□專題策劃 信息時報記者 徐鳳

　　地王頻現、樓價飆升，專家認為當前樓市潛伏的風險可能比2007年時更大

　　國內樓市地王頻現、樓價持續高企、成交呈現走低……近期，在通貨膨脹預期等心理狀態下，開發商拿地熱情逐漸高漲，在地王不斷涌現之時，樓價也隨之水漲船高，因此，有關房地產泡沫論再次浮出水面。那么，房地產泡沫究竟是否會卷土重來？對廣州樓市又將帶來哪些影響？本期專題我們將從土地交易、銷售數據、樓價飆升等方面入手，綜合分析當前樓市是否存在泡沫，泡沫有多大，以及造成這一現象的原因是什么，同時，房地產業內專家和消費者他們又是如何看待泡沫論的。

　　關注“泡沫論”

　　房地產企業再演“爭奪戰”

　　近兩個月，土地市場的瘋狂程度超過了房地產市場的熱度，在不到兩個月的時間內，全國接連誕生近10個新地王，房地產企業正在上演一場“土地爭奪戰”。不少業內專家認為，目前土地市場的瘋狂，缺乏房產市場和宏觀經濟形勢的支持，顯得有點基礎不牢，可能助長新一輪樓市泡沫。

　　兩月全國誕生10個地王

　　今年4～6月，全國多個城市的土地出讓總價和樓房單價持續被刷新。據東方早報報道，不到兩個月時間，北京地王的紀錄就4次被刷新。首先是富力地產（企業專區，旗下樓盤），5月21日以超出掛牌起始價近4倍的10.22億元天價拿走的廣渠門10號地；一個月后的6月25日，北京通州九棵樹地塊以17.4億元的高價刷新了廣渠門10號地10.22億元的紀錄，成為新的地王；僅隔一天，成都中澤置業有限公司以19.6億元拿下北京奧運村鄉地塊。4天之后，紀錄又換成新地王廣渠門15號地塊。

　　同樣在6月，廣州珠江新城D8-C3地塊以3.45億元成交，樓面地價高達1.53萬元。這樣的價格相較此前珠江新城樓面地價最高1.1萬元每平方米高出4000元，而相較恒大在去年1月于珠江新城附近的員村區域拍下的廣州絹麻廠地塊高出1000元。據稱，在該次拍地中，有56家房地產開發商參與了報價，而最終進入拍賣大廳的開發商為16家，其中包括保利、萬科、合景泰富等龍頭企業。

　　據中國指數研究院最新公布的土地交易信息顯示，單獨5月份，全國60個重點城市共成交土地553宗，同比增加73%；成交土地面積2686萬平方米，同比增加89%。另據不完全統計，4～6月，全國土地市場已經產生了10多個地王。

　　地價攀升潛伏巨大風險

　　在第二季度宏觀經濟數據出現反彈的刺激下，企業和居民的通脹預期持續走高，再加上地方政府今年有大量推地的意愿，開發商的拿地熱情被全面激發，地價水漲船高、地王涌現。業內人士認為，土地出讓價的攀升，使樓市潛伏著巨大的風險。

　　中國資深房產專家陳真誠表示，土地市場的再次瘋狂，無疑將增大開發商尤其拍得地王項目的開發商的硬性成本風險和市場空間風險。同時，在成本風險之外，還存在政策風險。這是因為土地市場再次瘋狂，很可能迫使政府提前進行逆向調控。“這些潛伏著的巨大風險，已使一些開發商體會到政府救市、信貸猛增帶來的痛苦。”

　　據了解，2007年房地產泡沫高峰期前后，樓市依然價量齊漲，而今年以來的樓市表現，在許多地區，呈現出一種蒙太奇般的戲劇性變化：先是量增價跌，轉變為價漲量降。陳真誠認為，從近個月的交易來看，投資性需求支撐有限，還處在調整周期中的樓市，現實房價到底能否承載過高成本的地價，依然是個未知數。

　　另有業內人士認為，從目前土地市場來看，開發商的投資熱情與投資能力雙升，土地需求也必然跟著上升，這很有可能推動地價進一步上漲，關于土地資源的爭奪之戰更可能愈演愈烈。

　　或助長樓市新一輪泡沫

　　記者在采訪中，不少業內專家表示，房地產泡沫與土地關系密切，互為因果。雖然開發商最終面向消費者銷售的是房子而不是土地，但土地終究是房地產開發所必需的資源。因此，土地市場的瘋狂將加劇房地產市場的泡沫程度，可能快速提升樓市的泡沫水平。

　　陳真誠表示，事實上，自上次泡沫出現以來，房地產泡沫一直存在，就在上次泡沫并沒有被刺破的今天，又將形成新一輪的泡沫。“此次房地產泡沫，是新舊泡沫疊積在一起，可能比2007年泡沫高峰期還要嚴重，這使得當前樓市潛伏的各方面風險，可能要比2007年前后時期更大。”

