王凱

　　深圳市土地交易中心近一年門可羅雀的慘狀或將在6月徹底改變。

　　市土地交易中心網站信息顯示，將分別于6月2日、6月5日、6月10日掛牌出讓共計5塊位于福田、寶安兩區的居住土地。

　　業內人士普遍認為，這是在去年頻頻流拍的狀況下，基于土地財政的壓力，政府希望借目前的樓市轉暖出讓土地。

　　但能否順利成交，仍是未知數。

　　放量時機的選擇

　　據統計，2008年前8月，深圳一共出讓了28塊用地，其中，成功拍賣了20塊，12塊商業辦公用地全部成功出讓，流標的8塊用地全部為居住和商住綜合用地。

　　此后，在長達近一年的時間里，在開發商不斷的收縮戰線，一再減少開工面積的經營策略影響下，深圳市政府再沒有推出居住用地。

　　“深圳市政府并沒有料到市場會冷到這種地步，先前的土地出讓計劃也必須做出調整。”深圳大學經濟學院國際金融研究所所長國世平說。

　　2009年春節過后，隨著成交量的逐步加大，深圳樓市即刻被很多人貼上了“回暖”、“反轉”的標簽。

　　據深圳市國土局數據顯示，2009年1月份，深圳市共成交新房4445套，日均成交143套，成交均價11045元/平方米；2月新房成交量為5275套，比1月份上漲了830套，日均200套，成交均價為10988元/平方米；3月深圳新房成交總量為8509套，日均300套。價格也略有上揚；4月的成交量較3月略低，降幅不到10%，整體銷售趨勢并沒太大有改變。

　　樓市“轉暖”的同時，政府也在馬不停蹄地啟動土地出讓計劃。

　　2009年4月29日，深圳市龍崗區龍城街道回龍埔社區兩塊舊改項目土地以8億元的高價被深圳市尚模發展有限公司拍得，這是自2008年6月以來深圳市政府首次出讓真正意義上的居住用地。而這只是試水，更大的土地量，深圳市政府在5月初宣布將在6月集中推出。

　　“對政府來說，隨著樓市的階段性回暖，現在賣地可以利潤最大化。”國世平認為，這僅僅是單方面的想法。

　　即便4月29日，深圳市尚模發展有限公司以高溢價（超出底價5.3億的8億）拿下兩塊地，國世平仍然不認可土地回暖的說法。

　　“這只是個別經營較好的公司出于發展的考慮所做的舉動，樓市仍然處于下降通道，所謂回暖只是階段性的反彈，樓市沒有見底，土地更不可能回暖。”

　　深圳市土地交易中心網站信息顯示，6月2日將公開掛牌捆綁出讓寶安區三宗地項目改造權及土地使用權總面積9萬多平方米；6月5日掛牌出讓一宗航空產業扶持配套居住用地，位于寶安大道西側、航城大道北側，總建筑面積191110平方米；6月10日將出讓一塊位于福田南園愛華路西側的商住用地，建筑面積為18500平方米。

　　“假設樓市回暖，那么土地的回暖要滯后于樓市的回暖，這需要一段時間。”在國世平看來，這也是深圳市政府選擇6月集中推出土地的原因。

　　重慶市國土房管局副局長董建國也向記者表達了同樣的看法。

　　轉讓土地的背后

　　深圳此次土地集中放量的背后，一方面是基于政府土地財政收入的壓力，另一方面，為了今后兩年的持續發展，開發商在客觀上也有在深圳拿地的需求。

　　數據顯示，2008年截至9月3日，土地招拍掛收入為86.05億元，其中工業用地3.7億元、住宅18.1億元、商業樓46.85億元。

　　雖然出乎意外地高于2007年招拍掛出讓的總收入63.5億元，但據記者了解，拍出的十幾塊商業辦公用地基本上都是配合深圳市政府打造“總部經濟”而出讓的土地，如中國移動、深圳能源集團等大型國企總部進駐用地。而這種政策性的出讓用地只是某個時段的特殊行為，大大小小的開發商為了持續的發展拿地才是市場的主流和常態。

　　事實表明，在樓市最冷淡的2008年，不論是國企開發商，還是民營開發商，在深圳都鮮有拿地。

　　因此，“在土地財政上，未來幾年，深圳市政府壓力仍然巨大。”國世平說，“2010年要開大運會，大量的資金要用于市政建設，修建福田到龍崗的地鐵會耗費大量的資金，政府需要在這兩年通過賣地等手段儲備一些資金。”

　　對開發商來說，由于在深圳的土地儲備有限，拿地需求也較為明顯。

　　金地總裁張華綱告訴記者：“所有開發商在深圳的土地儲備都已很少，缺項目。”

　　就今年推出的項目而言，萬科有包括第五園、清林徑、金域華府、金域東郡、東海岸、蘭喬圣菲、天琴灣、華昱項目和棠樾近10個盤；中海地產有康城國際、陽光玫瑰園、西岸華府、大山地四個項目；招商地產主要有蘭溪谷2期、海月花園5期、依山郡2期、花園城5期、瀾園五個項目。除此之外，這幾大開發商在深圳的土地儲備（擬建項目）已經很少。

　　而更為關鍵的是深圳市場在幾大開發商的銷售總額中的地位舉足輕重。

　　拿萬科來說，2008年在深圳的主營業務收入約58.2億元，占總銷售額的14.37%、凈利潤約8.7億元，占總額的19.94%，是萬科銷售額最大，利潤貢獻最多的城市；招商地產年在深圳實現了22.84億元的營業額收入，占總銷售額的近70%。

　　即便是開發商在客觀上面臨著急需在深圳拿地的需求，但仍然不敢貿然出手。

　　招商地產董秘劉寧告訴記者：“土地的價格一直很高，即便是在樓市冷淡的2008年，政府也不愿意降低土地的價格。”

　　東莞市某開發商也證實：“這種情況確實有，去年南城區某地拍賣，只進行了第一輪叫價就結束了，按程序說，這塊地應該歸這個開發商所有，但是東莞市國土局最終并沒有出讓這塊土地，因為并沒有到他們想要的價位。”

　　劉寧說：“一方面土地價格高，而另一方面為了快速銷售，在價格上已經作了調整，導致我們的毛利率逐漸走低，我們也希望政府能在土地這個降低毛利率的源頭上有一些降幅。”

　　國世平說：“明年應該是買的時機，估計土地價格會比較合理。現在開發商要做的還是抓緊降價促銷。”

　　來源：經濟觀察網

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