土地市場“面粉貴過面包”隱現(xiàn)

　　王芳潔

　　昨天下午，富力地產(chǎn)(02777.HK)以相當(dāng)于出讓底價3倍多的10.22億元將“命運多舛”的北京廣渠門10號地塊收入囊中。

　　以該地塊總共7.75萬平方米的住宅面積計算，樓面地價超過13000元/平方米。根據(jù)北京市土地整理儲備中心的資料，7.75萬平方米的住宅面積中，還包括了配建的5000平方米廉租房。如果扣除廉租房的面積，該地塊的樓面地價將更高。

　　據(jù)了解，緊鄰該地塊的某樓盤新房住宅售價為20000元/平方米，周邊的二手房價格也在18000元/平方米左右，這意味著，廣渠門10號地塊的成交價再度隱現(xiàn)“面粉貴過面包”的行情。

　　北京土地市場日漸火爆的行情只是全國土地市場回暖的一個縮影。中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對全國60個重點城市的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，4月全國住宅用地成交環(huán)比與同比均大幅上漲，使1~4月的住宅用地成交量今年以來首次超過去年同期水平。其中，4月有近1/3的住宅用地溢價成交。

　　事實上，在發(fā)布公司年報前后，富力地產(chǎn)、金地集團(tuán)(600383.SH)等大型地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)責(zé)人還在公開檢討公司以往的拿地策略，認(rèn)為公司在2007年購置土地過多給公司經(jīng)營帶來了很大壓力。而如今，也正是這些地產(chǎn)企業(yè)，在土地市場上的表現(xiàn)最為活躍。

　　土地市場回暖

　　自2008年8月被北京市土地儲備中心取消掛牌出讓后，北京市廣渠門10號地塊自5月7日重新掛牌以來，在兩周時間內(nèi)共收到29份開發(fā)商報價，價格也由2.9億元直線上漲至6.67億元。而10.22億的最終成交價則使該地塊的價格在報價已經(jīng)翻番的基礎(chǔ)上再度上漲超過50%。

　　沉寂一年之久的土地市場回暖之意明顯。除廣渠路10號地外，北京市在5月已推出40多幅地塊，其中通州通胡大街70號地塊在經(jīng)過80輪競價后，以底價的2.5倍成交。截至目前，已成交的土地接近20幅。

　　就在幾天前，被退地后又多次流拍的福州白馬南路兩幅地塊，也終于以遠(yuǎn)超過底價的5.64億元成交，樓面地價約5680元/平方米。2007年在福州拿下“地王”的萬科A(000002.SZ)也參與了該地塊的競逐。

　　5月9日，蘇州市國土資源局發(fā)布了今年首批土地拍賣和掛牌公告，同步推出27宗地塊。據(jù)了解，廈門市計劃于6月8日舉行一場匯集了9個項目的土地拍賣會，該拍賣會將是2008年以來廈門市最大規(guī)模的土地拍賣會。

　　與此同時，將近一年門可羅雀的深圳市土地交易中心也將于6月10日前連續(xù)三批掛牌出讓共計5幅位于福田和寶安區(qū)的居住用地。據(jù)統(tǒng)計，2008年前8月，深圳一共出讓了28塊用地，其中，成功拍賣了20塊，12塊商業(yè)辦公用地全部成功出讓，流標(biāo)的8塊用地全部為居住和商住綜合用地。這種狀況在樓市成交回暖的前提下迅速得以改善。本月初，深圳市推出的一幅居住用地已經(jīng)溢價成交。

　　根據(jù)易居克而瑞(中國)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，僅4月27日至5月3日期間，全國37個大中城市中，10個城市有土地推出。其中，上海、合肥和北京位列土地出讓面積前三名，出讓面積分別為117.55公頃、47.29公頃和24.67公頃。

　　土地供應(yīng)速度仍低于往年

　　“土地市場的回暖與樓市回暖密不可分�！敝袊�房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌表示，房地產(chǎn)市場回暖，房屋銷售速度加快，一方面給開發(fā)商帶來了可用于購置土地的資金，更令開發(fā)商累積了對后市的信心。

　　顧云昌同時坦言，政府相關(guān)部門也有推出土地的現(xiàn)實壓力。目前的現(xiàn)狀是，土地出讓金和房地產(chǎn)稅收仍然占據(jù)了地方收入的很大部分，由于2008年土地市場和房地產(chǎn)市場均比較冷清，如積壓一段時間的購房需求一樣，政府相關(guān)部門積壓的推地需求也到了需要釋放的階段。

　　但是，樓市回暖僅兩三個月的時間，不少開發(fā)商都不敢斷言后市走向，政府相關(guān)部門和部分開發(fā)商在土地市場上的積極態(tài)度，令亦市場擔(dān)憂。

　　業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，目前開發(fā)企業(yè)積極購地也在情理之中。尤其對于上市公司而言，必須每年都有新的經(jīng)營業(yè)績，由于很多企業(yè)在去年幾乎沒有拿地，為保證公司經(jīng)營業(yè)績的持續(xù)性，必須保證一定的“原材料”購買。

　　華潤置地(01109.HK)日前公告稱，公司欲配售3億股融資42.4億港元，用于購地和運營資金。保利地產(chǎn)(600048.SH)日前也宣布計劃非公開募集資金80億元。保利地產(chǎn)北京公司負(fù)責(zé)人對CBN記者透露，由于目前公司在北京的項目出貨太快，考慮年內(nèi)還要在北京市場購置兩幅土地。

　　對于開發(fā)商而言，新增的土地供應(yīng)，也意味著新增存貨。事實上，就在今年一季度以前，房地產(chǎn)市場還面臨著巨大的存貨壓力，但經(jīng)過兩個多月的消化后，一些開發(fā)商的存貨壓力已有所緩解。

　　顧云昌也認(rèn)為，今年1~2月，全國商品房銷售面積為5000多萬平方米，而僅3月，上述數(shù)據(jù)就達(dá)到6100萬平方米，4月該數(shù)字已上升至6300萬平方米。但他同時指出，盡管目前各地政府已開始著手推地，但土地供應(yīng)的速度仍然低于往年。數(shù)據(jù)顯示，今年一季度全國土地交易規(guī)模同比下降四成，而1~4月則同比下降了28%。

　　顧云昌認(rèn)為，在存貨消化速度加快的情況下，如不及時供應(yīng)土地，供求關(guān)系很有可能再次失衡。由于從土地供應(yīng)到實現(xiàn)銷售需要1~2年時間，“我相信2年后房地產(chǎn)市場已經(jīng)實現(xiàn)了平穩(wěn)發(fā)展”。

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