李碧

　　在萬科“懊悔”錯失最佳拿地良機時，中國奧園(03883.HK，下稱“奧園”)卻儼然找到了自己的節奏。

　　繼5月收購廣州天河北中心商業用地后，6月19日，奧園又宣布斥資6.4億元，并購昌盛中國旗下的“永財集團”，該公司持有中山市廣豐圍區一幅35.1萬平方米土地。憑借這兩手操作，奧園將自己的土地儲備提升至約606萬平方米。

　　策劃兩次收購動作的，正是2008年高調加盟奧園的深圳原副市長、合生創展總裁武捷思，而這或許僅是武捷思打造“并購帝國”的一個開端。

　　武捷思之舞

　　“武先生參與了兼并收購�！苯邮堋吨袊�經營報》記者采訪時，奧園負責人保持著一貫的低調，并不愿提及并購的細節，“武先生在企業并購與資本運作領域的經驗是成功的關鍵�！�

　　武捷思進入奧園后在5月完成的第一次并購，正是與資本高手余斌之間的較量。

　　“天譽系”的掌舵人余斌在資本市場“長袖善舞”，獨占綠景地產（000502.SZ）和天譽置業（0059.HK）兩家上市公司。早在2007年3月，天譽置業發行一筆高達2億美元的債券，用于收購Yaubond所持廣州天河項目49%的股權及威斯汀酒店、洲頭咀項目股權，隨后到2007年中期，余斌向雷曼兄弟借貸2.2億港元過渡貸款，收購Yaubond另外51%股權，從而拿下土地項目的全部股權。

　　“天譽并沒有多少實際贏利的項目�！币晃蛔C券分析師告訴記者，由于雷曼兄弟那筆貸款今年1月到期，“年初天譽就有意向出手。”

　　武捷思的“橄欖枝”來的恰到好處，苦于還錢的余斌只能接受4.18億元“賤賣”Yaubond80%股權的結果。

　　而奧園最近的一次大手筆是并購“永財集團”，該集團隸屬鄒錫昌的昌盛中國旗下。2008年，昌盛中國赴港上市未成，導致其深陷與高盛的對賭協議，鄒錫昌曾一度準備將起家“老本”中華廣場股權出讓。隨后有消息稱，鄒錫昌決定放棄其尚未動工、后續需要大筆資金的中山項目，保留其運營了近十年、物業成熟、現金流穩定的中華廣場。

　　“武捷思這兩次都是打了‘人情牌’。”有熟識廣州地產的人士稱，“都在一個圈子混，能幫手就幫手。”

　　據記者了解，中山項目是昌盛于2007年9月18日經過308次舉牌，最終以總價7.9億元艱難拿下的“地王”，此次在武捷思的運作下，奧園收購總代價僅6.4億元，不費吹灰之力便替奧園省下1.5億元。

　　并購最佳時機？

　　在奧園掌門人郭梓文的戰略規劃中，土地或項目并購是奧園拓展全國市場的重要手段，武捷思正是其實現并購的“最佳拍檔”。

　　2008年7月，在老郭開出了3年合同、年薪600萬港元，以及2000萬股認股權的價碼下，武捷思從合生創展“空降”奧園。據悉，郭、武二人在并購拿地上互引為知音，而武捷思作為奧園董事局副主席，正是主管戰略設計與業務并購。

　　其實，早在2008年4月，奧園就在包括北京、上海、重慶在內的13個城市尋求土地合作項目，具體要求為：城市中心項目，土地建筑面積在5萬平方米以上，城鄉結合部的土地則須300畝以上，合作形式以購買土地、收購項目公司股權或收購房地產集團公司股權為主。

　　盡管奧園首席財務官林錦堂曾對媒體表示，信息發布后公司收到了數以百計的資訊，但真正的機會并未出現。

　　“項目并購總比招拍掛拿地來得劃算�！鄙虾Ｒ拙友芯吭壕C合研究部部長楊紅旭稱，“像奧園這類資金較為充裕的企業，將會在這輪機會中獲益�！�

　　記者從上海、北京等地產權交易所了解到，今年二季度以來，房地產項目或股權掛牌數量呈猛增態勢，上海聯合產權交易所一季度僅有一個地產項目掛牌，二季度掛牌數目則達到15個，涉及金額約7.4億元；而北京產權交易所數據顯示，二季度房地產股權掛牌轉讓有7例，這一數字是該所去年7月至今年3月房企掛牌數量的總和。

　　這或許只是一個背景，但是對手握近15億元現金又一直有并購意愿的奧園來說，無疑是個不錯的時機。

　　奧園“激進”

　　2007年10月赴港上市之時，奧園正踏上樓市調整的節點。2008年除了攬得武捷思入伙外，大多數時候都保持著沉寂的奧園一度被媒體戲稱為“不作為”。

　　此前，奧園擴張的策略是，在城市中心區域及成熟的居住及商業區域發展“奧園康城”品牌，在郊區則發展“奧園”品牌。然而奧園上市后的“不作為”使得其一度缺乏在核心區域打造品牌的土地，此次收購廣州天河北和中山市區黃金商圈的兩個項目，奧園終能得償所愿。

　　奧園掌門人郭梓文似乎在啟動。記者在奧園官方網站上看到，4月25日，奧園與廣州中醫藥大學簽約合作南沙奧園養生項目，隨后5月23日，拖延一年多的沈陽奧園動漫城開工，預期投資額約30億美元。

　　更大手筆的動作是，6月4日，郭梓文與沈陽市市長李英杰簽約投資沈陽規模最大的綜合商業地產項目——沈陽奧園國際新城，該項目總投資將達231億元。截至2008年年底，凈資產總規模為48.9億元的奧園如何撬動這個“大塊頭”，尚不得而知，面對記者的詢問，奧園以“不作回應”作答。

　　據記者了解，奧園的后臺準備也已經開始。5月19日和6月18日，奧園兩次發布招聘信息，招聘涉及包括營銷部、項目部、預算部等多個部門副經理、總監在內的37個職位。

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