本報記者 袁曉瀾 董映頡 北京報道

　　政策支持與天量信貸擠出樓市泡沫 而信貸額用盡及政策收緊將使三季度樓市遇冷

　　7月的北京樓市，像天氣一樣炎熱。購房者中，投資型需求的加入，使得需求持續旺盛，像是給市場燒上了一把火，帶起了成交量和房價的持續上升。

　　據21世紀不動產統計，全國東部一線城市，今年上半年的銷售量和均價，都超過了歷史最好水平。這一輪行情又在創造新的歷史。自去年年底開始的一攬子救市政策的刺激活躍了房地產成交，而寬松的貨幣政策使得資金大量流入房地產，剛走出生死場，但又有走入“泡沫”的危險。

　　問題的關鍵就在于，所有人都知道它來了，它終究會破滅。但是沒有人知道，它會在什么時候破滅。而這個破滅不會在幾天內完成，下一步，樓市向上，還是向下？

　　8000億信貸催生泡沫

　　房地產正在上演“不差錢”神話，大量的資金進入樓市，競相追逐有限的資產，抬高了房價，逐高了地價，泡沫由此而產生了。

　　7月22日，中國建筑開始申購，當天資金凈流出超過80億元，其中散戶資金大幅流出逾70億元。國務院發展研究中心宏觀部主任李建偉表示：“上市房企在資本市場中進行的各種融資活動，緩解了企業的資金壓力，但同時融資后的擴張投資卻在一定程度上催生了地產和樓市泡沫。”

　　以北京為例，根據21世紀不動產統計的數據，上半年北京市二手房網簽總量104671套，其中住宅網簽101164套，比2008年同期分別上漲了6.6倍和6.4倍；北京新房市場成交量同樣出現大幅增加。上半年網簽總量110654套，其中住宅簽約83546套，比2008年同期分別上漲了82.7%和106%。

　　而上海、深圳等一線城市，二手房成交量分別同比增長了88.2%和237.3%，新房銷售也同比接近翻倍。

　　與此同時，隨著成交量的增加，房價也如脫韁的野馬節節攀升。據21世紀不動產報告顯示，上半年在成交量大幅上漲以及一、二手房價格互相帶動的情況下，北京樓市價格普漲，其中二手住宅價格上半年累計增長15.2%，月均增幅3%，新房上半年銷售價格累計增長27.1%。

　　房價不是一天內漲起來的，催生房價上漲的土壤有太多的元素。統計局公布的數據顯示，上半年房地產開發企業資金來源中，國內貸款為5381億元，同比增長32.6%；個人按揭貸款2829億元，增長63.1%。由此，上半年進入房地產的信貸資金超過8000億元。

　　陽光100常務副總裁范小沖告訴《華夏時報》記者：“房地產的回暖并沒有實體經濟的支撐，而是靠政策刺激和資金推動產生的，如果實體經濟不起來，房地產未來的走向，也仍將靠著這兩方面的力量來起作用。但大量資金不進入實體經濟，而進入房地產這塊，只能推高房價，產生泡沫，對于房地產發展也并不利。”

　　“三季度房市將冷，

　　四季度會更冷”

　　在熱點城市土地競爭激烈，不少央企背景的開發商拿下熱點區域地王，并不斷刷新地王紀錄。央企在新一輪的“搶地大戰”中進入一線城市布局，而大型的民營房企則開始向二、三線城市布局。

　　不過，范小沖指出，上一批地王并沒有開工，說明開發商對投資還沒有完全恢復信心，而現在也是以地王的形式拿地，更多的是為了融資和防通脹避險。

　　上半年房地產市場量價齊升，從成交數量和房價來看，都比超歷史最高點。從土地和銷售方面，大量資金已涌進房地產。

　　國巨資本國際控股集團總裁孫飛向《華夏時報》記者表示，地王頻頻出現，面粉貴過面包，土地的價格已經偏離了價值，而銷售市場大量投資型需求進入，用大量資金抬高了房價，土地和房價都存在泡沫現象。2007年的泡沫，與今年的泡沫相比，由于產生的宏觀環境不同，使得泡沫擠壓難度大，相比而言更頑固。而現在的泡沫是以寬松的貨幣政策和寬松的產業政策為支撐的，更加易碎。他預計，一旦貨幣政策收緊，利率上調，房價將下調。

　　我愛我家控股公司副總經理胡景暉也預計，需求不足將是下半年的主要問題，而盲目的提價也將導致觀望情緒，這些因素將迫使房價面臨再次回落的可能，量價齊降或許將成為后半年尤其是第四季度二手房市場的主旋律。

　　“需求和供給都有泡沫，大量的錢沒處花，進入房地產，擴大了需求，需求的購買力也在信貸寬松下被放大了，而大量資金涌入樓市追逐有限的土地和房子，則也哄抬了地價和房價，所以供給方也有泡沫。”范小沖表示，大量信貸總有用完的時候，目前的高需求是不可持續的，今年三季度房市將逐漸冷下來，到四季度會更冷，而今年上半年的好行情是“熊市反彈”，最終也將回到熊市中。

　　打擊投資型需求

　　將使下半年房價下降

　　在經過2008年末房地產市場的死去活來后，以小戶型、低總價的產品作為標簽的剛性需求的釋放造就了樓市的“小陽春”，而在最熱的三伏天里，“小陽春”已成為遙遠的話題，中高總價房源已有了一統江湖之勢。

　　二手房交易作為樓市的晴雨表，清晰地顯示樓市江湖的交替：5、6月份改善型和投資型需求開始集中入場，在這兩個月里，中大戶型房源成交一路上揚，而小戶型的房子成交則有所下降。

　　胡景暉認為，市場交易金額重心的上移與市場交易面積和交易戶型的變化息息相關，而近期房價的持續上攻和改善型需求的進場則進一步促使中高總價房源成交比例的上揚。

　　在新房的高端市場方面，根據易居中國的統計，一線城市的別墅市場表現強勁，2009年1-5月，全國典型城市別墅成交量均有不同程度的上漲。一線城市中，上海別墅市場1-5月成交量同比增長45.23%，環比增長69.14%，北京別墅市場的1-5月成交量同比上漲34.81%，環比上漲39.43%。

　　易居中國北京研究所所長牟增彬表示，投資型需求偏向的大戶型、高總價的中高檔住宅，對價格不是特別敏感。經過了上半年剛性需求的集中釋放，目前投資型需求正在進一步擴大。

　　而正是由于投資型需求的入場，將泡沫越吹越大。國務院發展研究中心金融研究所證券研究室主任范建軍表示，日前銀監會明確要求收緊二套房貸的政策出得很及時，正好可以打擊一下投資型的需求，繼續鼓勵自住型需求。需求的減少，和目前房價的高漲，也將使得下半年的銷售降溫，房價下降。

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