　　經緯行研究中心經理朱欣苑則認為，近期土地市場的瘋狂確實存在危機，可能助長新一輪樓市泡沫，但也要看到瘋狂的主體是以少有開發項目的央企為主。應該說，大型品牌發展商并沒有演繹瘋狂，加之國家宏觀監控，快速出現泡沫的概率也不大。信息時報記者 徐鳳

　　關注“泡沫論”

　　高成交背后

　　暗藏虛假繁榮？

　　據國家統計局日前發布數據顯示，今年1～5月，全國商品房銷售面積24644萬平方米，銷售金額11389億元。針對該數據，業內知名專家認為，目前市場上的商品房銷售量遠遠沒有這么多，實際銷量很可能只有3000億左右，從年初以來的高成交量背后可能是人為制造的虛假繁榮。

　　前5月銷售數據受質疑

　　據國家統計局公布，1～5月全國商品房銷售面積為24644萬平方米，同比增長25.5％；商品房銷售額11389億元，同比增長45.3％。其中，商品住宅銷售額增長49％，辦公樓和商業營業用房銷售額分別增長11.6％和27.9％。房地產開發企業本年資金來源17523億元，個人按揭貸款1983億元。

　　陳真誠認為，由于一手房和二手房，普通住宅和非普通住宅，商業地產和寫字樓的首付比例不一樣，因此，取平均值，用按揭貸款數據除以0.7，基本上可得出，1～5月，全國房地產通過按揭銷售的房地產實際總量可能約為2832.86億元，而這與統計局公布的1～5月全國商品房銷售額11389億元相差甚遠。

　　陳真誠同時表示，由于目前貸款利率相對較低，大部分人還是選擇貸款買房，因此，兩者的數據不可能有那么大的差距。“這是地方政府數據統計有水分的結果，相較于地方政府的數據，銀行因為受到利益集團的干擾相對較小，其數據則相對可靠。換言之，目前房地產市場的商品房銷售量遠遠沒有11389億元之多，實際銷量很可能只有3000億元左右。”

　　滿堂紅研究部經理周峰也表示，從來沒有一份統計數據可以囊括市場上所有的成交類別，只要是數據，肯定是有誤差的，官方的數據也一樣。

　　按揭貸款推算欠全面

　　針對房地產專家的質疑，上周，統計局發布署名為郭同欣的文章，稱商品房銷售額不完全由按揭貸款決定，我國居民平均實際首付款比例可能會遠遠高于規定的比例。單純使用房地產開發企業資金來源中按揭貸款除以0.7，簡單推算出“商品房銷售額”，是很不科學的。

　　文章中同時指出，按揭貸款主要用于購買普通商品住宅，因此，不能用整個房地產開發企業的銷售額與主要用于住宅銷售的個人按揭貸款做比較。如果1～5月我國商品房銷售額只有2832億元，如果按照每平方米均價5000元，每套房子100平方米來計算，每月每省（市）只銷售3660套住房。這樣的結論也是難以置信的。

　　另外，房地產開發企業資金來源中的按揭貸款，一般小于商業銀行發放給購房者的按揭貸款數量。國家統計局強調，現行商品房銷售統計是對8萬多家房地產開發企業按月調查的結果，其中有7000多家企業是通過網絡直接上報國家統計局。

　　數據回暖不排除造假

　　國家統計局回應之后，陳真誠再次表示，今年的住宅銷售中，主要是首付20％的銷售，很少達到30％及以上的，因此按揭貸款數據除以0.7有其科學性。

　　針對統計局回應中的“一般情況下，商業營業用房和辦公樓的購買無法通過個人按揭貸款來取得”，陳真誠認為，銀行已規定商業營業用房和辦公樓的按揭貸款比例是一樣的，足以說明統計局的反駁是無力的。

　　據了解，房地產開發企業資金來源中的按揭貸款，一般小于商業銀行發放給購房者的按揭貸款數量。陳真誠認為，這個量很有限，總體來看，目前房地產市場的商品房銷售量，應該遠遠沒有11389億元。

　　陳真誠再次表示，目前樓市在一定程度上都存在“數據回暖”的現象，尤其在某些地區表現尤為突出，實際上，房地產的銷售形勢并沒有統計數據所表現的那樣樂觀。“針對數據回暖的原因，很可能是數據造假的結果。”

　　對專家質疑國家統計局公布的數據可能含有水份說法，經緯行研究中心經理朱欣苑表示，目前廣州樓市的成交數據在正常范圍內，整體來看，還是較為穩定及真實的。

　　信息時報記者 徐鳳

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