張艷紅

　　編者按：

　　與剛出現時備受爭議一樣，在廣州和北京兩個曾大力推進限價房進展的城市正日漸淡出限價房領域之時，限價房再度面臨諸多爭議。也許是樓市突然的繁榮令人們意識到限價房的價格仍有競爭力，也許是既有商品房屬性卻又被視為保障房一部分的限價房在交房后就被出租，多少令那些沒有資格購買限價房的人群難以接受。

　　從廣州推出第一幅限價房地塊至今整三年，限價房并未在市場上真正發揮其作用。除了使部分人群從中獲益之外，無論廣州還是北京，其限價房項目的出售時機都在2008年樓市進入下行通道之時，此一尷尬。廣州第一個限價房項目在交房時遭遇業主投訴質量問題，因此鬧上法庭，包括北京最近出現的限價房出租事件，是為限價房的尷尬之二。如今，樓市已正式進入上升通道，本可以借機推向市場平穩房價的限價房，卻已宣告即將退出市場，此為尷尬之三。一個定位如此模糊，且相關部門又無法對其進行有效掌控的產品，也許是該到壽終正寢的時候了。

　　

　　廣州，限價房最早誕生的地方，也許將是它終結的開始。日前，廣州市國土部門宣布，將兩宗未開發的限價房地塊重新掛牌出讓，性質轉變為普通商品房。此舉也預示著，限價房這個曾經享譽榮耀，同時也遭受毀譽的“新鮮事物”，將淡出人們視線。

　　限價地二度掛牌

　　不久前，廣州市國土資源和房屋管理局以“國有建設用地使用權性質調整”名義，重新掛出出讓公告，表示將取消番禺中心城區南區4－3地塊限價商品住宅性質，調整為普通商品住宅用地，并以廣州奧園康城房地產開發公司(下稱“奧園”)原競買成交價3.74億元作為起始價，重新公開出讓。

　　同一天，廣東亨利房地產開發有限公司于2007年以人民幣約1.5億元競得廣州市花都區107國道D限價房住宅地塊也掛牌出讓，取消限價商品住宅性質，調整為普通商品住宅用地。起拍價同樣是當時的成交價。上述兩塊地轉變為普通商品房用地后，廣州所有出讓的限價房地塊，除已經開發的之外，所剩無幾。

　　統計顯示，廣州自從2006年創全國之先河推出限價房以及“雙競雙限”模式以來，總共出讓過10幅限價房地塊，總共能夠提供3萬套住房。截至今年年初，其中6幅地塊開發并投入銷售，其余4幅則因為周邊房價下跌過快，開發商遲遲不愿動工。

　　年初，廣州市國土部門便透露出消息，將逐步解決剩余幾個限價房地塊的問題，而解決的方式，便是取消限價房的一般約定，變更性質。第一個變更性質的，便是富力地產位于金沙洲的項目。據悉，該項目改為廉租房，與政府在金沙洲所修建的綜合新社區（含經濟適用房和廉租房）融為一體。而這次掛牌出讓的番禺和花都限價房地塊，便直接變更為商品房。

　　廣州一業內人士評論，之所以作出這樣的安排，主要考慮金沙洲的項目靠近市區，適合開發為廉租房提供給低收入人群居住。而番禺、花都兩個項目位置偏遠，不適合用于保障性住房。

　　上述兩地塊的土地出讓公告顯示：如果有第二家公司報名競投，將舉行土地拍賣，屆時價高者得；如果沒有其他意向用地者提交有效報價，或原受買公司通過公開競價重新競得土地使用權，該地塊將仍屬原開發商所有，只需要補簽一份用地合同。至于最后剩下的開發區宏康NP-F3-6地塊項目，相關部門尚未披露最終解決方案，但廣州國土房管局稱，很快會有說法。

　　現有房源變相轉型

　　對于已經建成的限價房項目來說，早就已經沒有了昔日的風光。2008年初，當保利西子灣作為全國第一個限價房項目公開發售時，盡管首批僅800多房源，但吸引了8000人上網申購。

　　數據顯示，截至2009年6月23日，早期銷售的保利西子灣、萬科新里程、中海金沙馨園1、2期、龍光峰景華庭等5個限價房項目共批準預售6665套限價房、已銷售6644套，銷售率高達99.7%。而花都風神地塊的限價房項目，由于只對內部銷售，其銷售情況也較為理想。

　　但是，房價的下跌，以及去年爆出的“限價房質量門事件”，讓人們對限價房的關注逐漸淡漠。以金沙洲為例，同區域內普通商品房的售價一度跌到6500元/平方米，而該區域內幾個限價房項目售價仍在6000~6500元/平方米之間，幾乎與商品房相當。

　　這直接導致限價房遭遇銷售尷尬。去年年底，部分開發商開始抱怨，政府應該適當放松購買者條件，解決限價房滯銷問題。幾乎在同一時間，開發商陷入觀望，不再急于推售限價房產品，等待相關政策出臺。

　　本月初，限價房的申購人群終于放松。廣州市國土房管局相關官員表示，在限價房政策執行一年多以來，限價房購買資格審核工作的具體實踐中，就多次遇到“當前無住房的家庭和個人”提出購買請求，例如曾經擁有房產，現已過戶給對方的離異人士；曾經擁有房產，但已出售且目前租房住的人士。這類群體通過多種途徑反映其實際的住房困難問題。

　　面對這一些新出現的實際情況，最新出臺的《關于2009年廣州市限價商品住宅銷售對象有關問題的公告》進行了兩大調整，除了將銷售對象從“沒有產權登記記錄的首次置業的家庭和個人”調整到“沒有住宅產權登記”，即“當前無住房的家庭和個人”，同時以“申請購買限價房時”為準，凡無住宅登記者即可申請購買限價房；而不再核查申請人歷史上是否有過住宅登記記錄。

　　另外，為了落實去年12 月17日公布實施的《中共廣州市委、廣州市人民政府印發〈關于鼓勵海外高層次人才來穗創業和工作的辦法》的通知〉》的規定，海外高層次人才可優先購買限價商品房。

　　但是，在廣州限價房向更大范圍的人群“敞開大門”之時，所有限價房的房源銷售已經接近尾聲。據披露的數據，目前廣州僅剩余1000多套限價房。

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