價6105元/平方米，環比增長5.04%。

　　不過值得關注的是，即使上半年市場銷售暢旺，但開發商始終沒有大幅增加再投資規模。廣東省房地產業協會發布的研究報告顯示，今年上半年，廣東房地產完成開發投資1135.67億元，同比下降15.4%，增幅同比減少49.5個百分點，比全國平均水平低約25個百分點。

　　廣東省房協由此表示：今年上半年新開工面積基本回落到了2004年同期水平，顯示房地產開發企業對后市仍謹慎。而該協會同時也提醒開發商，銷售市場回暖跡象明顯，是政策推動以及去年積壓的購買力推動的，但在宏觀經濟仍未全面復蘇、市場還存在很多不確定性因素的情況下，對于后市仍需持審慎樂觀的態度。

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