張艷紅 謝少萍

　　盡管沒有開發商公開承認，但最近悄然開閘的銀行貸款對于國內的房地產企業來說，絕對是一場及時雨。而部分地區的銀行對“二套房貸”的隱性放松，也對最近兩個月全國樓市的全面復蘇發揮著不同忽視的作用。

　　積壓貸款項目集中釋放

　　“去年要貸款，是開發商主動找銀行，代表銀行出面的一般是男行長；今年談貸款，是銀行主動找開發商，出面的變成女行長了。”這是深圳一家大型房地產開發企業的負責人有感而發的一通戲言，卻也實實在在反映了開發商在信貸中的地位變化。

　　今年前幾個月的信貸數據，也證實了這一細微變化。央行《2009年一季度貨幣政策執行報告》顯示，一季度全國房地產貸款余額新增3364億元，同比多增1403億元。其中，房地產開發貸款新增2218億元，同比多增1257億元；購房貸款新增1149億元，同比多增146億元。

　　“去年房地產市場的陰晴不定讓銀行積壓了不少地產項目的貸款申請。近兩個月，隨著房地產成交量的回升，銀行對開發貸款也選擇謹慎放開。”某國有大行人士告訴CBN記者，鑒于去年同期銀行放款的基數較低，所以在今年前三個月，開發貸款增速比較明顯。

　　但上述人士稱，一季度的數據很大程度上是去年積壓的項目，在前3個月信貸狂飆之后，不少銀行已經對信貸進行了適當的控制，接下來能否持續還要繼續觀察。

　　開發貸款與房貸“捆綁”

　　廣東某商業銀行公司銀行部人士告訴CBN記者，今年銀行都將目標指向國家政策支持的大項目，但由于缺乏政府資源，政府基建類項目幾乎被國有大行集中瓜分，股份制銀行不得不另尋目標，而相對安全、回報率高的房地產相關貸款普遍受到股份制銀行的歡迎。

　　“今年前4個月，房地產行業已經顯現出回暖的跡象，開發貸款對銀行來說已經比較‘安全’，另外，銀行還看重開發貸款帶來的個人按揭貸款。”該人士透露，一般情況下，銀行放出1000萬元開發貸款，可帶來2000萬元以上的個人按揭貸款，回報率仍然誘人。

　　以市場回暖最為明顯的深圳為例，個貸規模較開發貸款上升非常明顯。“今年以來，在降息作用和剛性需求的雙重刺激下，銀行房地產類貸款成交量確實大幅反彈。”深圳某商業銀行零售銀行部總經理告訴CBN，該行全行口徑3月份新增個人貸款達到100億元，創下單月增量歷史紀錄，而這其中，個人按揭貸款占了絕大多數。

　　中信證券4月中旬曾對廣州、深圳、珠海、東莞等地的股份制銀行進行摸底調研，其調研報告顯示，廣東地區銀行資產結構中，房地產相關貸款仍為部分銀行的重要投放領域，部分銀行房地產開發貸款達25%，個人按揭貸款近50%，各銀行并未在規模上減少房地產類貸款。特別是深圳的貸款結構中，房地產貸款占比高，且發放一手房貸的銀行，往往依靠開發貸款的捆綁。

　　信貸有利于開發商再投資

　　有跡象顯示，由于今年早些時候放貸過于激進，大多數銀行不得不在今年接下來的時間里適當收緊貸款，但多數人認為，短期內不會給開發商的經營造成壓力。

　　“銀行貸款主要是促進再投資，開發商日常的經營和項目后續開發資金，光銷售回款就足夠了。”深圳一家開發商的財務部負責人表示。

　　上述銀行人士也表示：“一些開發商拿到貸款之后，在購買土地、樓盤前期其他投入的力度會加大，而且現在市場判斷，房地產行業有回暖的趨勢，貸款的放開可能刺激房地產行業慢慢走出低谷。”

　　事實上，今年早期銀行開發貸款的放開，已經一定程度上刺激了開發商再投資的熱情。最為直接的表現是，多家發展商開始重新在土地市場上尋找機會，并有所斬獲。

　　“此前地方政府推地的積極性不算踴躍，這讓外界看起來覺得開發商好像不怎么買地。相信隨著近期推地的增加，這種局面會有所改觀。”中原地產廣州公司投資部總經理黃韜表示。值得提及的是，廣州將于6月10日迎來今年以來最受關注的一次土地拍賣，當日推出的珠江新城一宗居住類地塊，樓面地價的起價就超過6000元/平方米。而這一次拍賣，或將開啟廣州的賣地高潮。

　　黃韜還指出，信貸讓許多去年積壓的項目得以啟動，加上此前開發商去存貨效果明顯，有部分開發商現在一邊賣樓，一邊也在加緊施工，希冀快速滾動。

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