小產(chǎn)權(quán)房是地產(chǎn)開發(fā)的“衍生產(chǎn)品”，雖然沒有正式的準生證，但像深圳大量的小產(chǎn)權(quán)房“場外交易”讓房地產(chǎn)市場“痛并快樂著”

　　文 鄧如山

　　房地產(chǎn)商堅持不降價的理由難道不是對的？城市里的商品房主要是為富裕的家庭開發(fā)的，房價必然在高位上運行，房價高了，對政府有利，對開發(fā)商有利，對中低收入者也有利，政府可以用轉(zhuǎn)移支付的手段，將一部分來自于房地產(chǎn)稅費收入用于建設(shè)經(jīng)濟適用房和廉租房，解決中低收入者的住房需求；房價低了，對政府不利，對開發(fā)商不利，對中低收入者也不利，買不起房的家庭在房價下跌的時候還是買不起房。

　　在開發(fā)商開發(fā)的商品房和政府組織開發(fā)的經(jīng)濟適用房之外，有沒有一種能滿足中低收入的居民住房需求的房屋類型呢？答案就是小產(chǎn)權(quán)房。

　　難拿“準生證”

　　小產(chǎn)權(quán)房是一種房地產(chǎn)開發(fā)的“衍生產(chǎn)品”，在合法的、正規(guī)的房地產(chǎn)開發(fā)市場之外。這種不合法的，非常態(tài)的小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)形成了“野蠻生長”之勢，在商品房的價格瘋狂上漲之時，這種拿不到“準生證”的小商品房也隨之瘋狂生長，形成了“燎原之勢”，并且給難有計數(shù)的中低收入者帶來了一種“痛并快樂著”的感受。

　　隨著5、6月份開始涌起的房價上漲現(xiàn)象，高房價給有住房需求的居民帶來了巨大生活成本的壓力，這一問題也再一次成為了樓市的焦點話題，而一些政府的官員也加入到了抱怨房價過高的人群中。近日廣東省政府發(fā)展研究中心副主任李慧武在題為“尋找中國經(jīng)濟新引擎”的某個論壇上表達自己對目前房價的“真情實感”，他提到了廣州很多的房子超過了每平方米2萬元的價格，自己是一名副廳級的“高級白領(lǐng)”，每個月的工資達到了8000元的水平，但兩個月的工資加起來卻也買不起1平方米的房子。

　　李慧武的此番言論一出，立刻引來了大批網(wǎng)民的質(zhì)疑，批評和責備的聲音在網(wǎng)絡(luò)上是不絕于耳，如果說副廳級官員都買不起房子，那廣州的房子都賣給了誰呢？這不是廣東的官員第一次抱怨目前居高不下的房價，兩年之前，廣州天河區(qū)的副區(qū)長丁建華、廣州市政協(xié)的原任主席陳開枝也發(fā)表過類似的言論，認為憑自己的工資也買不起房。面對高企的房價，不僅普通的老百姓產(chǎn)生了望樓興嘆的感受，而且連收入水平明顯處在社會平均水平之上的政府公務(wù)人員，也明顯感到了工資的上漲遠遠趕不上房價的上升。因此，小產(chǎn)權(quán)房備受歡迎也似乎順理成章。

　　用“痛苦經(jīng)濟學(xué)”的原理來解釋一下小產(chǎn)權(quán)房的誕生，這幾乎是人所共知的道理。開發(fā)商開發(fā)的商品房價格高，中低收入的居民難以承受，在城市郊區(qū)和“都市里的鄉(xiāng)村”的這些區(qū)域，一些村級組織組成了股份制的“開發(fā)公司”，在“自己的土地上”大肆從事非商品房的房屋開發(fā)經(jīng)營活動，一些單位以解決職工群眾的“住房福利”為理由，也建起了低價出售給職工的“小產(chǎn)權(quán)房”。小產(chǎn)權(quán)房就是居高不下的房價“惹的禍”，其本質(zhì)是無產(chǎn)權(quán)房，它脫離了政府的監(jiān)管體系和正常的房地產(chǎn)交易秩序，屬于“場外交易”、“黑市交易”。

