王芳潔

　　國內首家保障房概念股，概念確實獨特及新穎，但由于保障性政策性住房低廉的售價，這個行業(yè)幾乎是微利甚至是無利的。這樣的概念如何吸引投資者？北京住總集團（下稱“北京住總”）在IPO過程中又將如何向投資者說明公司的贏利模式？

　　北京住總董事長張貴林表示，保障性住房的開發(fā)建設雖然利潤率不高，但仍然有利可圖，且非常穩(wěn)定�！案鶕�公司的開發(fā)經驗，經濟適用房的利潤率大概在2%~3%，限價房則可以達到8%~10%”。

　　相對同行來說，這并非一個很高的利潤率。張貴林則表示，高利潤往往意味著高風險，保障性住房利潤低但風險很小�！耙粊砥髽I(yè)不用參與高價拿地，土地成本壓力比較小，二來保障性政策性住房的買房人一般由政府指定，企業(yè)根本無需顧及銷售問題，也不用專門組織銷售團隊，也節(jié)省了銷售費用。”

　　在北京剛剛推出限價房用地時，限價房項目確實是企業(yè)的一個“香餑餑”，除了北京住總、金融街集團這些國有企業(yè)外，很多外地的大型開發(fā)商，包括萬科A（000002.SZ）、龍湖地產等均積極參與競拍和開發(fā)。但對外地開發(fā)商而言，參與保障性住房建設并不是一個可以賺錢的買賣。

　　據了解，龍湖地產在北京開發(fā)的大方居限價房項目，銷售均價為4800元/平方米，而2007年龍湖地產聯合中佰龍置業(yè)拿下該項目用地時，樓面地價達2164元/平方米，顯然，4800元/平方米的售價對龍湖地產來說幾乎沒有贏利空間。

　　而且大方居推向市場時，正值房地產市場調整期，4800元/平方米的售價也一度遇冷。目前該項目的銷售已近尾聲，龍湖地產坦承，該項目的銷售回款雖然在一定程度上充盈了公司現金流，但確實賺不到什么錢。

　　但北京住總的總會計師周偉告訴CBN記者，“別人賺不到錢，不代表（北京）住總賺不到錢�！庇捎诒本┳】偩哂袕脑O計、開發(fā)到施工及物業(yè)管理的完整產業(yè)鏈條，在節(jié)省開發(fā)成本的同時，如果在每個環(huán)節(jié)上都能有1%的利潤，最終的利潤也可以達到7%~8%。

　　一位不愿透露姓名的業(yè)內人士告訴CBN記者，實際上保障性住房如果運作得好，實在是一個“面子和里子都做足”的好業(yè)務。該人士介紹，由于保障性住房有政策性優(yōu)勢，又有穩(wěn)定的銷售渠道，銀行在貸款方面給予的支持很大，部分項目甚至可以通過流動性貸款來啟動，待項目四證齊全后再將這部分貸款轉為開發(fā)貸款，對于企業(yè)來說，其實際投入的資金已接近于“零”。因此，對于這樣的幾乎“無本”的買賣來說，無論是2%~3%，還是7%~8%，都已經是一個相當可觀的利潤率。

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