　　小產(chǎn)權(quán)房交易火爆

　　央視經(jīng)濟頻道在6月13日的節(jié)目中報道了小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)的“深圳速度”。

　　最近兩年，隨著商品房價格的“一路走高”，深圳市城市周邊的小產(chǎn)權(quán)房進入了“無政府主義”的瘋狂生長期，由村級組織開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房像雨后地春筍遍地生長。這些由村級組織成立的“開發(fā)商”繞開了深圳市的房地產(chǎn)管理局，自行組織售樓部進行房屋的銷售和“三證”的發(fā)放。由于主要在城市周邊開發(fā)出來的小產(chǎn)權(quán)房價格只有同類商品房價格的三分之一，這些小產(chǎn)權(quán)房很快就被銷售一空，在這個過程中，村里的“開發(fā)商”也能賺得盆滿缽滿，購房的消費者基本上是自住的，他們得到了便宜的住房，而政府的土地出讓金、交易環(huán)節(jié)的稅費卻流失掉了。

　　由于小產(chǎn)權(quán)房是“場外交易”，政府的房地產(chǎn)管理部門根本無法統(tǒng)計交易的數(shù)量和價格，而在深圳，這種交易的數(shù)量估計達到了整個房屋交易量的50%，占據(jù)了“半壁江山”。

　　深圳市小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)和交易出現(xiàn)“熱火朝天”的獨特景觀，是與目前深圳樓市的持續(xù)火爆相互映襯的。從3月到6月，深圳樓價飆升了近20%。在剛剛過去的5月份，深圳市的住宅交易量突破了2萬套，其中一手房成交了8479套，環(huán)比增長了10%；二手房成交了11631套，環(huán)比下降了14%，成交的均價是每平方米12902元，環(huán)比增長了4.21%，深圳關(guān)內(nèi)的成交均價則高達每平方米15819元。

　　深圳房價的走高引發(fā)了自住型、改善型購房者的“入市”行為，他們不能理性地預(yù)期這輪房價上漲的周期，擔心延遲購房會支付更高的購房成本；同時也引發(fā)了投資者的“追漲”行為，他們殺入樓市只是為了獲得財富保值增值的收益。目前據(jù)房地產(chǎn)專業(yè)機構(gòu)的數(shù)據(jù)分析，深圳樓市投資者的比重占整個交易量的20%左右，投資者的比重比2007年的時候要少，今年以來卻出現(xiàn)了逐月上升的趨勢。一般說來，房價的上升速度與投資者的比重呈正相關(guān)的變化。

　　“大產(chǎn)權(quán)房”合法，價格對于中低收入者來說卻不合理；“小產(chǎn)權(quán)房”不合法，價格對于中低收入者來說卻合理，每平方米只有2000～3000元是他們可以接受的價格。房子都是用來居住的，因此“小產(chǎn)權(quán)房”和“大產(chǎn)權(quán)房”之間是“相互替代的商品”，而在相互替代的商品之間，一種商品的價格高，另一種商品的價格必然就低了。

　　近日各大媒體報道，國土資源部、建設(shè)部等部委組成聯(lián)合調(diào)查組奔赴40多個城市開展房地產(chǎn)市場的調(diào)查，重點是調(diào)查開發(fā)商的綜合經(jīng)營成本，摸清在高額的房價中土地的成本構(gòu)成，稅費的成本構(gòu)成，建筑的成本構(gòu)成各占多少。其實從小產(chǎn)權(quán)房的價格中，我們也可以從一個側(cè)面了解到開發(fā)商的真實成本，小產(chǎn)權(quán)房的價格通常只有商品房價格的三分之一，這能不能說明在商品房的價格構(gòu)成中，至少有三分之二的比重是以土地和稅費的形式上交給了地方政府？而開發(fā)商和建筑商加起來只獲得了房價總額中的三分之一的利益？

　　深圳市的小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)面積占到了整個房屋開發(fā)面積的一半以上，這能不能說明政府和開發(fā)商在享受高房價帶來的“壟斷利潤”的同時，總體的收益會打下一半的折扣呢？這樣的“痛苦經(jīng)濟學(xué)”的思考方式還需要慢慢地體會。

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